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一年一度的“上海之春”房產展示交易於3月17日至20日在上海展覽中心舉行。作爲上海樓市開春第一展,每年開發商紛紛藉此機會推出新盤、展開全年推介。但據介紹,今年確定參展的房地產企業僅有40多家,參展樓盤約60個,與去年200家開發商、300多個樓盤參展的熱鬧相比,今年的參展量大幅縮水,而且多家知名房企紛紛缺席。
主辦方首次推出50家開發商參與的海外置業展,展出面積近1000平米,來自澳洲、新西蘭、美國、加拿大、瑞士、英國、法國、西班牙、新加坡、日本、韓國、馬來西亞、香港等13個國家及地區的近50家展商參與,其中大部分是開發商親自參與,近7成的樓盤和開發商都是首次亮相國內,藉此聚攬人氣。
距離1月26日出臺的“新國八條”已滿50天。50天裏,各地樓市的成交量出現了直線下降的態勢。樓市降價雖然尚未成“潮”,但暗流已經洶涌。
根據數據顯示,半數受訪者預測2011年房價將下跌,以觀望爲主。大多受訪者表示,房地產“黃金十年”已結束,房價可能下跌一段時間。逾六成受訪者表示,期望房價下跌20%到30%。
國家統計局18日公佈的2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,2月新建商品住宅價格環比下降、漲幅縮小的城市個數明顯增多。新建商品住宅價格環比下降的城市有8個,持平的有6個。與1月份相比,環比價格下降的城市個數增加5個,價格上漲的減少4個。2月環比價格漲幅超過1%的城市有7個,比1月減少12個;環比價格漲幅比1月縮小的城市有44個。與去年同月比,70個大中城市中,價格下降的有1個,漲幅回落的有31個。
二手住宅價格環比下降的城市有4個,持平的有16個。與1月份相比,環比價格持平和下降的城市個數增加10個,價格上漲的減少10個。2月環比價格漲幅超過1%的城市有5個,比1月減少9個。與去年同月比,價格下降的有3個城市,漲幅回落的有22個。
截至3月15日,北京商品房期房住宅成交量爲4000套,現房住宅成交量爲588套,二手房住宅成交量爲8675套,較上月總成交量26606套環比下跌了50.2%。在成交量大跌之下,開發商策略性降價者增多。
然而與國內市場的冷清相比,華人在海外置業卻是熱火朝天。3月5日,悉尼推出一個名爲MetroResidencesChatswood的公寓項目,由總部位於悉尼的GalileoGroup與澳大利亞最大的非上市房地產基金公司ISPT聯手開發,整個項目由三座摩天大樓組成,此次面向市場銷售的是其中的公寓,共有292套,在悉尼、新加坡和香港同時開盤銷售。在開盤後一天的時間裏,292套公寓幾乎全部售出。“這個項目沒有到中國大陸做宣傳,目前我們跟蹤到的數據是30%的買家來自中國。”世邦魏理仕國際項目營銷部亞洲區執行董事DarienBrad-shaw說。
據瞭解,這個項目每套公寓的面積從66平方米至247平方米不等,價格相應爲48.8萬澳元至172.5萬澳元(約合人民幣314萬元至1110萬元)。
此外,在國際投資活躍的倫敦市,亞洲投資者的表現,也是如此。根據世邦魏理仕的統計數據,從2009年6月至2010年6月一年的時間裏,在倫敦200萬英鎊以上的房產交易中,亞洲投資者在海外投資者中,佔據了8.8%的份額。在兩年前,這個數字只有1%。圖爲海外的地產項目。
“如何挑選目的市場,有兩個重要的因素,一是當地的投資機會如何,二是交易能否達成。”世邦魏理仕住宅部亞洲區執行董事AntonEilers說,例如美國,各州的稅法複雜,市場情況也更加複雜,交易往往難以達成,倫敦市對房產的購買沒有任何限制。圖爲海外的地產項目。
此外,海外房產購買以後,持有成本也是需要考慮的部分。AntonEilers說,目前除了中國大陸以外,其他地方都有物業稅,不同的地區稅率不同,大部分地區在1%以內,香港是2%,澳大利亞是2%—4%。圖爲海外的地產項目。
“例如倫敦物業稅的徵收比例,爲0.5%-1%,持有成本並不高。”AntonEilers說。而如何看待投資機會,房價上漲和租金是一個重要方面。根據世邦魏理仕提供的數據,2010年,倫敦房價上漲了7.5%,悉尼房價上漲了10%,而這兩個城市的租金回報率都爲6%。如果以租金回報率來對比,這個回報率並不低,香港地區和新加坡租金回報率都爲4%,而在北京、上海,租金回報率一直處於較低水平,在2%左右。圖爲海外的地產項目。
而倫敦的房地產市場供應量卻在一個較低的水平。 2009年8月左右,倫敦的新增供應量達到頂峯,隨後開始直線下降,在當年11月左右達到谷底,此後,供應量雖在2010年初所有上升,但在3月份左右又開始回落。 “正常情況下,倫敦每年能成交3萬套住宅,而最近幾年,每年的供應量只有5000套左右,供應非常稀缺。”AntonEilers表示。圖爲海外的地產項目。
DarienBradshaw認爲,綜合各方面因素,倫敦、悉尼是較爲理想的海外投資市場。據瞭解,如果中國人購買倫敦的房產,需要以英鎊結算。“在倫敦買房的華人,主要有幾種人,一是在國外有生意的,一是孩子在當地上學。他們一般會通過公司或者家人的關係,來進行結算。”AntonEilers說。圖爲海外的地產項目。
匯率的問題,也成爲國外置業一個比較重要的方面。 DarienBradshaw表示,英鎊匯率的走低,對中國購買者來說相當於房價的折扣。隨着人民幣升值,人民幣對英鎊的匯率,目前約爲10:1,與三年前相比,升值了30%左右。即使房價不變,人民幣轉換成英鎊結算,相當於房價打了7折。圖爲海外的地產項目。
“而且目前英國的開發商面臨一些困難,開發商售房給當地的購房者,但是購房者沒那麼容易申請到銀行貸款,如果最後申請不到貸款,那前期交給開發商的定金就損失了。”AntonEilers說,亞洲的買家很多可以一次性付款,由此能避免申請銀行貸款帶來的麻煩,這是當地開發商比較看重的因素。圖爲海外的地產項目。