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上海規劃國土資源局網站回應『土地期滿無償收回』
土地使用者提前一年提交續期申請住宅建設用地將自動續期
上海市規劃和國土資源管理局回應頁面截圖。 |
日前,據第一財經日報報道,2011年上海土地交易市場首拍落幕,但其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示,土地期滿後的處理方法為『出讓人無償收回』。此規定一經報道即引起了廣泛爭論和質疑。
1月17日,上海市規劃和國土資源管理局在其官方網站上發布通知,對報道中頗具爭議的『土地期滿出讓人無償收回』內容作出了正式回應。回應中提到『住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期』全文如下:
關於預申請須知所載出讓合同信息中『土地期滿後的處理方法』相關內容說明的通知
根據《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十七、二十八、二十九條的規定:
第二十七條本合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的,應當至遲於屆滿前一年向出讓人提交續期申請書,除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的,出讓人應當予以批准。
住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。
出讓人同意續期的,土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續,重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同,支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。
第二十八條土地出讓期限屆滿,土地使用者申請續期,因社會公共利益需要未獲批准的,土地使用者應當交回國有土地使用證,並依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記,國有建設用地使用權由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建築物、構築物及其附屬設施,按本條第項約定履行:
(一)由出讓人收回地上建築物、構築物及其附屬設施,並根據收回時地上建築物、構築物及其附屬設施的殘餘價值,給予土地使用者相應補償;
(二)由出讓人無償收回地上建築物、構築物及其附屬設施。
第二十九條土地出讓期限屆滿,土地使用者沒有申請續期的,土地使用者應當交回國有土地使用證,並依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記,國有建設用地使用權由出讓人無償收回。本合同項下宗地上的建築物、構築物及其附屬設施,由出讓人無償收回,土地使用者應當保持地上建築物、構築物及其附屬設施的正常使用功能,不得人為破壞。地上建築物、構築物及其附屬設施失去正常使用功能的,出讓人可要求土地使用者移動或拆除地上建築物、構築物及其附屬設施,恢復場地平整。
《國有建設用地使用權出讓預申請須知》第三條第(二)款第9項『土地期滿後的處理方法』是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十八條的內容,明確該宗土地出讓期限屆滿,土地使用者申請續期未獲批准的,該宗地上的建築物、構築物及其附屬設施的處理方式。
特此通知
土地使用權到期無償收回引網民焦慮
網上輿情要覽:最近上海關於土地使用權期滿之後由出讓人『無償收回』的規定,再次引發了民眾對70年後房子歸屬問題的新一輪焦慮。有評論認為,如何處理70年大限的問題,攸關幾乎所有民眾的切身利益,考驗政府的智慧和執政能力,應盡快啟動《土地管理法》的修訂,明確相關規定。
新聞背景:
2011年上海土地交易市場首拍在上周結束,雖然這次拍賣土地的交投冷淡,沒有吸引眼球的地王出現,但『預申請須知』中『出讓人收回並補償相應殘餘價值的規定』,卻實實在在地挑戰了一下在地產泡沫之中、幾乎被人故意遺忘的『城鎮國有土地使用權出讓和轉讓』的70年大限。
網言網語:
網友:本來在中國買房就是買了70年的居住權,有些人還以為是能祖傳給後代呢!
網友:這樣關乎國家安定的大政方針是不容許兒戲的。各方面都應該深思。
網友:真可怕,這樣誰還敢買房子了?
網友:房價的問題已經從年前說到年尾也沒有完全弄明白。
媒體論道:
質疑:拼命買房成博傻游戲?
