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攝影葛晶
在上週閉幕的春季房交會上,商業地產項目成爲名副其實的“一哥”,位於華苑的D-house名爵匯天津科技廣場、華僑城的純水岸、海航的YOHO灣、位於南馬路五金城的熙匯廣場、響螺灣地區的新岸大廈、海昌極地海洋世界商業地產配套項目等。另外,本季度中糧大悅城招商工作也將正式啓動,並將於今年年底前正式開業亮相。該項目是包括一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業態的“城市綜合體”。同時位於濱海新區新港路的天津寶龍國際中心項目外展場也已於今年4月正式對外開放,作爲濱海金融起步區首個開工建設項目,天津寶龍國際中心將填補於家堡金融區內高端城市綜合體的空白,成爲該地區的商業地標。林林總總,大有亂花漸欲迷人眼之勢。據戴德樑行公佈的一季度商業地產統計數據表明,天津市商鋪市場整體表現平穩,租金與上季度相比略有上漲。其中津匯廣場、伊勢丹、樂賓百貨等項目租金仍維持在較高水平,達到每月每平方米300-600元。看來,商業地產的“春天”的確到了。
“限購令”後,政策調控猛逼開發商“轉型”,在住宅市場中做的風生水起的開發商,在商業地產操盤中能否也遊刃有餘,則需拭目以待。業內人士指出,商業地產的集中放量,將會使“同質化”現象加劇,引進專業管理公司將是今後商業地產發展必須面對的關鍵問題。
房交會片斷:售樓員講解“不靠譜”
在衆多的商業地產項目中,記者發現,有些售樓員的業務培訓顯然沒有跟上,在爲客戶講解時,錯誤百出。在房交會的某個商業地產展位前,記者以購房者身份向售樓員詢問酒店式公寓與住宅之間的區別時,售樓員告訴記者,只在產權使用年限上有所不同,酒店式公寓的產權是40年,而住宅是70年。同時,爲了增加購買者的興趣,還信誓旦旦地宣稱,如果購房者在購房之後,進行二手房買賣的話,住宅產權的使用年限重新計算。也就是說,即使購房者在使用20年之後賣出,新房主對房子的使用權不是20年,而是40年。
這樣的說法顯然有些不靠譜,據市房管局市場處相關負責人表示,根據1990年開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,住宅用地全國統一執行的土地使用年限爲70年;商業、旅遊、娛樂用地:全國統一執行的土地使用年限爲40年;據相關人士介紹,土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算,即國家首次出讓該地塊的時間。
集中放量後的“同質化”隱憂
除了售樓員在培訓上的倉促上陣,記者在本次房交會上發現,很多商業地產項目在區域定位、銷售賣點上概念雷同,尤其是酒店式公寓,房型面積、配套大同小異,很多購房者在諮詢了衆多商業地產之後,只記住了項目所在位置,有些甚至連項目名稱都沒記住。
對於商業地產項目“扎堆”推出,很多專業人士表示,“同質化”將成爲商業地產發展亟待解決的問題。一旦商業地產一哄而上形成泡沫,其結果比普通住宅還要更加嚴重。戴德樑行天津公司總經理高炬告訴記者:“以濱海地區的某片大型商業地產區域爲例,銷售期都集中在今年下半年和明年上半年這個時間段,這些商業地產項目在區域、價格和客羣上都面臨同質化問題。按照成熟商業地產操作程序,應該是“定製”概念,首先是商業建築設計,然後商場定位,再進行招商,最後是運營、物業管理。而目前商業地產在實際操作中,往往是把樓蓋好之後,再找定位再招商。”
“親孃”與“奶媽”之間的關係
在北京和上海市中心地段都擁有大型商業地產綜合體的國浩房地產(中國)有限公司,其總裁李慧敏在談起商業地產時曾表示,對於商業地產,如果說開發商是“親孃”的話,後期的物業管理就是“奶媽”。如果“親孃”在商業地產開發之後,將物業賣給了“奶媽”,那麼,招商、後期維護等各方面,“奶媽”肯定不如“親孃”對物業的瞭解。“國浩所有的商業地產都由自己的物業管理公司來做,這樣能保證對於物業的所有理念能夠全面把控。雖然商店是死的,但空間卻是活的。國盛中心就在設計空間、營造空間上下足、下透了功夫。”
“親孃”與“奶媽”的比喻道出了很多商業地產存在的問題。高炬告訴記者,在實際操作中,往往是建築蓋好之後招商,然後就出讓給物業公司打理,這就造成了商業地產在後期維護出現問題無人再管的情況。“以南京路上某個高檔商業地產綜合體爲例,開發商將一期開發的酒店式公寓交給物業管理公司負責招租維護,當電梯出現故障後,物業公司也只是將電梯關閉,不會出錢維修,而開發商也不可能再投入資金進行物業的再次維修。這就會造成業主對開發商的負面評價,對於銷售二期物業帶來影響。”高炬說。
據高炬介紹,並非所有房企都具備商業地產的開發能力,商業地產從拿地到設計規劃到開發建設以及出讓模式等一系列環節,都與普通住宅開發有着巨大差別,轉型商業地產存在機會的同時,也伴隨着巨大的風險。記者 宋景怡