|
||||
據理財週刊消息樓市調控步步緊逼,住建部規定的35個城市中34個已出限購令,許多剛性有需求的購房者被擋在了購房大門之外,而商住項目不受限購影響,對於那些急於實現住房夢的購房者來說,或許成了“救命稻草”。
不過業內人士提醒說,與住宅項目相比較而言,選擇商住項目圓住房夢有利也有弊,綜合比較下來,優勢明顯弊端也不少,因此購房者要提前考慮清楚。
產權年限短商住項目的土地使用年限要比住宅項目短。
和普通住宅70年的產權年限不同,商住樓一般都是40年或50年產權,如果再算上開發過程中所耗費的時間,其年限會更短,這相對住宅60多年的期限來說,確實要短了很多。所以這類商住樓再次轉手出售時,經常會遇到由於所剩產權年頭太短而很難成交的情況。同時,今後一旦達到產權年限,按照目前的要求,要繳納的稅費很可能要高於住宅。中原地產華北區技術中心總經理張繼峯:商業物業國家現在還沒有完全明確的規定,說商業物業的用房到40年或50年期滿以後可以自動續期,理論上來講這些到了年限以後,房產是需要補交一定的可能還相對比較高的土地出讓金才能夠繼續使用。購置商住項目,最好先了解拿地時間,以確定土地使用年限的確切長度。
交易費用高商住項目交易費用也比較高,轉讓時的契稅也是普通住宅的一倍以上。
契稅稅率與非普通住宅相當。商改住項目還無法按照住宅的標準繳納契稅,這樣的房子在轉手的過程中,相關費用按照商用來計算,其轉讓契稅爲3%,而普通住宅轉讓契稅爲1.5%甚至更低(不超過144平方米)。同時,商用轉讓還要按差額徵收營業稅、土地增值稅和個稅等,上海德佑地產商業地產商用物業區域經理惠凱表示,這三項稅費的總和相當於增值部分的30%-40%。如一套150萬元購入的商住物業,以200萬元轉讓,需繳納的稅費大概在15萬元到20萬元不等。
利息成本大專家表示,貸款購買商住項目,不會影響到購買商品住宅按揭貸款。
上海我愛我家權證部經理渠福琴介紹說,購買商業項目時申請貸款,雖然從表面上看都是用於房,但與購買商品住宅的抵押貸款相比,其性質和用途有所區別,會被當做一般的消費抵押貸款來對待。因此即使目前的貸款政策是“認房又認貸”,但此類貸款並不會當成住房按揭貸款,在央行的徵信系統內不會有購買商品住宅的記錄。
不過貸款的利息成本相對大一些。據渠福琴介紹,目前各商業銀行已普通提高商業物業的貸款利率,上浮1.1倍到1.3倍不等,也就是說,購買商住項目,需承擔更高的利息成本。