70年後,我們的房子會不會成為沒有土地使用權的『空中樓閣』?這一直是橫亙在公眾心頭的不動產懮慮。這個最受關注的核心問題至今也未得到明確。『出讓人收回』甚至是『無償收回』的上海新規,讓人頓感振聾發聵。試想,土地70年後將被政府收回,房子成為『空中樓閣』,現在的房價豈不是被嚴重高估了,買房炒房豈不就是股市中的博傻游戲?『無償收回』讓人無法再選擇性忽視土地租期的風險因素,同時也徹底打破了買房人對於必定獲得政府保護的樂觀和幻想。因為,房子建在出讓人將到期收回的土地之上,是和汽車一樣的『消耗品』、『貶值品』,而且貶值速度更快。
毋庸置疑,上海的新規定,肯定涉嫌違反《物權法》和《土地管理法》;問題是,70年後續期是有償還是無償,有償金額又會是多少,法律從未明確。落實到地方操作層面,是完全有可能將『自動續期』操作成『無償收回』的。就說現在,那麼多剛建成沒幾年的房子不是馬上就以『危舊房改造』的名義強拆了嗎?更何況,《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》已經用『按照國家有關規定自動續期』替換了原來表述明確的『無償自動續期』;『出讓人收回』甚至『無償收回』,未必不能成為那個『有關規定』。
正是在這個意義上,上海首次規定土地出讓期滿無償收回,讓那些拼了幾代人老命供養一套房子的房奴們驚出一身冷汗,同時也給那些發愁於土地財政無以為繼的地方做了一個惡劣示范。
面對土地出讓期滿後無償收回的上海新規,國家有關部門必須警覺並盡快做出表態,否則,『無償收回』可能很快成為一種普遍的游戲規則。
疑問:70年後,哪裡安放我們的房子
最近,上海市的一則關於土地使用權預申請的公告中規定,在土地使用權期滿之後,由『出讓人收回並補償相應殘餘價值』。而在『上海國有建設用地使用權出讓預申請須知』中則顯示,土地期滿後的處理方法為『出讓人無償收回』。
上海市的這些規定意味著,土地使用權期滿之後,即使你的房子足夠牢固,也面臨著土地使用權被『無償收回』、房屋無處安放的尷尬。這個規定引發了《物權法》之後,民眾對於『70年』的新一輪焦慮。
70年之後土地使用權如何處理,在《物權法》立法的時候就引發了第一輪焦慮:是續期,還是收回?是有償續期,還是無償?最後並無結論。但起碼,在土地使用權期滿之後應當自動續期這一點上,是達成基本共識的。《物權法》由此共識規定:『住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。』唯一沒有明確的是,續期是無償,還是有償。
『70年』引發的第二輪焦慮是2009年三月,一份流傳的名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件,這份意見稿中最受人關注的是住宅70年到期後『按照國家有關規定自動續期』替換了原來表述明確的『無償自動續期』。顯然,該征求意見稿沒有違背《物權法》『自動續期』的規定。
上海市由出讓人『無償收回』的規定,倒退回《物權法》出臺前。在1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》裡,不僅規定了『居住用地最高年限為70年』,更是規定『土地使用權期滿,土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證,並依照規定辦理注銷登記。』
這個規定,充分體現了『公權』和『私權』兩種權利在博弈中的不對等地位,也體現了對私人產權的不尊重的立法指導思想。歷史總是在進步,3年之後出臺的《城市房地產管理法》,相對於這個規定,就有明顯的進步:房產土地使用權到期,房產所有人必須提前一年申請續期,否則土地使用權將會由國家無償收回。
為什麼上海市罔顧法治和理念的進步與變遷,公然做出既違背現有法律的基本精神,又讓民眾焦慮的明顯倒退的規定,實在令人百思不得其解。
由『70年』引發的焦慮已由一個法律事件演化成一個影響中國社會未來的公共事件。高地價導致的高房價已讓民眾苦不堪言,用終其一生的收入購置房產之後,還要在70年後被『無償收回』,誰人不焦慮?
