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繼本月上調存款准備金率後,央行又於25日啟動了年內第二次加息。業界人士分析,年內兩次加息既增加了購房者的成本,也直接加大了開發商的融資成本,與多次上調存款准備金率的效應疊加,在信貸規模和融資成本上同時對開發商進行限制,有利於降低房價高企預期,促使房價步入下降通道,明年開發商的融資渠道可能面臨全面收縮。
年末,北京、上海等地樓市成交量又趨火熱。北京房地產交易管理網數據顯示,截至12月23日,北京12月二手住宅成交量較11月同期上漲28.7%。
之所以出現這種返季購房潮,是因為二次調控出臺後,一線城市成交量有近兩個月的低迷期,觀望氣氛濃重,前期積累的部分剛性需求開始釋放。許多購房者預期明年房價還要上漲,而年底可能是一個低點,所以選擇現在出手,表明房價在高位運行的態勢下,高企的現狀依然沒有改變。
加息針對的是宏觀經濟中整體通脹壓力,目的是降低通脹預期,作為經濟熱度和資產價格重要反映指標之一,房價的走勢預期將在很大程度上受加息影響。由於投資者和部分自住型需求者購房時使用信貸杠杆,利率的上調會加大還款負擔,在一定程度上抑制成交量的回昇,而存款利率的同步上調也有利於沈淀一部分流入樓市的資金。
我們看到,在年底樓市成交火熱的同時,土地市場也出現了搶地熱潮。事實上,盡管今年以來樓市深度調控,但是土地市場一直並未冷清。以北京為例,今年土地市場通過招拍掛已出讓252宗經營性用地,成交金額達到1516.58億元,遠遠超過去年的928億元。
這一方面顯示出開發商趕緊拿地儲備『面粉』、擴充項目的心態,另一方面反映出,盡管調控風聲緊,但是開發商今年的銷售業績仍然不錯,大型房企不差錢,對後市也相當看好。根據國家統計局數據,今年前11個月,全國商品房實現銷售額4.23萬億元,同比增長17.5%。許多大型房企已提前超額完成全年銷售目標。
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