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【學科分類】房地產法
【出處】《法制與社會》2009年第11期
【摘要】小區內的車位車庫屬於小區的配套設施,小區車位車庫按照其不同的形態,或者是專有部分,或者是共有部分。所謂小區車位車庫的約定歸屬,隱含的前提是:在開發商售出房屋單元之前,小區車位車庫歸開發商所有。作為專有部分的車位車庫纔能夠通過約定來確定歸屬,作為共有部分的車位車庫則是隨著小區房屋單元的售出而歸全體業主所共有。業主可以通過設立專有使用權,也可以通過共同使用權的方式來使用小區車位車庫。
【關鍵詞】車位車庫;建築物區分所有權;物權法;共有;專有
【寫作年份】2009年
【正文】
2007年頒布實施的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第74條規定了住宅小區車位車庫的歸屬及利用規則。但是,《物權法》的實施,沒有起到定紛止爭的效果,社會上有關小區車位車庫的歸屬爭議一直存在,理論學說上也尚無定論。本文試對此問題進行探討,以期對《物權法》第74條的正確適用有所裨益。
一、小區車位車庫的法律性質
(一)小區車位車庫的主要形態
目前,我國小區車位車庫從物理形態來看,主要有以下幾種:一是地面車位,即佔用小區共有道路或其他場地用於停放汽車的車位,一般是直接設置於地面、以劃線分割方式標明的停車設施。二是地下車庫,即利用小區地下空間建造的停車位,內部設有若乾劃線編號且沒有牆壁隔離的停車位。此種車位車庫有的是利用人防工程改造而成的。三是架空層停車位,即將樓房的首層以牆、柱等架空,依附於樓房形成的停車位。四是獨立車庫,即在小區內獨立建造的四周以牆壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位,一般設於房屋室內,多見於高檔住宅小區。
(二)建築物區分所有權概述
依我國《物權法》的規定,建築物區分所有權由專有部分的專有權、共有部分的共有權和成員權三部分組成,其中專有權是其核心。專有部分,是指具有構造上及使用上的獨立性,並能夠成為分別所有權客體的部分。一般來說,專有部分的范圍是房屋的使用面積、套內牆體面積、套內陽臺建築面積。專有部分是各個區分所有人單獨享有的所有權客體,此項單獨所有權與一般的單獨所有權並無本質區別,權利人可以行使完全的佔有、使用、收益、處分權。一般說來共有部分的主要包括:(1)建築物的基本構造部分,例如:支柱、屋頂、外牆、地下室等。(2)建築物的共有部分及附屬物,例如樓梯、走廊、水塔等。(3)建築物所佔有的地基使用權。(4)住宅小區的公共設施、圍牆、水電、照明消防等公用配套設施及小區物業管理用房等。
(三)小區車位車庫的法律性質
關於小區車位車庫的法律性質爭議較大,有人認為其是小區的配套設施;有人認為其是建築物或建設用地使用權的添附物;有人認為其是建築物的從物。筆者贊同小區車位車庫的法律性質應該是配套設施的看法。隨著時代的發展,汽車日益走進尋常百姓家,車位車庫對於業主的生活有重要的作用,車位車庫成為業主生活必不可少的組成部分。在小區的建設中,設置相當數量、類型的車位車庫,進一步提昇了小區的居住環境,滿足業主的出行需要。可見,建築物區分所有制度中的車庫,是服務於全體業主的建築物區分所有權的重要設施。車庫已經成為整個小區的有機組成部分,是建築物區分所有制度中的重要財產。將車位車庫作為小區的配套設施的法律意義在於,法律應當規定,開發商在開發小區的同時負有建設一定數量車位的法定義務。