在高房價已嚴重影響社會和諧的情況下,無論是法律層面,還是政策層面,都不宜用『70年』大限這樣的問題來刺激民眾。一些地方政府在土地資源衰竭的情況下,很有可能將『70年大限』之後的續期看成土地財政一個新的增長點,要麼無償收回,要麼高價續期,這是民眾無法接受的,更會影響民心的穩定。
公眾期待,盡快啟動《土地管理法》的修訂,並在土地管理法中明確70年後『土地無償續期』的原則,這既是得民心之舉,更是貫徹《物權法》的法治原則和精神。地方政府即使要『有償續期』,也只能是象征性收費,不能再度造成民眾負擔。眼下,建議有關部門和上海市,重新評估和糾正這個明顯違背《物權法》原則的做法,撫慰民眾的焦慮。
觀點一:土地使用權期滿後要慎言『無償收回』
建築作為土地上的附屬物,所產生的房產所有權與土地使用權之間的衝突應該如何處理,一直懸而未決,《物權法》有期滿自動續期的規定,但卻要面臨地方政府的挑戰。上海的這種規定,雖有可能是為解決土地出讓制度的一個嘗試,或是為了房產稅向物業稅轉化所做的鋪墊,但如果不能在法律的層面上給予確定,恐怕會引發社會的不安定,也會顛覆現有法律的權威性。
在《物權法》出臺之前,有關土地使用權與地上附屬物產權之間的關系,就一直爭議很大。而《物權法》正式出臺之後,對這一問題只做了很含糊的表述,並未對房屋產權在土地使用權過期之後的權利給予明確規定。但隨著時間的推移,越來越多的住宅、商鋪將面臨這一問題,所以應當及早解決。
建設用地使用權,從字面上就可以看出,它是用於建設,而如果在使用權到期之後,不能重新進行建設,也就失去了價值。所以,土地使用權期滿後該如何處理地上建築的問題,不但事關建築產權所有人,也與土地產權所有人的利益非常密切。而作為土地產權所有人的政府,自然會傾向於保護自己再次出賣土地使用權的辦法。但是,作為利益雙方中的一方,政府就此問題進行規定,還是犯了既當裁判又當運動員、既當原告又當法官的毛病,會引發更多的與民爭利行為。
根據國土資源部的公開數據顯示,『十一五』期間,我國共批准新增建設用地3300多萬畝,土地出讓收入高達7萬多億元。而土地出讓金是預算外收入,在地方財政支出預算中的比重越來越大,地方政府成為房地產市場蓬勃發展的最大受益者。但土地是有限的,如何把利益最大化,也是地方政府所需考慮的問題。近年來城市建設用地價格飛漲,就與地方政府一方面大面積拆遷以擴大『剛需』,另一方面嚴控土地供應有關。即使再嚴格控制,按目前的土地供應速度,如果不進行越來越頻繁的拆遷,剩下的土地也供應不了多少年。在土地價格越來越高的情況下,拆遷補償也越來越高,而這種土地使用權到期無償收回的規定,無疑可以大幅降低拆遷成本。
不過,土地使用權到期無償收回的辦法,對於購房者來說,就使得購買房屋產權失去了意義,因為最多只是70年使用期,而使用期內還要面臨交房產稅等一系列風險。從部分業內人士的分析來看,有可能未來取消土地出讓金,而以物業稅的方式收取土地出讓金。但這畢竟只是一種猜測,在土地財政、官員任期考核等狀況沒有實質改變的情況下,地方政府也不會輕易放棄出讓金這塊巨大的收益。
家乃安身立命之所,而一旦家只能是一個租來的房子時,將對國人的情感形成巨大的衝擊,也將改變國人對法律保護財產權的認識。所以在土地使用權期滿之後該如何解決的問題上,要慎之又慎,應該由全國人大在妥善考慮各方利益的情況下立法解決。
觀點二:住宅70年大限之爭確實意義不大
我說70年大限之爭意義不大,道理也很簡單??如果我們現在去爭議一個人200歲以後能享受怎樣的待遇,有現實意義嗎?
《北京日報》曾發表文章說,北京乃至全國的一些建築,遠遠沒有達到設計使用年限,就因為各種『原因』被拆除,新建築的平均使用壽命尚不足30年。
這也就是說,即便你花一輩子積蓄,買了70年產權的房子(而且你運氣好,這個房子不是三五年就裂的豆腐渣),也基本上不用考慮70年以後的事情,因為只需等個30年左右,你就要面對拆遷的問題。
君不見,上世紀80年代蓋的居民樓,現在不少都成了破破爛爛的危房嗎?
但是根據現行的拆遷補償條例,拆遷補償費一般只包括舊房補償、安置購房資金和過渡費、搬家費等,至於土地使用權,往往是無償收繳的??很多地方一聽說要拆遷,有院兒的居民就瘋狂蓋房,原因就在於院子的使用權很難得到補償,只有都蓋成房子,纔能按照面積得到更多的拆遷費。
也就是說,與其爭議70年以後的續期是有償還是無償,不如爭一下如果30來年房子就被拆掉,剩下40年的土地使用權該怎麼補償??這纔是大多數購房者必將面對的問題。
觀點三:模糊的『住房70年大限』要盡早明晰
對於平常老百姓來說,一生中買房的機會不會太多,可能為一套房子耗盡所有的積蓄,甚至二三十年裡每個月都要去銀行月供自己的房子。然而,70年大限到期後,能否安然地繼續住在自己的房子裡面,至今沒有一個明確的說法。專家說,今後續期付費還是不付費、付多少,把權力留給了政府。而在北京,已經有按1300元/平方米價格續期的說法流傳,但官方始終未予證實。
中國商品住宅土地使用權限為70年,最早確立於1990年出臺的《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,並一直沿用至今。2007年施行的《物權法》第149條規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。《物權法》中關於住宅建設用地使用權到期之後自動續期的規定,似乎是給百姓吃了一顆『定心丸』,但是該法律並沒有對續期是否繳費作出明確規定。法律的價值在於保證行為的可預期性。為了確保廣大公民對於未來的投資決策和消費決策具有充分的思想准備,《物權法》或者《土地管理法》應該針對『土地使用權如何充值』給出具體解釋。
如果土地使用權屆滿後,自動續期采取有償原則,續期的土地使用權出讓金如何合理收費?續多少年合適?土地使用權出讓金的費用會不會和房價一樣讓眾多業主不堪重負?這些執行細則是關系公民重大利益最實際的問題,應及早進入全體公民共同商討的視野之中。
網民:買房等於交70年租金?
