近期出臺的『新國八條』給樓市一記重拳,也帶給人們一份希望——在中央政府如此堅定的決心和有力的措施之下,近年來房地產市場『越調越漲』的怪圈或許真的要在2011年終結了。

『新國八條』突出強調地方政府責任,第一條就明確要求:『2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於一季度向社會公布。』這將對地方政府貫徹調控政策起到督促作用。不過,社會上也有一些聲音認為,『住房價格控制目標』的設定,是否在用行政手段乾預市場運行？

實際上,在市場經濟條件下,政府有權力也有必要制定各種經濟指標,比如,中央和地方政府每年都要公布GDP增長目標,國家發改委也會確定每年的CPI控制指標,顯然,這些都並非計劃手段,也不是用行政權力乾預市場。因為,不論是GDP增長還是CPI漲幅,最終都是依靠市場經濟主體來實現,政府只是通過宏觀調控加以引導,並不會越俎代庖,『住房價格控制目標』的設定也是同一個道理。因此,政府設定價格控制目標並非行政乾預市場,而關鍵要看用什麼手段實現目標。

第一,『住房價格控制目標』並非限價措施,它只是一個宏觀指標,是對地方政府管理的約束,而不是對市場主體——開發商的約束。目前的調控只有限購,而沒有限價。政府會限制一個家庭只能購買兩套房,但從來沒限制開發商某個樓盤必須賣多少錢。

第二,行政手段只是在政府機構內部實行。『對未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的,相關省(區、市)人民政府要向國務院作出報告。監察部、住房城鄉建設部等部門要視情況,根據有關規定對相關負責人進行問責。』也就是說,如住房價格控制目標沒有完成,中央政府將對地方政府問責,而並沒有對開發商『問責』。這種政府內部的問責程序顯然是合法合理的,是政府管理職權的一部分,並沒有乾預市場。

第三,實現『住房價格控制目標』主要依靠經濟手段。『住房價格控制目標』制定後靠什麼實現？當然,地方政府的管理手段有很多,但『新國八條』也給出了一個方向:『人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。』即賦予央行分支機構自主權,通過繼續提高二套房貸首付和利率的方式實現當地『住房價格控制目標』,這是差別化信貸政策的擴展,仍屬經濟手段,而且更加因地制宜。

值得注意的是,『新國八條』首次賦予央行分支機構在差別化信貸方面的一定自主權,這對中央銀行履行職責也提出了更高要求。一旦當地房價超過控制目標,央行分支機構能不能及時采取提高首付等措施？如采取措施,又將如何面對地方政府、開發商乃至一些購房者的異議？此時,如何保持中央銀行獨立性,不為各種雜音所乾擾,就成為一種考驗。應該看到,央行現行大區行體制的設立就是為了保持一定獨立性,不被地方利益乾擾,而且,調控樓市是中央和人民的期待,根據當地房地產發展情況自主確定差別化信貸政策,這既是執行貨幣政策的體現,也是在維護金融穩定,同時還是一種金融服務,基層央行的表現值得期待。

某種意義上說,『新國八條』帶給民眾的是預期,即溫家寶總理去年底所說的,使房價『回到合理的價位』;帶給開發商的是態度,即調控不成功,決不會收手;帶給地方政府的則是壓力。當前,地方政府恐怕面臨四種壓力——中央的問責,百姓的期待,經濟的發展以及房地產商利益集團的游說。地方政府既要完成中央要求,又不敢對本地房價過分打壓,同時還要努力用經濟手段調控樓市,避免越權乾預市場,這些對地方政府執政能力都是一個考驗。甚至,有的地方官員可能都過不好年——按照國務院辦公廳要求,尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,要在2月中旬之前,出臺住房限購實施細則。顯然,時間已很緊迫。但是,考慮到房價對民生的影響,考慮到『權為民所用、情為民所系、利為民所謀』的宗旨,地方政府有責任堅決落實調控措施,讓民眾過一個好年,讓民眾過上幸福生活。