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自2008年調控以來,房地產行業進入調整期,房企間項目轉讓、併購案例不斷增加。在各取所需、皆大歡喜的併購合作之外,併購引發風險開始涌現。記者日前獲悉,中國鐵建地產位於北京朝陽區來廣營鄉的中鐵建國際城,在項目併購過程中就遭遇合同陷阱,導致利潤被砍40億元。
“地王”幾經波折
中鐵建國際城所在的北京市朝陽區來廣營鄉清河營村住宅及配套、商業金融項目1號地塊,規劃建築面積66.22萬平方米,曾爲北京2007年當年出讓的建築面積最大的住宅地塊。根據規劃,該地塊除滿足“90平方米佔7成”外還要配建廉租房項目,保障房及公建部分的政府回購面積達26萬平方米。
2008年2月,該地塊被北京中聯亞房地產有限公司以21億拍得,樓面地價約3170元/平方米。2008年房地產調控下的低迷市場,加上金融海嘯,房地產市場氣氛急轉直下。2008年8月,中國鐵建旗下的中鐵房地產集團與中聯亞達成協議,對該項目進行整體併購,受讓價格爲人民幣8.343億元。加上價值達21億元的該項目地塊使用權益在內,整個項目併購金額高達30億元。當時,周邊的商品住宅用地樓面價約爲6500元/平方米,而中鐵地產集團購得的二手樓面地價約爲6000元/平方米,表面看這樁生意合算。然而,併購交易卻暗藏着巨大陷阱。
空頭合同暗藏陷阱
知情人士向記者透露,該地塊在當時其實已是燙手的山芋。因爲該開發用地的61萬平方米可售面積中,有26萬平方米是政府回購面積,其中住宅回購爲6500元/平方米,公建回購爲7000元/平方米。如果扣除該地塊政府回購房部分的效益損失,以30億元巨資收購其實是一筆不划算的交易。而中聯亞公司在雙方的收購協議中承諾,將保證取消該宗土地中的政府回購面積,將該宗地開發面積全部變成可銷售面積。這一合同中的書面承諾,被業內人士看作近乎天方夜譚的空頭支票。由於地塊在出讓前已明確規劃廉租房等政府回購部分,要在地塊已進入開發後,再調整用地性質取消廉租房部分,是不可能的任務。
目前中國鐵建(北京)國際城在推的華語墅組團,高層洋房售價爲26000元/平方米,而低層花園洋房達30000元/平方米。據悉,在共有四塊小地組成的該項目地塊中,最大的1-6地塊已近建設完成,共有住宅面積20萬平方米,其中10萬平方米已銷售完畢,另有近10萬平方米住宅是政府回購房不能銷售,1-1與1-2地塊剛剛開始動工建設,而1-10地塊因爲有16萬平方米的政府回購面積懸而末決遲遲不能動工。如果按照中鐵建地產取得該項目地塊時的6000元/平方米樓面地價,基本與政府回購部分的價格持平。目前該區域商品住宅單價已漲到2.8萬-3.2萬元/平方米,如果按樓面地價6000元平方米,加上建安、營銷等綜合成本,成本價爲1.1萬元左右/平方米,以銷售利潤1.5萬元/平方米來計算,26萬平方米回購面積意味着中鐵方面將損失項目開發利潤近40億元。
併購整合風險顯現
記者向中國鐵建地產總經理吳仕巖求證此事,他承認,目前正在與中聯亞協商後續處理事宜。吳仕巖表示,中聯亞方面違反了合同中的回購面積承諾,當然要承擔違約責任。如果協商沒有滿意結果,後續可能會進入法律程序,通過司法手段維護中鐵方面的權益。對於此次中鐵地產在項目併購中遭遇的利潤損失,業內人士對記者表示,目前行業調整期中,項目併購個案十分普遍,卻暗藏不少風險。該人士認爲,部分央企房地產企業在房地產開發運作上經驗並不算豐富,也導致出現誤入併購陷阱而遭遇風險的情形。未來隨着房地產調控持續收緊,行業調整的進一步深化,行業整合與併購中的風險將持續顯現。