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“由於銷售壓力很大,所以推出了針對公司購房的優惠,產生的部分稅費由項目買單。”東三環某價格超過40000元/平方米的高端項目負責人對記者表示。
在北京樓市整體低迷的情況下,不少項目正在利用各種方式減輕“限購”壓力,其中不乏像這樣將房子賣給公司的變通手段。同時,不少購房人也在進行着以公司的名義買房的嘗試。
但這一方式未來隱藏着不小的風險。
限購範圍未含“公司買家”
2月16日,北京正式公佈了關於貫徹“國八條”的通知,即“京十五條”。其中“限購”成爲調控房價最爲嚴厲手段,對已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭、持有北京市有效暫住證在北京市沒擁有住房且連續5年以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。在衆多限購對象中,僅僅針對“戶籍家庭”或“非戶籍家庭”,對於以公司名義購買房屋則沒有作出限制。這也爲日後的“公司名義置業”提供了一個可行的窗口。
成交低迷催生“公司買家”
“量增價低”成爲目前市場現實,明顯的銷售壓力成爲項目變招的動因。
亞豪機構統計數據顯示,5月北京共29個項目開盤,其中純新盤多達10個,創今年新高。同時放量力度加大,29個項目累計新增供應商品住宅9443套,供應面積96.8萬平方米,環比4月分別增加了60.2%和74.2%。但價格卻呈走低狀態,5月開盤整體均價爲22278元/平方米,環比4月下降3.9%。
一方面新增供應量大增,各樓盤間的銷售競爭加劇,部分項目在滯銷壓力之下有望迎來價格的回落。另一方面,純新盤的靈活定價優勢也正在推動着房價下行。
在專業機構看來,樓市已經出現了大面積滯銷。數據顯示,5月29個開盤項目的平均銷售率僅爲31.1%,創年內新低。
眼看2011年已經過半,對於新政影響下的房地產市場,越來越多的項目感受到銷售壓力。尤其是針對價格普遍在30000元/平方米以上的項目。
北四環某高端項目負責人坦言:“近兩個月來客羣銳減非常明顯,但迫於開盤時間要求及半年業績體現,所以新開產品針對各種人羣都儘量滿足,這其中也包括以公司名義的買家。”
“公司買家”開始受到限制
針對近來出現的“公司買家”,相關部門已經開始覺察。今年3月,以豐臺區爲首的部分區縣已經暫停辦理公司從個人手中購房的過戶手續,即以公司名義的購房,只能發生在兩家公司之間,如向開發商購買新建商品期房,而不能從個人手裏購買二手房。
“公司買家”面臨高昂稅費
記者瞭解到,以公司名義購房雖然可以繞開“限購”,但購買時手續複雜,如果不是一次性付款,在辦理貸款時還需提供公司營業執照、財務報表、經營記錄等相關材料。更與個人購房不同的是,公司買房後還需負擔極高的“持有成本”。
亞豪機構市場總監郭毅表示,公司購買商品房不管是自住還是出租,都需要繳納房產稅,如果自用,每年按房產原值1.2%的稅率繳納;如果出租,還需繳納按照租金金額12%的營業稅;如果空置,則每年按照房產原值×70%×1.2%的金額繳納。此外,公司每年還要繳納土地使用稅。
鏈家地產首席分析師張月表示,除了繳納稅費明顯增多外,“即使是以本人名義註冊的公司,要想把公司購房轉到其個人名下,也必須通過轉售程序,繳納相關稅費後辦理過戶手續。這不僅得再多繳一次稅,而且依然得符合外地人連續5年的納稅證明或社保證明的購房條件。而另一方面,以公司名義購房,房產就將被視爲公司固定資產,需要每年列入財務報表計算折舊。另外,一旦公司財務狀況出現問題,房產也有可能被抵押、變賣等來彌補欠債損失。”
北京市房地產協會副祕書長陳志表示,如果想把公司名下的房子過戶給個人,公司將按房價20%的“財產轉讓所得”交稅,試想一套房子賣出300萬元,還得再交60萬元的稅。“這樣到底值不值?”
業內人士看空“公司買家”
“購房資質並不是最重要的,市場遠景才決定了購買意願。”中原地產華北區總經理李文傑對記者表示:“從目前情況看,無論是公司還是個人,購買力都呈下降趨勢,項目人氣缺失非常明顯。即使是以公司名義獲得了買房資格,在並不看好未來市場的情況下,其謹慎程度跟個人沒什麼區別”。
在前面提到的推出“公司購房優惠”的東三環項目,很多有意向的“公司購房者”也承認,以公司名義買房的最直接目的是繞開“限購”,先買下房屋,而非短期實現投資回報,因爲“轉手成本也會不菲”。
實際上,對於三季度的房價走勢,很多購房人並不看好。一位曾經以公司名義購房成功並已售出的人士表示,未來政策調控很有可能持續升級,針對高端產品是實施重點,此類產品前景不佳。
北京浙江商會副會長陳俊也認爲,房價翻倍上漲的時代已經一去不返,而以公司名義購買房產的可操作性僅僅是存在於理論上,作爲個別現象雖然存在,但不可能形成蔓延之勢。
“公司買家”賭注太大
巨大成本下以公司名義購房顯得毫無吸引力。對開發商而言,尋找“公司買家”不過是規避限購政策,增加售房機率的一種“死馬當活馬醫”的手段。而分析一下“公司買家”的心理,不難發現,他們其實在賭一把未來房價上漲幅度是否能超過持有成本。但這種翻本的機率會有多大、能翻多少、需要多長時間來實現?目前一切無從知曉,恐怕要等到限購政策結束後纔能有答案。
本報記者 甘放