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房企資金來源主要有股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO或股票增發、信託貸款、發債、私募股權投資基金等。目前這些融資途徑已經被一一封堵。
房企資金來源主要有股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO或股票增發、信託貸款、發債、私募股權投資基金等。目前這些融資途徑已經被一一封堵。在“真差錢”的大環境下，資金實力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞併的危險境地，而像萬科這樣的已在全國廣泛佈局、現金流和土地儲備充裕的“財大氣粗”的大型房地產公司則擇機擴展全國版圖，通過併購獲得業務和土地，將境遇拮据的小企業捲入麾下。
2011年，房地產調控再次“亮劍”。先是加息重壓襲來，進一步收緊銀根。再是“限購令”重靴落地，“新國八條”在房價上漲過快的大中城市細則出臺。還有房產稅“敲山震虎”，已經箭在弦上，牽動着地產市場的神經。其中，限購令無疑是對投機性需求“當頭棒喝”，又一次將樓市推向了風口浪尖。繼北京出臺號稱“史無前例”嚴格的限購令之後，限購令細則連城而至，“限購版圖”逐日擴大到其他一線、二線城市，如上海、青島、貴陽、南寧、長春、成都、南京等。在新“國八條”滿月之際，一線城市商品住宅的成交量陡然縮水，呈“腰斬”慘狀，創近5年的最低記錄，但是房價卻依然堅挺。清科研究中心最新的研究報告認爲，房地產市場逐漸呈現出拉鋸戰的態勢，房地產迷局中的四方博弈進入了幾方僵持均衡階段。 房企融資飢渴房企資金來源主要有股東原始資本金投入、銀行貸款、賣房銷售收入、IPO或股票增發、信託貸款、發債、私募股權投資基金等。目前這些融資途徑已經被一一封堵。商業銀行房地產貸款的規模在收縮，且連續的加息令貸款成本增高；限購令等調控措施令售房環境迅速惡化；國內房地產企業IPO或借殼上市審批已暫停；增發、配股和發債也被叫停；信託房地產貸款比銀行房地產開發貸款還嚴格；私募房地產基金方面，雖然本土和外資投資都加大了對華投資力度，有擡頭趨勢，但尚未形成氣候。綜上所述，房企融資陷入四面楚歌的境況。據數據顯示，房企的負債率已經處於危險的高位，經營現金流嚴重縮水。在“真差錢”的大環境下，資金實力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞併的危險境地，而像萬科這樣的已在全國廣泛佈局、現金流和土地儲備充裕的“財大氣粗”的大型房地產公司則擇機擴展全國版圖，通過併購獲得業務和土地，將境遇拮据的小企業捲入麾下。
在國內地產調控、信貸政策持續收緊和融資渠道幾近掐斷的大環境下，私募股權房地產投資基金在2010年呈突進之勢。根據清科研究中心數據顯示，2010年私募房地產基金募資來看，新募基金10只，其中披露金額的8只，披露金額的基金募集總額爲18.59億美元。從募集數量上看，比低潮的2009年上漲近4倍。從機構類型來看，2010年在募集的私募房地產基金中本土新興機構爲絕對熱點，10只基金中本土機構募集的數量和金額分別佔基金總額的90%和80%。值得注意的是，外資私募房地產基金再度大舉進軍房地產市場，紛紛搶灘國內樓市，尤其在風險相對較低的二三線城市的房地產市場尋找投資機會。與此同時，外資通過FDI額度大規模參與國內房地產市場投資，房地產領域的FDI大幅增長。商務部數據顯示，去年全年全國非金融領域實際使用外資金額1057.40億美元，同比增長17.4%；其中房地產成爲吸金大戶，去年全年吸收外資佔22.7%，增幅超過40%。私募房地產基金的崛起影響了行業的資金來源結構以及房地產的開發結構和模式，對房地產的併購大潮起到推波助瀾的作用。預計2011年，私募房地產基金會進入高速發展期，資本市場將涌現越來越多不同類型和規模的房地產PE。 全年併購或突破百起2011年的開局兩個月，房地產併購市場已經是波瀾洶涌。根據清科研究中心數據顯示，2011年的1月和2月，房地產行業的併購依舊保持了去年的火爆態勢，位居所有行業併購的首位。短短兩個月裏，房地產行業共完成22起併購交易，超過2009年全年的併購案例數，併購金額爲11.50億美元，併購金額將近去年全年併購總額的一半。其中，從併購類型上來看，國內併購19起，交易總額爲10.47億美元；外資併購3起，交易金額爲1.03億美元。併購的細分行業集中在房地產開發經營企業，共發生19起，併購總額爲10.95億美元；其次是房地產中介經營和物業管理領域。有VC/PE機構參與支持的併購案例3起，佔所有房地產併購數量的13.6%。
在樓市新政步步緊逼和宏觀調控層層升級的大背景下，根據今年前兩個月的併購數據推算，清科研究中心預計，2011年房地產市場或將踏上併購巔峯，超越2010年的84起記錄，併購數量有望突破百起大關。(辜璟)