據報道,2011年上海土地交易市場首拍落幕,但其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示,土地期滿後的處理方法為『出讓人無償收回』。網友們掀起了繼《物權法》之後新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。
70年後房子會否成『空中樓閣』
有網友稱,無論是『出讓人無償收回』,還是『出讓人收回並補償相應殘餘價值』,與現有國家法規中『按照國家有關規定自動續期』、『無償自動續期』的規定,顯然完全不同。若上海這個規定得到承認並落實,那將意味著,賣完地的地方政府在70年後又可以將所售土地收回來,重新再賣一次。
70年後,我們的房子會不會成為沒有土地使用權的『空中樓閣』?這一直是橫亙在公眾心頭的不動產懮慮。這個最受關注的核心問題至今也未得到明確。『出讓人收回』甚至是『無償收回』的上海新規,讓人頓感振聾發聵。試想,土地70年後將被政府收回,房子成為『空中樓閣』,現在的房價豈不是被嚴重高估了,買房炒房豈不就是股市中的博傻游戲?
『無償收回』讓人無法再選擇性忽視土地租期的風險因素,同時也徹底打破了買房人對於必定獲得政府保護的樂觀和幻想。因為,房子建在出讓人將到期收回的土地之上,是和汽車一樣的『消耗品』、『貶值品』,而且貶值速度更快。
『自動續期』是『無償』還是『有償』
有網友分析稱,《土地管理法》草案中並未明確『自動續期』是『無償』還是『有償』。事實上,土地使用權續期問題並非因《土地管理法》修訂而產生。國務院於1990年5月19日頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中,第12條明文規定:『土地使用權期滿,土地使用權及其地上建築物、其他附著物由國家無償取得。』這一規定使得在中國內地發生的商品房買賣事實上都成了『使用權租售』,業主實為『承租人』,只不過是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。這一規定明顯違背公平原則,因而自通過之日起就備受質疑。經過反復的立法博弈,八次審議方獲通過的《物權法》終於在法律層面對此進行了校正。該法第149條規定:『住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。』
根據『上位法優於下位法』的原則,作為國家基本法律的《物權法》要優於作為行政法規的『暫行條例』。住宅建設用地使用權『自動續期』事實上已經取代了之前的『到期國家無償收回』。但《物權法》所規定的『自動續期』並未明確是『無償』還是『有償』。如立法欲明確為『有償自動續期』,還需要明確『有償』的計算標准。
公權決策不能把民意甩到一邊
有網絡文章認為,若不能公平合理地解決土地使用權的『70年大限』問題,本已飽受煎熬的房地產業必將再受打擊。房價本就高企,續期的費用無疑仍要列入房價。若是象征性地交費續期還好,一旦費用偏高,必將招致民怨沸騰。
與其將來面對激烈的社會衝突,不如盡早公開草案,引入立法博弈,並以此來爭取更多的民意認同,防范潛在的社會風險。當務之急,立法機關應廣開言路,面向社會征 集《 土地 管理 法(修訂 草案)》,對初選入圍的草案不論制訂者為何方,都應及時公開,供民眾參與討論。《土地管理法》修訂不能再走『部門立法』的老路了。
另有網友認為,出臺『土地期滿無償收回』規定,事前應向社會公開信息,廣泛聽取民眾的意見和建議,並在采納民眾合理建議、完善法定程序後纔能實施。上海國土部門『不宣而戰』的舉動,與其說是一種來自出讓人的風險告知,不如說是一種不公平,是違法。它的最大的不足,不在於它是否過於簡單,而在於是否給了所有參與土地交易的人發表意見的機會。