房貸還款方式：我的貸款我做主

　　如果小周的公司沒有參加當地的住房公積金計劃，或者小周的貸款條件不符合其他有關規定，那小周就無法申請公積金貸款。小周想購房，就只能選用普通商業性貸款，因為手續簡單，審批速度快，相對於民眾來說，房地產商更加熱衷於購房者選用這種方式。有些房地產開發商公開宣稱如果直接使用商業貸款，可以在原來房價的基礎上直接打98折，一套100萬元的房子，一下子可以少付近2萬元房款。

　　因為小周的女朋友參加公積金計劃不滿半年，無法享受到公積金貸款，只有小周可以申請公積金貸款，額度最高為40萬元，餘下部分只能通過商業性貸款進行補充。

　　小周在辦理銀行商業性貸款手續的時候，看到申請表上的貸款還款方式一欄，上面有等額本金還款法和等額本息還款法兩個選項。這下小周又有點犯難了，這有什麼不同呢？

　　在購房貸款中有很多還款方式，而等額本金和等額本息是最常用的還款法。很多人在申請銀行商業性貸款的時候，並不知道兩者的區別，而是交由銀行自動選取，至於選擇的是否是最適合我們的，就無從考證了。

　　等額本息還款法

　　把按揭貸款的所借本金總額與未來需要額外償還的所有利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，這樣借款人在未來還款期限中的每個月還給銀行的貸款金額就都是固定的。也就是說，每個月的還款金額中，本金和利息的總和是相同的，由此得名等額本息還款法。雖然每月還款總額相同，但其中每月還款中的本金和利息具體金額是不同的，所還本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

　　優點：每月還款額相等，便於購房者計算和安排每期的資金支出。因為平均分攤了還款金額，所以還款壓力也平均分攤，特別適合前期收入較低，經濟壓力大，每月還款負擔較重的人士。

　　缺點：在每期還款金額中，前期利息佔比較大，後期本金還款佔比逐漸增大。總體計算下來，利息總支出是所有還款方式中最高的。

　　適合人群：家庭收入較為穩定的人群，特別是暫時收入比較少，經濟壓力比較大的人士。因為雖然每個月還款金額相同，但是所含本金和利息的比例不同，初期所還部分，利息佔較大比例，而貸款本金所佔的比例較低，不適合有提前還貸打算的人士。

　　等額本金還款法

　　將所借的本金平均分攤到每個月內，在每個月裡面償還的本金是相同的，故得名為等額本金還款法。在償還平均分配的本金之餘，再計算本期尚未償還的時候，所欠本金總額實際在這個月需要支付的利息，將平均分配的本金疊加上本月應付利息，就得到當月需要支付的總金額。雖然每個月裡面需要償還的本金是相同的，但是利息隨著所欠本金的逐漸減少而減少，也就是說，每月支付的總金額逐漸在減少，還款負擔逐月遞減。

　　優點：與等額本息相比，可以節省大量利息支出。

　　缺點：還款開始階段每月還款金額比較高，前期壓力比較大。

　　適合人群：因為最大還款壓力來自前期，越往後利息支出越少，所以還款金額也跟著逐月減少。由於前期還款負擔較重，比較適合購買房產的時候，已經具備一定經濟實力，眼前償還能力較強的人士。相比等額本息來說，等額本金付出的總利息較低。而且如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個不錯的選擇。

　　我們以小周的貸款為例，如果小周需要商業貸款60萬元，以年利率5.94%，還款年限20年計算，我們來比較一下等額本息與等額本金兩種還款方式。同樣是60萬元的房貸，兩種還款方式每月及總計還款金額和壓力都有不同：等額本金還款法，每月還款從5470元逐漸過渡到2512元，前期壓力大，之後壓力逐漸減少。等額本息還款法，每月還款固定為4278元，壓力均衡。

　　等額本金還款法，20年累積還款金額為957885元，其中利息支出為357885元。等額本息還款法，20年累積還款金額為1026684元，其中利息支出為426684元。兩種還款法，最終支付利息相差68799元。

　　總結：在貸款還款中，公積金貸款基本集中在等額本金和等額本息兩種還款法上。而商業貸款可以到期一次性還本付息或是按月分期償還本金和利息，除此之外貸款人還可以利用銀行新推出的各種更為靈活和方便的房貸還款方式。