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“一房一價”新政在實行之初,便遭遇了軟執行現狀。5月5日,國家發改委表示,此前同北京市發改委對北京市30多家房地產開發企業在售樓盤“明碼標價”執行情況進行檢查,其中包括保利地產、中信地產、中化方興、北京綠地等11家知名地產公司的11個銷售樓盤存在違規操作行爲。
同時,《華夏時報》從一位住建部內部人士處瞭解到,目前,市場情況有所反覆,不排除近期調整政策的可能,其中,對開發商資本金比例的調整也在考慮範圍中。政策“升級”的調控趨勢和開發商資金壓力上漲的實際情況正進一步加強。
“一房兩價”大行其道
事實上,“五一”之前,國家發改委曾專門發通知要求從5月1日起各地必須認真執行“一房一價、明碼標價”政策。然而,從執行的情況看,並不樂觀。
北京是全國最早實行“一房一價”政策的城市,早在2010年5月份,北京市住建委就已經出臺了“一房一價”的相關政策。但根據此次國家發改委與北京市發改委會同檢查的結果,一些知名房企的新推項目仍然存在違規操作。中信地產的“中信禧園”項目、保利地產的“西山林語”項目、中化方興的“金茂府”項目等都在被點名之列。
根據發改委的通報,房企銷售的項目標價存在的違規行爲,主要集中在“未在交易場所醒目位置明碼標價、未一次性公開所有預售房源、未如實標示優惠折扣、未如實標示已售房源價格、未標商品房價格相關因素”等方面。
事實上,本報記者在5月1日後也在北京通州、房山多個在售樓盤進行了調查,發現不少樓盤中,“一房一價”政策都遭遇了“軟執行”,甚至個別在售樓盤依然很難見到所公示的價格明細。
5月3日,記者以購房者的身份來到位於通州北關環島附近的一高端樓盤售樓中心,但在售樓中心裏,除了精緻閃爍的沙盤及樓盤相關信息推介外,並沒有看到具體在售房源的信息公示或銷控表,容積率、綠化率、車位配比率等所要求被公示的信息都沒有標明。售樓處一位銷售經理向記者解釋稱:“因爲這一項目價格剛剛調整,還沒有來得及公示。”
而在這一樓盤附近一個普通住宅項目的售樓處,記者發現,儘管售樓處有樓盤銷控表,上面標示着每套房源的詳細信息,但據售樓處的銷售人員介紹,目前的價格已經又有了優惠折扣,“公示的價格已經沒用了。”
這樣“一房兩價”的做法,記者在走訪的多處樓盤中多次遭遇,而這也明顯有悖於《商品房銷售明碼標價規定》中所提出的“按照申報價格明碼標價對外銷售”。對於記者的疑問,上述售樓處的銷售人員表示,現在的優惠活動只是“五一”期間節日促銷的短期活動,“說不定什麼時候就取消了。”
而記者在多個樓盤的調查中發現,同一套房源,售樓處銷控表公示的“價格明細”與銷售人員實際報出的均價每平米大約多出20%,而這每平米幾千元的差價則正是開發商騰挪出來的新政“空子”。
“將公示的價格擡高,再以優惠折扣的手段低價售樓,這實際是爲漲價預留空間。”中原地產董事總經理李文傑告訴記者,“一房一價”雖起到明碼標價的作用,但還需對開發商申報的價格進行明確的審覈,否則也將無法達成政策的初衷,從現階段來看,這一政策在全國都執行得並不理想。
而國家發改委也已經表示,將會同各地相關主管部門在全國展開大範圍的檢查,希望藉此將商品房明碼標價的政策真正推行下去。
樓市反覆或再出政策
不僅發改委在“五一”之後加強了對調控新政的調整,事實上,隨着房地產市場近日出現的細微變化,政策“升級”的預期仍在加強。