有學者認為:既然車庫是配套設施,那麼就應當屬於小區業主共同所有。筆者不贊同此觀點。配套設施是為全體或者部分業主的利益增加住宅功能和提供生活便利,其所有權狀態存在兩種可能:一是該配套設施只能為全體業主共有並且公用;二是該附屬設施也可以單獨為特定人所有。車位車庫屬於的配套設施,因其形態結構不同,導致權利歸屬上出現差異,既可以是共有部分,也可以是專有部分。對於專有部分與共有部分的區分,導致了車位車庫的不同歸屬,決定了其各種類型的使用方式。
二、小區車位車庫的權利歸屬
(一)權利歸屬的法理依據
開發商全部銷售商品房後,隨著房屋單元所有權的轉移,小區內包括土地使用權在內的各個組成部分均應隨之轉移到小區業主名下。區分所有物業小區內的所有設施不是專有部分便是共有部分,絕不允許既不屬於專有部分又不屬於共有部分的『飛地』存在。因此,小區車位車庫或者是業主的專有部分,或者是業主的共有部分。
小區內的建築物中,有些建築物分攤土地使用面積,有些建築物則不分攤土地使用面積。建築術語中,表示建築總面積佔土地面積的比率的術語是『容積率』。原則上,只有計算容積率的建築物纔能取得相應宗地號的土地使用權面積份額。在初始登記時,由於不計算容積率的建築物的建築面積沒有分攤到任何土地使用權面積,因此其不可能有獨立的房屋所有權和土地使用權,其權利只能依附在計算容積率的建築物的建築面積中。開發商出售單元房屋時,與建築面積相對應的土地使用權也隨之轉讓,由於不計算容積率的減租屋的權利只能依附於計算容積率的建築物之上,當開發商將小區的房屋單元全部售出之後,不計算容積率的建築物的權利將轉移給全體業主,歸全體業主共有。因此,計算容積率的車位車庫可以作為專有部分,而不計算容積率的車位車庫只能是共有部分。
有人在容積率標准的基礎上,進一步提出以是否能夠辦理獨立的權屬證書作為認定車位車庫能否成為專有權標的的標准。實際上,容積率標准與獨立的權屬證書本質上都是基於建築物對於土地使用權的分攤。分攤了土地使用權的建築物,應當計算容積率,自然可以獨立辦理權屬證書。
因此,小區車位車庫的權利歸屬可以作如下區分:1、分攤了相應的土地使用權份額的車位車庫,計算容積率,可以辦理權屬證書,能夠作為專有權的標的。2、沒有分攤相應的土地使用權份額,不計算容積率,無法辦理相應的權屬證書,為小區共有部分,屬於小區全體業主共有。
(二)小區車位車庫的權利歸屬
本文認為,在確定小區車位車庫的權利歸屬之前,首先必須明確一點:在開發商出售商品房以前,小區車位車庫當然屬於開發商所有,開發商對此擁有初始所有權。唯有在開發商出售商品房後,纔產生小區車位車庫權利歸屬的爭議,需要依法進行確定。
一般而言,小區車位車庫歸屬於業主,區別在於有些車位車庫能夠成為建築物區分所有權的專有部分,有些則只能作為全體業主的共有部分。特殊情形是開發商未將可以構成專有部分的車位車庫銷售給業主,從而保留部分車位、車庫的所有權。『區分所有建築物的停車位原則上歸全體區分所有人所共有;但是,如果區分所有權人能夠證明自己享有的是專有權,或者開發商能夠證明自己享有停車位的所有權,適用『除外』的規定,不過,後者存在的前提是這些停車位不屬於區分所有建築物的組成部分』。根據物權法的規定,開發商保留車庫所有權時,應當受『首先滿足業主的需要』的限制。
根據最高院《關於審理建築物區分所有糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》的規定,專有部分的認定標准有三點:1、具有構造上的獨立性,能夠明確區分;2、具有利用上的獨立性,可以排他使用;3、能夠登記成為特定業主所有權的客體。構造上的獨立性,即各個部分在建築物的構造上可以被區分開,可與建築物其他部分完全隔離。使用上的獨立性,主要是指根據建築物的用途是否構成為某種目的而獨立利用的單位,判斷依據主要是有無直接的出入口和內部專用設備。能夠登記成為特定業主所有權的客體,即是法律上的獨立性,通常只有專有部分能夠登記為特定業主所有權客體。
