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資料圖片:在出臺了限購令之後,廣州的房地產成交量明顯下降(1月15日攝)。
31日是中國國務院要求各城市公佈本地區年度新建住房價格控制目標的最後一天。目前已出臺樓市“限價令”的城市中,北京是唯一提出房價要“穩中有降”的,其他城市大多要求新建住房價格增長幅度不高於當年經濟社會發展目標和人均可支配收入增長幅度。
“限價令”變成“限漲令”的做法引起廣泛爭論。有人認爲,這反而說明“漲價有理”,助長了房價上漲的預期。何況不少城市房價基數居高、房價收入比懸殊,即使漲幅很小,房價也超出許多購房者的支付能力。還有人擔心,地方政府會通過限制中心城區樓盤上市甚至凍結新盤價格等手段人爲“做低”均價。
房價控制目標之所以廣受爭議,一方面是因爲住房問題事關國計民生和社會穩定,房價近年來一直是各級政府和社會公衆最爲關心的商品價格之一;另一方面,也是由於人們對以往出現的房價“屢調屢漲”局面心有餘悸、對調控中可能出現的問題保持警惕、對新一輪調控的成效懷有更多期待所致。
北京中原地產市場總監張大偉認爲,多地出臺的房價漲幅控制目標將嚴重影響市場預期,因爲在今年這一輪調控下,有很多老百姓預期房價會出現下降,但多地房價漲幅控制目標一出臺,市場信號頓時紊亂。
國務院發展研究中心研究員廖英敏告訴記者,“新國八條”將地方政府能否完成調控目標作爲問責的標準,所以地方政府會模糊化、寬鬆地公佈房價控制目標,以免年底被問責。
住房城鄉建設部近日發出通知,要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時,要在本地區內聽取社會的意見,使各地調控目標的制定科學合理,並取得社會的認同和支持。已經公佈本地區年度新建住房價格控制目標的城市,也要以適當的方式聽取社會的意見,並根據聽取意見的情況,酌情調整已發佈的調控目標。
中國房地產學會副會長陳國強認爲,房價漲幅與GDP掛鉤有一定的前提,即當地住房市場保持平穩,不存在房價漲幅過高等情況,同時房價的“水分”低,投資性購房的比例不高。因此,中西部一些中小城市將房價調控目標與GDP掛鉤是可以接受的,但東部沿海發達城市、一線城市等也照搬這一做法,在一定程度上並不合理。
“新國八條”中規定,2011年各城市要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。房價調控目標與“居民住房支付能力”掛鉤更關鍵也更有意義,但多數城市顯然採取了避重就輕、避難就易的做法。
北京市住建委有關負責人表示,北京房價控制目標是按照國務院要求,經市政府研究,並廣泛聽取社會各界意見後確定的。在房價控制目標出臺前夕,北京市專門邀請了有關專家、住房困難人士、開發商、中介等,一起就北京房價控制目標進行研討。北京市明確,調控措施要把房價增長的速度壓下來,使房價處於一個相對健康、平穩的趨勢,和居民的收入、購房支付能力能夠有效連接起來。對去年以來價格過高或上漲過快的區域和項目,將嚴格調控,促使價格回落到合理區間。
參加了這次研討會的陳國強表示,他在現場耳聞目睹大概有3至5名較有代表性的住房困難人士發表了看法。從北京最終出臺的房價控制目標來看,北京市這一目標充分考慮老百姓的實際支付能力,而不是簡單地參照GDP和人均可支配收入增幅,這體現了北京市對房價控制目標出臺的慎重和調控的決心。
北京德益萬家家居建材有限公司工作人員張偉傑告訴記者,住建部要求各地酌情調整“限價令”,是一件順應民心的好事,因爲老百姓是房子的買家,聽取老百姓的看法,體現了決策層對民生的關注。
廖英敏表示,現在的問題是一些城市房價虛高,泡沫嚴重,當務之急是房價要回歸合理區間。房價應該跟居民承受能力掛鉤,如果房價超出居民承受能力,即使漲得再少,也達不到百姓“買得起房”的要求。
以一個城鎮居民可支配收入3萬元的城市爲例,如果當年度增幅爲10%,則一個購房者可支配收入將增加3000元。但按照這一比例,一套總價100萬元的住房總價可上漲10萬元,兩者相去甚遠。因此,房價“小幅上漲”這種限制不僅不利於控制房價,而且還可能促進房價上漲,加重購房者的負擔。
多數城市房價控制目標包括了“新建保障性住房”。由於保障房價格較低,能夠拉低新增住房整體價格水平,因此要防止商品房價格藉機暗中出現明顯上漲。分析人士還指出,房價控制目標是以去年全年的均價還是以2010年12月的均價爲基準,各地也應儘快明確。
需要指出的是,房地產市場調控要解決的是一系列根本性問題,比如土地財政問題、有效供應不足、保障性住房“短腿”等,而最終房價能否進入長期合理的良性軌道,還是要從解決這些根本性問題入手。