“目前,房地產市場仍然複雜多變,儘管前期調控取得了一定的成效,但從4月下旬到5月初,市場情況有所反覆,”住建部一位內部人士向本報記者表示,“從目前的情況看,不排除近期會有政策調整的可能,但是從中央的角度來說,每次調控升級,都需要慎之又慎。”
據業內人士分析,隨着新開盤數量的增加,需求的逐步釋放,4月下旬的樓市成交量與4月初相比已經有回暖跡象。隨着5月開盤量的繼續增加、房價的合理回調,更多的購房者結束觀望,並重啓購房計劃,傳統的樓市“紅五月”有望迎來成交量的回暖。
而面對這樣的“樓市反覆”,上述住建部內部人士表示,未來政策的調整一方面將繼續加強差別化信貸政策的執行並落實保障房建設任務,更能影響開發商資金使用的資本金比例調整也“已經在考慮的範圍中”。
事實上,目前房地產企業的資金情況已經遠沒有年初那麼樂觀。
5月4日,地產龍頭萬科公佈了其4月份銷售情況,4月份公司實現銷售面積67.8萬平米,銷售金額79.0億元,分別比2010年同期增長7.1%和1.3%。然而相對於剛剛過去的一季度,銷售金額上升135.3%的業績,4月份銷售金額增幅明顯大幅下滑,增速明顯放緩。
而“增速放緩”對於如今的房企來說,或許已經算是好消息了。據記者瞭解,目前,存貨高企、負債攀升已經成爲大多數房企的“老大難”。
然而,嚴厲的樓市調控仍在繼續。這樣的形勢下,根據新浪樂居的調查數據顯示,迫於資金壓力,近八成的房企都考慮在5月份加大推盤力度。而在樓市博弈不斷深化的過程中,5月份樓市的走勢似乎也成爲“關鍵”。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向記者表示,5月份,如果大量的住宅供應能夠按計劃推盤,並且房價能夠實現穩中有降的預期,那麼樓市成交量將會逐步回暖,目前焦灼的樓市現狀有望打破僵局得到改觀;如果房價未能出現實質性下降,甚至又有所上漲,那麼低迷的樓市或將遭受新一輪更爲嚴厲的政策打壓,目前,焦灼的樓市有可能陷入更加困難的局面。
滬渝房產稅徵收額不足百萬
3個月稅款不及1套房
房產稅調控效果落空的擔心,並非杞人憂天。
從1月28日算起,曾經被比作利劍,可能對高房價“一劍封喉”的房產稅試點已近百日,然而多方數據顯示,目前看來試點效果並不理想。
5月5日,重慶市財政局有關人士接受《華夏時報》記者採訪時表示,截至目前,重慶市已經入庫的房產稅試點徵收稅款有幾十萬。
上海國稅局人士則對本報記者表示,上海約有20筆應徵房產稅已經繳納,具體多少稅款,目前還沒有一個具體的數據。
對於房產稅試點的進展情況,上海市稅務部門發文表示“相關工作運行平穩”,上述重慶市財政局人士的說法則是“很正常”。
國稅總局內部人士則對本報記者表示,試點方案出臺之前,財政部、住建部和國稅總局曾確定在適當的時候組成調研組深入考察,但目前這一工作尚未啓動,具體試點效果還需要進一步觀察。
不過,從近百日試點效果來看,不僅入庫稅款不多,而且被寄予厚望的調控房價效果也不明顯,一季度無論是上海還是重慶,房價仍在上漲。
三個月稅款不及一套房
根據上海的官方統計,截至4月27日,上海市稅務機關認定的應徵稅的住房2306套,從3月份上海首筆個人住房房產稅繳納算起,約20筆應徵房產稅已經繳納。
即使按照每套住房平均交納5萬計算,上海房產稅試點三個月的入庫稅款只有百萬元左右,全市範圍三個月的稅款甚至遠遠不到上海市的一套房款。
根據官方公佈的數據,上海應繳個人住房房產稅很容易匡算:試點前三個月,20筆已繳稅款對於2306套應稅房源,等於說上海個人住宅房產稅的繳納比只有應繳房源的百分之一左右。
