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本週,爲期5天的以“和諧天津·和諧家園”爲主題的春季房交會在天津梅江會展中心圓滿落幕。
據統計數據顯示,房交會5天累計成交各類房屋1151套、93800平方米。其中,新建商品住宅成交604套、55794平方米、均價9537元/平方米;與去年秋季交易會相比下降8.1%。本次房交會在展示目前天津房地產開發全面面貌的同時,也爲調控背景下未來樓市的走勢提供了一個審視的機會。
調控陰影下保障房成亮點
本屆房交會共有93個商品房項目參展,參展項目之多達到了近五年最高,上市銷售面積820.74萬平方米,比上屆增長了12.13%。從幾大居住區域(中心城區、濱海新區、環城四區及其他區縣)的房源情況看,環城四區展區參展企業最多、項目最多,共有17家企業推出30個項目,共計625.31萬平方米。
本屆房交會共推出1.5萬元以下可售商品住房項目33個,佔可售項目面積的86.74%;均價在1.5萬元/平方米—2.5萬元/平方米的商品住房項目共13個,佔可售項目面積的11.58%;2.5萬元/平方米以上的商品住房項目3個,佔可售項目面積的1.68%。
顯然,目前市場在調控背景下極力地在供給方面希望滿足更廣泛人羣的需求,但從房交會的反應來看,市場觀望的情緒還是比較強烈。
據調查,約有一半受訪者表示到房交會主要是瞭解樓市行情,並沒有實際的買房計劃,表達強烈買房意願的大多數是剛需客戶,特別是購置婚房的準新人或期待在津安家的外地人。而在針對“您會在上半年出手買房嗎?”,有46.9%的參與者選擇不會,“我是改善型需求,價格不合適,打算再等等。”給出肯定答案的只有14.6%,他們表示自己是剛性或強烈改善性需求,不買不行。
同時,由於商品房的價格和後續市場走勢仍不明朗,許多購房者將眼光投向了二手房市場。在本次房交會上,二手住宅以其明顯的區位優勢受到廣大購房羣衆的普遍關注,參展房屋1.96萬套,面積達161.2萬平方米,其中90平方米以下中小戶型1.34萬套,佔二手房參展總量的68%。據業內人士介紹,現在市場上出售的二手房多是改善現有住房條件的業主替換下來的次新房。這些次新房較以前意義上的二手房來說,房齡多爲十年以內、戶型相對新穎、功能較爲齊全,受到購房者的青睞。而在戶型方面,目前絕大多數二手房房源面積適中,總房款相對較低是決定因素。衆所周知,在相同地段、相同條件下,與新建商品房相比,二手房價格相對較低。
此外,爲方便中低收入家庭選房,本屆房交會對購房羣衆最爲關注的保障房項目,設立了集中展示區,共有參展企業3家,參展項目5個,參展面積129.01萬平方米。與2010年秋季房交會相比,保障房的面積增加了40.08%。5個項目分別爲天津住宅集團華城佳苑項目、華城秋苑項目、華城景苑項目、天津渤海天易置業公司渤海天易園項目以及萬科新里程項目。
商品房新盤搶跑樓市
本次房交會的另一大亮點是商品房市場中衆多純新盤,海航中國集、寶安江南城、融創王府一號、津南新城、融創君瀾、恆大山水城、融創中央學府、宏昇家園、濱海渤龍湖等項目一起新鮮亮相房交會。
其實,自今年春節過後,天津樓市一直在消化今年第三輪調控的影響,成交量連番下滑,購房人以及推盤開發商的觀望態勢濃重。而從4月開始,不少房企的純新盤項目都“蠢蠢欲動”,準備近期入市。
業內專家認爲,開發商等待調控政策放開的希望越來越渺茫,加之信貸全面收緊對資金鍊造成巨大壓力,衆多潛在供應終將在今年接下來一段時間陸續入市,下半年將形成集中推盤高潮。同時,許多房企開盤的戰略正在悄然發生變化。萬科、富力等衆多著名房企逐漸開始多頻率,小幅度推盤。市場數據也顯示,這種“少量多次”的推盤策略,已經取得了不錯的效果。在目前特定的限購市場環境下,“加快銷售,現金爲王”,成爲市場環境下最爲穩妥的應對之策。
同時,目前正在銷售的項目中,越來越多的樓盤也開始嘗試優惠等手段進行促銷。保利上河雅頌在售的33層到頂高層,現階段購房全款9.7折優惠,貸款9.9折優惠,房交會期間額外多享有0.5個點優惠。星耀五洲的瞰湖樓王歐亞10號樓首付15萬元起,一萬抵五萬活動也在房交會上啓動。
富力地產天津公司在房交會期間推出“契稅、公共維修基金”優惠活動,對其四個熱銷項目全部進行促銷,並推出購房大禮的重磅優惠政策,即只要購房就減免購房契稅3%,購房即減免公共維修基金1%。
可以預測的是,隨着年度業績完成壓力的加大,今後將有越來越多的企業加入到快速銷售的陣營中。目前從市場的表現以及政策環境來看,推遲開盤並不見得是好事,隨着保障房開發量的增加,推遲開盤會遇到踏空的危險。理性的開發商應該是根據市場和政策的變化,及時調整銷售產品價格和銷售節奏,以“小步快跑”的方式來推動今年的銷售。