小區車位車庫能否作為建築物區分所有權的專有部分,應當區別其各種不同的形態來具體分析。1、獨立車庫,是在小區內獨立建造的四周以牆壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位,四周范圍明確,已成為與住房相區別的、獨立的特定物,能夠滿足構造上的獨立性和使用上的獨立性要求。同時,獨立車庫依法可以辦理相關登記手續,記載於不動產登記簿,符合法律上的獨立性要求。因此,獨立車庫,可以作為專有部分。2、地下車庫,本身四周是封閉的,形成一定的空間,符合構造上的獨立性要求,且具有獨立的出入口和出入車道,具有使用上的獨立性。但是我國現行立法上並沒有對地下車庫的登記作出相關規定,地下車庫不能作為特定業主所有權的客體。{1}同理,架空層停車位雖然具有構造上的獨立性和使用上的獨立性,但不符合法律規定,無法進行不動產登記。所以,地下車庫與建築物架空層停車位不能成為專有部分,只能是全體業主的共有部分。3、地面車位,直接設置於地面、以劃線分割方式標明,不具有構造上的獨立性,顯然無法成為專有部分。
綜上所述,小區車位車庫的諸多形態中,只有獨立車庫可以作為建築物區分所有權的專有部分。而地下車庫、建築物架空層停車位及地面車位,只能是共有部分。
三、小區車位車庫的取得方式
(一)小區車位車庫的約定取得
擁有獨立產權能夠作為建築物區分所有權專有部分的小區車位車庫,可以通過約定的方式取得其所有權,這種取得方式一般被稱為約定歸屬方式。但『「約定歸屬」隱含著一個前提,即約定歸屬的停車位及車庫必須是屬於專有權的標的,且其原始歸屬是確定的,屬於開發商所有。而法律上已經明確規定屬於業主共有的停車位,不能成為當事人約定歸屬的標的。』
獨立車庫是擁有獨立產權的不動產,能夠成為建築物區分所有權的專有部分而為單個業主所專有,所以獨立車庫所有權的轉移取決於開發商與買受人之間的合意。當開發商與買受人就獨立車庫的買賣達成一致並履行合同時,獨立車庫的所有權纔相應的從開發商處轉移至買受人。買受人購買車位後,將依法獲得停車位的產權證書。{2}
關於約定的主體,在《物權法》第74條第2款中的表述為『當事人』,對此,學者們有不同理解。有人認為應當是開發商和業主,而不能是業主之間;有人認為約定的主體既包括開發商和業主,也包括業主之間。筆者認為,『當事人』主要是指開發商和業主。業主通過與開發商之間的約定取得獨立車庫的所有權。業主之間關於獨立車庫權利歸屬的約定,不屬於小區車位車庫的約定取得方式,而是小區車位車庫的二級市場再次轉讓行為。在開發商與業主約定車位車庫的權利歸屬時,是與全體業主約定,還是與部分業主約定?有人認為,開發商與購房人分別約定,並不能解決所有的車庫歸屬問題。因為開發商和某個購房人之間的約定,並不能約束其他的還沒有簽約的區分所有人。筆者對此持不同看法。開發商與業主能夠通過約定方式確定擁有獨立產權作為建築物區分所有權的專有部分的車位、車庫,是開發商對其初始所有權的處分行為。因此,開發商可以與個別業主約定小區車位車庫的權利歸屬。
關於約定的時間,學界觀點較為一致,既可以在簽訂商品房買賣合同時約定,也可以在簽訂商品房買賣合同之後,另行專門約定。{3}一般來說,在簽訂商品房買賣合同時,開發商如保留車位車庫所有權,應當對此明確提出,並規定在合同中。{4}
關於約定的方式,《物權法》規定了『出售』、『附贈』、『出租』等方式。其中『出售』、『附贈』方式轉移的是車位車庫的所有權;而『出租』方式轉移的僅是債權意義上的使用權,或稱租賃權。當然,關於約定的方式並不是僅限於出售、附贈這兩種方式,交易中的諸多方式在此都有適用的可能性,如互易的方式等。
