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天津北方網訊:1995年張某與妻子離異,兒子張東由其撫養,後張某去世,張東隨祖父母生活。2004年12月,張東的祖父母將屬於張某個人的住房賣給了李某,李某住了將近兩年以後,突然被告上了法庭。張東的母親以張東未成年、她是張東的法定監護人、賣房未經其同意爲由主張房屋買賣合同無效。
[法院判決]
法院認爲:原告在父母離異後長期隨父親和祖父母生活,李某在買房時認爲原告的祖父母對原告有監護權和對房屋的處分權,符合生活常理。因原告不能舉出李某不屬善意的證據,李某與其祖父母也未惡意串通,並在房屋買賣過程中按照市價支付了房款。因此認定李某有權取得訴爭房屋的所有權,判決駁回原告的訴訟請求。
[律師評析]
本案是一起因房屋買賣引起的糾紛。爭議焦點是:訴爭房屋由張東和其祖父母三人繼承,祖父母對屬於張東的份額無權處分,那麼李某是否有權取得訴爭房屋的所有權。筆者認爲,法院審理後認定李某在買房時是出於善意,有權取得訴爭房屋的所有權,符合法律規定,是正確的。
首先,善意第三人受法律保護。張東的祖父母對訴爭房屋中張東的份額,確實無權處分,在張東的母親不予認可、張東祖父母的無權處分行爲無效的情形下,李某作爲買房人其權益能否得到保護,取決於他是否屬於法律上的善意第三人。善意,是指不知情,即李某在買房時不知道張東的祖父母無權處分屬於張東的份額。張東的權益應當得到保護,從鼓勵交易、保護交易安全、維護交易秩序的角度出發,李某作爲無過錯的善意第三人更應當得到保護。
其次,李某是否出於善意,應由法院推定。庭審中,原告不能舉證證明李某在買房時是出於惡意,不能舉證證明李某與其祖父母存在惡意串通。在這種情況下,法院就會綜合考慮交易的時間、地點、場所和交易人之間的關係,對李某是否屬於善意可以基於日常生活經驗作出判斷。在本案中,法院對李某在買房時是出於善意,就是依據生活常理進行推定的。
再次,李某是否出於善意,關鍵取決於其在交易中是否支付了合理的價格。李某在買房時是按照當時的市場價格支付的房款,他在交易中沒有貪圖任何便宜,他花同樣的錢可以在市場上買到基本同樣的房屋。如果他貪圖便宜,是以遠低於市場的價格,或者甚至是無償地得到這套房,就不能說是出於善意了,當然就不能得到法律的保護。
最後,房屋屬於不動產,依法應當登記。李某作爲有權取得訴爭房屋所有權的人,還應當持法院的生效判決到房屋登記部門辦理相關手續。
[法條鏈接]
最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第89條:
共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。
《物權法》第一百零六條:
無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。
擊水律師事務所高廣達