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高房價之病,在於流動性泛濫和中國現有的土地制度和財稅體制,不尋根索源,而在價格管制上調來調去,只會使價格信號進一步紊亂,社會支付更高昂的交易費用,房價變得更難以調控。靠發糧票的制度安排,從來也沒有解決過糧食短缺的問題。這是一種典型的『換病當醫』,而服藥者卻是百姓。
南都評論記者 米蘭
價格管制的幽靈重現!
春節前後,北京、上海、成都等全國30多個市縣相繼出臺了各種大同小異的限購令。一如計劃經濟時期以糧票作為購買依據一樣,這次的限購令,則多以是否本地戶口作為購房區分標准。其中以北京最為嚴厲,最受質疑。
根據『國八條』出臺的『京十五條』,對擁有兩套及以上住房的京籍家庭,對擁有一套及以上住房的非京籍家庭,以及不能提供連續五年以上在京社保和納稅記錄者,暫停其在京購房資格。政策意圖很明顯,就是徹底把外地人在京的住房投機需求擠出,只有在京長期居住的人纔能購房滿足自住。
高房價之病因
北京市房協有關負責人的解釋,更讓人心生恐懼。其稱,會根據實際效果決定此項政策的持續時間,若房價沒有回歸合理,將有更嚴厲措施出臺。奇也怪哉!誰有知識知道『合理的房價』是什麼價呢?富人認為合理算?中產認為合理算?底層收入階層認為合理算?還是主管的政府相關官員認為合理算?抑或在北京市工作和生活者全體表決,51%以上的舉手通過認為合理算?有『合理的房價』,是否也有『合理的冰箱價』?
與任何商品的價格一樣,房價只是一種結果,是由供需決定。中國大中城市近年來房價飆漲,主要有兩個原因,一是流通中的貨幣超過經濟的實際需求量,而房子成為吸收貨幣的主要池子,過量的貨幣追逐少量的住房,自然引起房價的上漲;二是供應少,包括土地量、建築面積、空置房的流轉等均跟不上市場的需求,而這恰恰又與中國畸形的、行政主導的城市化模式息息相關。
截至去年,中國的貨幣超發與G DP之比預計接近2:1,是全球之最,廣義貨幣超發已經達到43萬億元。如此天量的貨幣,一旦出爐,勢必橫衝直撞。湧向哪兒都是災難。一般而言,吸收貨幣的池子有三類,一是股市;二是房市;三是藝術收藏品市場;中國的股市不爭氣,制度建設跟不上,『類賭場』的性質,而且容量小,一直難擔吸收貨幣之重任;由於中國經歷了兩代人的美育教育斷代,而藝術收藏品市場又有很高的知識進入門檻和學習成本,普通人難以進入。在中國它也還是個新興起的市場,規模有限。而房地產本身的特性也決定了其是一個保值增值的最好選擇,貨幣大量湧入房市,推高房價自不足怪了。
其實,以中國當前的發展階段而言,高端服務業的開放是吸收貨幣最好的方式。但幾乎所有的高端服務業,民航、鐵路、金融、電信、教育、醫療、衛生、出版、廣播影視等,整體仍處於政府壟斷之中,這些行業向民間資本的全面開放,不僅能吸納巨量的貨幣,而且能理順三產結構,為產業昇級和中國經濟再上一個臺階打開通道。但近年來,這些領域的改革一直『小心翼翼』,原地踏步。
中國的城市化,由權力主導,土地資源的利用方向由政府控制,政府先從農民手裡征用土地,強硬變成政府財產,然後再在二級市場上拍賣。而1994年中國分稅制改革後,地方政府與中央政府的財權和事權又嚴重不匹配,這就導致後來人們所熟知的『土地財政』的城市化擴張模式,很多地方政府依賴於賣地收入和房地產稅費,現在一般估計是佔到了地方政府收入的三層左右,有的地方甚至高達五層以上。
這就決定了地方政府在土地供應上,一定是『不充分』的,人為制造『短缺』。因若大量供應土地,土地的拍賣價格會下來,政府的收入也會下跌。這也決定了地方政府在提供保障性住房上積極性不高。本月起,住建部將陸續與各省、自治區、直轄市以及計劃單列市,簽訂《保障性住房目標責任書》,完成1000萬套保障性住房的分配任務,但在當前的土地和財稅體制下,實效如何,仍待觀察。
揚湯止沸而已
如此多貨幣湧向有限供給的房市,房價自是飆漲。雖調控的力度不斷加大,但效果往往是事與願違,每次調控之後,房價都會報復性反彈。這次如此嚴厲的調控是否會見效呢?據披露,今年實行限價的城市,遠不止目前的30多家,全國會有72個城市一起限購,阻止外部投資資金的進入。現在還在流傳一個消息,下月還會有更嚴格的價格管制,即各地要確立新建商品 住 宅 價格目標。