關於約定的形式,原則上應當采書面形式。因為車位車庫所有權的歸屬,實際上是不動產的歸屬,而且與房屋所有權的關系非常密切。約定既可以條款的方式納入到商品房買賣合同中,也可通過單獨的合同專門約定。
約定取得方式較受學者推崇,也獲得了物權立法的認可,但不可否認的是約定取得存有一定的不足。{5}爭議的焦點主要集中在:一是,開發商與業主之間實力地位懸殊,從而導致車位車庫價格過高,開發商采用格式合同不合理地保留車位車庫所有權等一系列問題的出現。二是,沒有約定或者約定不明時,車位車庫的權利歸屬。有人為應當歸開發商所有,有人認為應當歸業主共有。
關於開發商與業主實力地位懸殊的問題,我們要有正確的認識。當前,我國的房地產市場無疑屬於典型的乃至畸形的賣方市場,開發商擁有巨大的經濟、社會資源,在此情形下期待開發商與買受人平等協商意思自治無疑是天方夜譚。開發商出於追求自身利益最大化的動機,必然會通過訂立格式合同等各種方法以合法的形式,損害業主的權益。鑒於此,筆者主張從公法的角度對小區車位車庫的建設和出售等行為進行適當乾預:1、考量城市發展規劃和現狀,在法律規范中明確規定符合當地經濟社會發展水平要求的強制性的小區停車位、車庫配建標准,來滿足小區業主停車需要。2、嚴格對開發商市場行為的規制。對開發商的市場運營做相應的規制,開發商不得以明顯高於市場價格的價格銷售小區車位、車庫給業主。如果開發商想要保留小區車位車庫的所有權,必須在銷售房屋合同中明示保留所有權,否則歸小區全體業主共有。
關於沒有約定或者約定不明時,車位車庫的權利歸屬問題。通過前面的論述可知,約定歸屬的前提是開發商對於小區車位車庫擁有初始所有權,開發商與業主通過約定方式確定擁有獨立產權的獨立車庫是其對自身所有權的處分行為。因此,沒有約定或者約定不明時,車位車庫的權利歸屬於開發商。對於《物權法》實施之前已交付使用,而開發商未與業主就車位車庫的權利歸屬作出特別約定的,車位車庫已經作為小區業主的共有財產移交業主共同佔有、使用,此際,開發商已無權在就車位車庫的權利歸屬作出約定。
(二)小區車位車庫的法定取得
地面車位、地下車庫和架空層停車位,不能成為建築物區分所有權的專有部分,只能作為共有部分由小區業主共有。就地面車位、地下車庫和架空層停車位而言,小區業主無需通過與開發商單獨約定的方式來取得其所有權。作為共有部分的地面車位、地下車庫和架空層停車位,其法律權利附屬於建築物,不得單獨轉讓,依法應當隨著建築物的所有權的轉移而隨之轉移。開發商出售商品房住宅小區房屋單元後,房屋單元辦理初始登記及轉移登記,房屋單元所有人共有該小區宗地號的全部土地使用權。業主對小區共有部分的的獲得方式為法定取得,作為小區共有部分的地面車位、地下車庫和架空層停車位,依照物權法的規定,屬於小區全體業主共有,為法定共有。此種小區車位車庫的取得方式即為法定取得。
四、小區車位車庫的使用權
(一)小區車位車庫的專有使用權
1、獨立車庫的專有使用權
獨立車庫的專有使用權,可以通過以下方式取得:其一,業主通過購買或者開發商的贈與取得獨立車庫產權,從而取得獨立車庫的專有使用權。獨立車庫為建築物區分所有權的專有部分,業主通過約定方式取得其所有權,能夠進行不動產登記獲得相關權屬證書。業主對獨立車庫擁有所有權,依照所有權的權能,當然獲得對獨立車庫的專有使用權,他人不得侵害或妨礙專有使用權的行使。當然,獨立車庫的專有使用權需受一定的限制,如不得損其他業主的利益。且獨立車庫的處分權也應受到『首先滿足業主的需要』的限制,即小區內業主對獨立車庫擁有優先購買權。其二,在開發商保留獨立車庫所有權的情況下,業主可以通過承租獨立車庫的方式獲得該車庫的專有使用權。獨立車庫是與房屋單元相區別的、獨立的特定物,開發商依法可以保留其所有權,但是應當依《物權法》規定首先滿足業主的需要。業主可以承租開發商所有的獨立車庫,取得該車庫的專有使用權。
