 |
|
|||
|
|
|||
如果物權法第一百四十九條對住宅建設用地期滿後自動續期的規定是強制性的,那麼即使這次上海作出的『無償收回土地』的規定中涉及住宅建設用地,那也是肯定無效的；但是如果為任意性規定,那麼上海如果做出如上規定,可能還會有效
有專家認為,上海市有關規定引起爭議的原因就是,在土地出讓期限截止時土地出讓使用權如何處理問題上,政府公布的處理方式與民眾期望的處理方式不一致
從目前的情況來看,房屋產權『70年大限』涉及了4部法律法規,相關規定可謂錯綜復雜。因此許多業內人士呼吁,土地管理法應盡早修改完成,並能對土地使用權到期後的去留、補償問題做出明確規定,纔是止住各類猜測的最好辦法
2011年上海土地交易市場首拍的預申請須知中,規定『出讓人收回並補償相應殘餘價值』。這一規定掀起了新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。盡管上海市有關部門回應稱,無償收回是針對該宗土地出讓期限屆滿後,土地使用者申請續期未獲批准而言的。但仍有不少民眾擔心,購置的房產會在70年後變成磚頭。
對於『出讓人收回並補償相應殘餘價值』的規定,有專家認為,此舉違反了物權法中『住宅建設用地期滿後自動續期』的規定。也有專家稱,上海市的規定並不能說與現行法律相抵觸。
不過,專家們公認的一點是,解決『70年大限』恐慌,需要完善土地管理法,對土地使用權到期後的去留、補償問題做出明確規定。
視點關注
不久前,上海房地產市場閃過一道晴天霹靂——在2011年上海土地交易市場首拍的預申請須知中,規定『出讓人收回並補償相應殘餘價值』。這一『史無前例』的規定掀起了新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。
有不少上海市民擔心,是不是使用期一到,房產就變『磚頭』了?
盡管上海市有關部門隨即對相關規定作了進一步澄清,但房產變『磚頭』的想法仍讓不少人忐忑不安。業內專家認為,僅僅一則消息就造成了公眾的普遍惶恐,其深層次原因在於土地權屬相關法律的模糊不清。
土地收回引發爭議
根據上海市規劃與國土資源管理局公布的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》,上海市嘉定、普陀等區域內的數幅地塊在土地使用期滿後,可『由出讓人收回並補償相應殘餘價值』,甚至可『由出讓人無償收回』。
這一說法,意味著在『70年大限之後』,買房人可能將面臨房子被收回的境地。也就是說,買賣合同瞬間成了一紙租約,買房人為房屋所支付的房款成了提前預支的租金。
得知這一消息後,一名最近正在四處看房的購房者大驚,他對記者直言:『現在房子這麼貴,那豈不是花了幾百萬元交了70年的租金。』
『我完全贊同「租金說」,而且我個人認為買房相當於租房70年的想法也過於樂觀。』土地管理師、中國人民大學土地管理博士張遠索說,一是房屋建築物本身物理壽命沒有70年；二是等某些地方政府無地可賣後,可能將已購房群體作為二茬收入來源。
『當然,一直不買房靠租房生活的想法更不現實,租金會水漲船高,在日益嚴重的通脹壓力下,房價租售比等指標在我國不適用。』張遠索說。
針對種種質疑,上海市規劃和國土資源管理局辦公室主任餘亮回應稱,上海市規土局已於2011年1月17日在其網站上發布通告指出,無償收回是針對該宗土地出讓期限屆滿後,土地使用者申請續期未獲批准而言的。
通告還列出了《上海市國有建設用地使用權出讓合同》范本中的第二十七、二十八、二十九條的規定,並提出《國有建設用地使用權出讓預申請須知》第三條第(二)款第9項『土地期滿後的處理方法』是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十八條的內容,明確該宗土地出讓期限屆滿,土地使用者申請續期未獲批准的,該宗地上的建築物、構築物及其附屬設施的處理方式。
一名房地產業內人士也認為,上述預申請須知中所提到的『土地期滿後的處理方法』,是摘選自《上海市國有建設用地使用權出讓合同》的部分語句。如果就此判定『土地到期即回收』,有點武斷。
另據了解,『出讓人收回並補償相應殘餘價值』這一規定並非首次出現。早在2010年9月,上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告『滬預申請告字(2010)第02號』中,就有收回並補償相應殘餘價值的規定,甚至在有的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示,土地期滿後的處理方法為『出讓人無償收回』,比如,羅店新鎮A1-3商住地塊即是這樣規定。
記者了解到,目前坊間還有一種觀點認為,如果物權法第一百四十九條對住宅建設用地期滿後自動續期的規定是強制性的,那麼即使這次上海作出的『無償收回土地』的規定中涉及住宅建設用地,那也是肯定無效的；但是如果為任意性規定,那麼上海如果做出如上規定,可能還會有效。
對此,參加過物權法起草工作的中國人民大學法學院教授王軼告訴記者,物權法的這一規定涉及到廣大人民群眾切身利益,也事關公共利益,因此,『我更願意將其視為強制性規定,地方政府不能隨意進行更改』。
『我個人認為,這次民眾的反應有些過度,這反映了民眾,尤其是已買房人群的神經變得非常脆弱。』張遠索分析說。