呼吁政府進行更嚴格的調控呼聲近年來越來越強,這次的限購令,是政府最有力的回應。面對某一商品的價格飆昇時,民眾最本能的反應往往是支持政府價格管制,或者乾脆直接要求。這也是價格管制一直揮之不去的原因。中國從計劃經濟走來,直接價格管制之害記憶猶新。它不僅會抑制供給,使得商品價格不能反應市場的真實供求,資源不能往更有效率的地方配置,也會加大行政成本,往往受益者僅限於價格管制機構本身。
這次政府采用的是很時髦的『需求管理』,即通過行政手段,抑制消費者需求,從而控制房價。但這仍是一種價格管制,只不過是間接的罷了。它盯住的不是住房的市價,而是住房的需求量。在市場中,市價影響需求量,需求量也反過來影響市價。管控了需求量,等於管控了房價。經驗上說,的確是可以把房價控制下來的。但房價可能下跌的信號,也會傳導給開發商,他們會自動減少供給,供給關系究竟會發生何種變化,誰也不清楚。至少是現在手中已有的住房變得稀缺了,人們不會賣出,空置房的流轉會驟減。
而長期看,房地產市場的供求關系並沒有因為限購令而發生改變,僅僅靠這種『凍結』需求的做法,並不能解決根本問題,揚湯止沸而已,還必須從供給上做文章。只要供給上不來,如此的限購只會堅定人們未來漲價的預期。
如此多市齊頭並進的限購令,甚至傳言還有可能更嚴重的『建立商品住宅價格目標』的管控,帶給房價的結果短期內看可能是量跌價不跌,但過段時間,一定會明顯剎車。地方政府的財政壓力及中國經濟本身能否承受得了,是個巨大的疑問。住房投資佔固定資產投資的25%,住房按揭佔總貸款的12%,更別提房地產帶動的上下游產業對整個投資和消費的影響。房價大漲有風險,暴跌也決非好事。實際上,不排除地方政府迫於地方財政和G D P壓力,而選擇『雷聲大、雨點小』的做法。
真若長期執行,定會帶來房價下跌。以北京為例,在房地產市場交易中,本地戶籍購房人佔比約35.5%,另外2/3為外地戶籍。外地戶籍中有一半人在京的工作年份不足五年。此限購令對北京實際需求量的影響可想而知。當房價真正下跌之時,政府恐怕又會出來救市,房價亦會再次反彈。
而如果貨幣和信貸總量不減少,如此限購,把投資性資金從房地產市場擠出去,只會『按下葫蘆浮起瓢』。搞得不好,把漲價從一個商品趕到另一個商品。如去年此起彼伏的『蒜你狠』,『糖高宗』,『豆你玩』等漲價風潮。從長遠看,真正應該做的,是建好另外的貨幣池子,股市要擴容,制度建設要跟上。同時,高端服務業亦須盡快向民間資本真正開放。
政策之病,百姓服藥
高房價之病,在於流動性泛濫和中國現有的土地制度和財稅體制,不尋根索源,而在價格管制上調來調去,只會使價格信號進一步紊亂,社會支付更高昂的交易費用,房價變得更難以調控。靠發糧票的制度安排,從來也沒有解決過糧食短缺的問題。這是一種典型的『換病當醫』,而服藥者卻是百姓。
即使擔心房地產市場的泡沫破裂會傷害中國經濟增長,一如上世紀90年代的日本和2007年的美國,擠出房地產市場的投資性需求亦有更好的政策選項。撇開房產稅征收的法理基礎,征收後的陽光財政,以及征收的稅率區分和設置,該不該征收後在其他稅種上減稅等爭議,房產稅確有抑制房價過快上漲和過度投機的作用。上海和重慶已經開始試點了,為何不能耐心一點?或選擇在更多城市做試點。在現行的財稅體制下,地方政府不征收房產稅,找不到新的替代性財源,很難指望地方政府能夠有效的增加土地供應,也看不到他們建造廉租房、經濟適用房的動力何在,也不能指望它們真心地出手抑制房價。
除房產稅外,還可以通過更嚴格的對二套以上住房的首付標准,貸款利率等方式來擠出投資性需求,而不應如此一刀切。中國這30年成功的經驗之一,就是人口和資源可以自由流動,而人口隨著資源走是一種高效的方式。現在的限購政策恰好相反,把人和資源生硬硬區隔開來,這無疑是戶籍制度改革的一大倒退。
如此的政策調控,副作用已在逐步凸顯。限購令相繼出臺後,一線城市的房租已上漲10%左右,而租客一般是城市中的低收入群體。一些房產中介在北京限購令不幾日,就開始關閉門店,因為預期交易數量會驟減;小產權房看房人數大增,這定會增加將來小產權處理的難度和成本……
有網友調侃說,『幸好這個政策是暫時的,這算最大,也是唯一的亮點』。但這個『暫時』也是政策最讓人恐懼的地方。政策的『事無定數』,會讓個人、企業乃至整個社會缺乏明確的預期,做選擇時無所適從,平添了無謂的交易費用。現在因購房需求,衝著『京籍』的『剩男剩女』去的,政策再一調整,外地人又可以在京購房了,說不定會掉頭變心,世上又多了幾對『怨偶』。