2、共有車位車庫的專有使用權
作為區分所有權客體共有部分的車位車庫,性質上屬於全體區分所有人共有,理應由小區全體業主按照自治原則來決定其使用方式。我國現行的法律體系關於小區車位車庫的配建標准相對於目前的經濟社會發展水平而言明顯偏低,無法滿足小區全體業主的使用需要。因此,對作為共有部分的車位車庫的使用應以共用部分的專有使用權為法理基礎,來分配共有車位車庫的使用權。關於共有車位車庫專有使用權的設定,需要注意以下幾點:一是,共有車位車庫專有使用權的設定,須以區分所有權人的合意為基礎,即業主必須以集會表決或者制定規約等方式達成合意,纔能為共有車位車庫設定專有使用權。二是,共有車位車庫專有使用權的取得主體,應該限定在小區業主范圍之內。小區車位車庫原本就是為了方便小區業主生活而設置的,而且現有條件下車位車庫數量一般只是小區全體業主數量的幾分之一,因此共有車位車庫專有使用權應在小區業主范圍內設定。即使今後新建的小區內,車位車庫在滿足小區業主需要之外還有剩餘,在設定共有車位車庫專有使用權時,小區業主也應具有優先權。三是,業主獲得專有使用權,必須支付相應對價。由於單元房的專有權和車位車庫的共有權被綁定在一起,導致每位業主購買單元房時必然要分攤車位車庫的成本。因專有使用權的設定,部分業主無法使用原本共有的車位車庫,所以專有使用權的費用應當用來彌補未使用車位車庫的其他業主的損失。
(二)小區車位車庫的共同使用權
獨立車庫以外的其他共有的停車位,屬於小區全體業主共有部分。依物權法的規定,小區業主對小區內的共有部分享有共有的權利,故業主對小區共有部分擁有法定的使用權。因此,共有部分的車位、車庫除已經設定了專有使用權的那一部分外,小區業主擁有共同使用權。小區業主可以依法行使共同使用權,使用小區內全體業主共有的車位車庫。對於共有的車位車庫,可以通過業主大會來確定使用權的分配規則。
【作者簡介】史以賢,男,漢族,江蘇人,2008年畢業於北京大學法學院,法律碩士,主要從事房地產法研究,現供職於上海市松江區住房保障和房屋管理局。
【注釋】
參見王利明:《物權法研究》(修訂版·上卷),中國人民大學出版社2007年版,第550頁以下。王澤鑒:《民法物權》,中國政法大學出版社2001年版,第250頁。王利明:《物權法論》,中國政法大學出版社2003年版,第365頁。參見王利明:《物權法論》,中國政法大學出版社2003年版,第367—368頁。參見王利明:『論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題』,《現代法學》,2006年第5期。參見梅夏英、王亞西:『論高層建築物的車庫權屬』,《煙臺大學學報》(哲學社會科學版),2006年第4期。參見金鳳:『略論住宅小區車庫的權屬』,《貴州師范大學學報》(社會科學版),2004年第4期。陳甦:《小區車庫的權屬須依是否計入公攤而定》,載中國法學網,http://www.iolaw.org.cn。參見周樹基:《美國物業產權制度與物業管理》,北京大學出版社2005年版,第118頁。參見鄧光達:『論商品房住宅小區停車位的產權歸屬和相關問題——以深圳為例』,《中國房地產》,2003年第1期。劉閱春:『論小區停車位及車庫的歸屬——建議對《物權法》第74條規定的理解』,《當代法學》,2007年第5期。楊立新:『停車位的權屬爭議及解決規則』,《人民法院報》,2004年11月2日。