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北京的商品住宅庫存從今年1月18日跌至10萬套以下後,經過三個月的交易,目前現房住宅庫存32857套,期房住宅庫存60646套,始終在10萬套以下。尤其值得注意的是期房住宅出現2010年7月以來的最低量。商品房房源供應奇缺,不足去年同期的25%。業內人士認爲,基於目前貨幣供應量依然比較高,而保障房的有效供給量及商品房的供應效果只能在下半年才能明顯顯現,北京大部分區域的房價在上半年將依然堅挺。
據房地產交易管理網數據顯示,北京一季度商品房住宅項目供應奇缺,目前上市的項目僅爲24個,供應的住宅項目爲5884套,僅相當於去年同期的24.3%。而5884套的供應量對比18115套的期房住宅消耗量,供應消耗比達到了1:3,相比去年同期則爲1:1,期房住宅供應市場呈現明顯供不應求。儘管現在大部分項目的簽約比例遠不如調控前,但絕對簽約量依然較高。
有報道稱北京房價已經明顯下調,但業內人士根據對市場數據的分析認爲,實際目前北京樓市依然處於“量變”中,成交量的下調是因爲供應量的減少,但並未給開發商太多壓力。目前九成以上商品房項目依然維持着調控之前的價格和折扣。
北京的土地供應自去年四季度到現在始終以遠郊區爲主,因此城區的在售項目反而成爲稀缺資源。加上持續低迷的供應量,使得庫存的房源很難出現明顯的價格調整,很多市區、近郊的項目此前銷售的比較好,已經成了尾盤,開發商並無意降價,甚至還在不斷漲價。如位於北四環的唐寧·ONE目前均價已漲至每平方米7萬元。
業內人士認爲,二季度,房價上漲的動力或將隨着政策作用有減弱的趨向,但基於目前貨幣供應量依然比較高,而保障房的有效供給量及商品房的供應效果只能在下半年才能明顯顯現,商品房價真正得以調整尚需要一定的時間。
京滬穗深3月房價均現下降 何時迎來降價拐點?
央行5日晚宣佈,自2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。業內人士分析,連續加息將與限購等一系列政策形成巨大的疊加力量,對未來一段時間的中國房地產市場定將產生很大影響。那麼,這是否意味着房價在調控壓力下會出現降價的拐點?
房價持續出現鬆動跡象
國家統計局不久前發佈了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數據顯示,與上月相比,70個大中城市中,新建商品住宅環比價格下降的有8個城市,持平的有6個城市。與去年同月相比,70個大中城市中,同比價格下降的有1個城市,同比漲幅回落的有31個城市。與上月相比,二手住宅環比價格下降的有4個城市,持平的有16個城市。與去年同月相比,同比價格下降的有3個城市,漲幅回落的有22個城市。應當說房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。
3月份應是房地產市場傳統旺季,而嚴厲的調控政策使樓市成交量大幅縮水。中國指數研究院日前公佈的統計數據顯示,3月監測的30個大中城市中,七成城市樓市成交量環比上漲。但是相比去年3月,則有近八成城市下跌。尤其值得關注的是,所監測的重點城市同比全線下滑,總體下滑40.5%。
北京一季度新房網籤和二手房成交量也出現大幅下降,與去年同期相比,分別下跌了35.8%和56.9%。與此同時,北京房價也出現鬆動的跡象,亞豪機構統計顯示,3月北京商品住宅成交均價出現了大幅下挫,跌落至19213元/平方米,創連續8個月成交價格新低,環比降幅超過兩成,同比也下降了9.8%。部分新盤價格甚至出現了10%左右的降幅。
多重因素均“打壓”房價
分析人士認爲,在信貸政策收緊的情況下,1月底出臺的“新國八條”從購房資格、交易稅費、土地供應等多方面再度收緊了樓市調控緊箍咒,對房價構成了很大壓力。而此次加息無疑更加大了“打壓”房價的力度。
中國社科院金融所研究員易憲容表示,此次加息必然會對樓市造成一定衝擊。他說,央行加息是必然的趨勢,信貸政策收緊對樓市的刺激作用較爲明顯,在多重政策作用下房價或下降。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認爲,這次加息將會有效疊加此前出臺的有關樓市的各項調控政策效應,量變轉爲質變將是必然之勢。他認爲,房地產企業資金鍊將明顯緊張,同時個人房貸也將進一步受到抑制,加之“新國八條”的影響,預計第二季度樓市將現促銷潮。
中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍說,本次加息是預期中的事情。他認爲,央行本次加息從另一方面來說也是爲了抑制房價。
據德佑地產統計數據分析,此次加息之後,商業貸款購房成本再次明顯增加。以貸款100萬元,20年期爲例,加息之後每月還款約爲7633.4元,比加息前月還款7514.7元增加118.7元,而二套房月還款由7909.8元增加至8043.71元,增加約133.9元。業內分析人士指出,從歷史情況來看,單次的加息對於購房的需求抑制作用可能不是很明顯,但在當下,結合宏觀調控措施以及市場情況,尤其是各地加大保障房建設力度,此次加息將對樓市需求起到比較明顯的抑制作用。
四五月份或迎來降價拐點
關於房價調控是否出現“拐點”,業內人士持比較樂觀的看法。
中國房地產學會副會長陳國強說,如果未來一段時間內不出現政策鬆動等情況,樓市的降價窗口會提前到來。他預測,很可能會在二季度到來。
長江證券房地產分析師蘇雪晶認爲,貨幣政策與調控政策雙管齊下,不僅抑制了投資投機需求,甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制。政府對於地產業的調控暫時看不到鬆動跡象,因此降價促銷是開發商的必然選擇,預計二季度各大房企的推盤量將逐漸增大,打折促銷的樓盤數量和優惠幅度也將加大。
世聯地產首席技術官黎振偉說:“一般而言,新一輪的限購措施出臺後,樓市會陸續經歷量跌價穩、量平價跌、量升價漲三個階段。而量平價跌一般是在限購措施出臺3個月之後發生,預計房價高位僵持還將持續2個月左右,之後將開始有所鬆動。”
目前,在樓市調控措施的層層緊逼下,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價在3月份都出現不同程度的下降。業內人士預測,這次加息極有可能促使中國房價走勢出現令人吃驚的實質性反轉,加上對持續加息的市場預期,以及保障性住房大量投放市場,估計中國高房價拐點將提前到來,大約在四五月份,最晚也在第三季度。