重慶的情況同樣慘淡,按照上述財政局官員的說法,只有幾十萬,之前媒體報道了更準確的數據,應該是前三個月合計79萬。
對此,該官員的說法是,由於按照房產稅試點的實施細則,存量的獨棟別墅保有環節的稅款可以在當年的10月1日到31日交納,已經入庫的稅款主要是完成交易的住宅。
即使按照這位官員所說,在重慶的住宅交易中,需要交納房產稅的大概佔到總交易量的百分之五到六。
有數據顯示,“五一”3天假期,重慶主城商品住宅的成交量是800多套,平均價格是8000多元/平方米,4月份因爲有房交會,平均每天的成交量是400多套。
雖然無法就此計算重慶應繳房產稅的數量,但是僅僅以此估算,重慶地區完成交易的應繳房產稅顯然不止幾十萬。
同時,房產稅試點預期的房價下跌卻不見蹤影。國家統計局公佈的數據顯示,3月重慶新建商品住宅價格無論同比還是環比均在上漲。同樣,上海市統計局的數據顯示,一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%,成交均價上漲12%。
限購之下無空間
曾經被寄予厚望的房產稅,爲何尚在試點環節就如此慘淡,中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示,實際上在現在的政策環境下,房產稅根本沒有發揮作用的環境,房產稅的效果實際上根本無從評價。
由於同時實施限購令和信貸緊縮政策,打擊炒房,在房產稅徵收範圍內的交易量很少,所以房產稅稅款徵收較少,這實際上不是房產稅的效果。“根本不讓你買,怎麼繳稅。”劉桓表示。
事實上,即便在可以發揮作用的領域,試點中的房產稅也很難發揮期望中的調節作用。
滬置房產市場部經理付琦告訴記者,一些投資者雖然在購房時問到了房產稅,但這並不是他們考慮的主要因素。
“有一些投資者在買房時的確碰到了房產稅的問題,但他們更關心的是利率和首付成數。因爲利率的上調將增加他們每個月的貸款;相比下來,每年0.4%-0.6%的稅率是完全可以承受的,而且繳納的期限也較寬。
另外,一些投資客認爲房價在明後年依然會上漲,那麼從房價中獲得的收益完全可以抵消掉目前的稅率。”付琦告訴記者,所以很多投資客一旦確定要買房,都不太會在意房產稅的問題了。
設計先天不足
看似生不逢時的房產稅,業內人士看來,在設計環節就已經註定實行慘淡。
即使嚴格按照已經覈定的2306套住房徵收,上海房地產業界人士也指出,這個徵稅數量也不大。
付琦告訴記者:“可能有人一聽被徵房產稅的房子有二千多套比較多,但實際上它所佔的比例還不到今年一季度整個房產交易的5%。也就是說,目前購房的人羣中只有不到5%的人羣受到房產稅的影響,這個量還不算大。”
“房產稅徵收的對象是新增第二套住房,如果相關的信息顯示不是第二套的(可以把名下的房產轉到子女和親戚名下),那麼自然不用繳納。”衛明不動產智庫營銷負責人蔡爲民在接受記者採訪時指出,上海房產稅的徵收數量不多和試點方案確定的徵收對象有關。
劉桓表示,由於政策相對寬鬆而且徵管難題尚未解決,在行政限購等政策之下,現有的房產稅稅源並不多,實際上地方政府執行過程中積極性並不高。
交易量5%左右的稅源,0.4%到0.6%的稅率,即使覈定需要繳稅的納稅人也可以等到年底之前繳納,這些都被認爲過於寬鬆。房產稅研究過程中,調控房價和培養地方稅源被認爲是兩大重要功能,而百天之際,兩地房價依然高企,不足百萬的稅款無論之於重慶還是上海都很難成爲重要財源,與方案公佈時重慶提出的每年徵收1.5億稅款用於保障房建設的目標相差甚遠。(