參見王利明:《中國民法案例與學理研究》(物權編),法律出版社1998年版,第154頁。參見王利明:『論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題』,《現代法學》,2006年第5期。劉閱春:『論小區停車位及車庫的歸屬——建議對《物權法》第74條規定的理解』,《當代法學》,2007年第5期。參見王旭光、范明志主編:《物權法適用疑難問題研究》,山東人民出版社2007年版,第163頁。參見呂伯濤:《適用物權法重大疑難問題研究》,人民法院出版社2007年版,第84頁。參見庫裡達:『窗前綠地樓頂空間停車位是誰的?』,《新疆人大》,2005年第8期。參見高聖平:『解釋論視野下的車庫、車位權利歸屬規則——以《物權法》第74條第2款、第3款為分析對象』,《政治與法律》,2008年第10期。參見崔建遠:『對業主的建築物區分所有權之共有部分的具體考察』,《法律科學》,2008年第3期。參見於彥彥:『淺談小區車位、車庫歸屬』,《法律適用》,2007年第8期。參見高聖平:『解釋論視野下的車庫、車位權利歸屬規則——以《物權法》第74條第2款、第3款為分析對象』,《政治與法律》,2008年第10期。參見金鳳:『略論住宅小區車位的權屬』,載《貴州大學學報》(社會科學版),2004年第4期。
【參考文獻】
{1}允許按照規劃配套建設的地下車庫成為專有部分可以有建設單位獨立擁有或分拆銷售,必須先在立法上作出一系列調整,包括:『空間權』法律制度的完善;地下建築分攤宗地容積率和土地使用費;地下建築投資專項成本核算;建築物報建時規劃設計有明確的專有和共有部分劃分,並在初始權利登記時予以審查確認。參見陳德豪:『住宅小區車庫所有權歸屬法定與約定之選擇辨析——從《物權法》對車庫歸屬的立法談起』,《城市發展研究》,2008年第1期。
{2}目前,我國房地產登記法律制度中,關於車位、車庫的登記尚有較大爭議。參見楊黎萌、陸平:『地下車位權屬登記的難點』,《中國房地產》,2008年第10期。
{3}學者對此問題,意見較為一致。參見王利明:『論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題』,《現代法學》,2006年第5期;呂伯濤:《適用物權法重大疑難問題研究》,人民法院出版社2007年版,第85頁;王旭光、范明志主編:《物權法適用疑難問題研究》,山東人民出版社2007年版,第163頁。
{4}值得注意的是,對於《物權法》實施之前已交付使用,而開發商未與業主就車位、車庫的權利歸屬作出特別約定的,車位、車庫已經作為小區業主的共有財產移交業主共同佔有、使用,此際,開發商已無權在就車位、車庫的權利歸屬作出約定。參見高聖平:『解釋論視野下的車庫、車位權利歸屬規則——以《物權法》第74條第2款、第3款為分析對象』,《政治與法律》,2008年第10期。
{5}關於約定方式的利弊,參見參見王利明:『論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題』,《現代法學》,2006年第5期;高聖平:『住宅小區車位、車庫的性質及其權利歸屬研究——兼平《物權法》第74條』,《法學家》,2008年第6期;陳德豪:『住宅小區車庫所有權歸屬法定與約定之選擇辨析——從《物權法》對車庫歸屬的立法談起』,《城市發展研究》,2008年第1期;顧聞:『居民小區車庫權屬的法律探討』,《法制與社會》,2007年第12期;最高人民法院物權法研究小組:《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》,人民法院出版社2007年版,第238頁。