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本報記者楊傲多
房屋使用安全問題在當今社會至關重要,關係到國計民生。四川省十一屆人大常委會第二十三次會議近日審查批准了《成都市房屋使用安全管理條例》,該條例將於今年10月1日起施行。 條例在城鄉房屋納入統一監管、公共建築的使用安全和明確責任主體等方面呈現頗多亮點,走在全國前列。相關人士表示,雖然條例只是在四川省成都市行政區域內施行,但對其他地區也有借鑑作用,爲房屋使用安全管理提供了法制保障。 城鄉房屋納入統一監管
“條例首次將城鄉房屋使用安全納入統一監管,這是一次大膽的創新和嘗試。”成都市人大法制委員會主任委員張蓉生告訴《法制日報》記者。 記者瞭解到,關於農村房屋的使用安全管理,在以往國內外的相關立法中從未涉及,屬於立法空白。實踐中,對農村房屋的安全管理也幾乎處於真空狀態,可供參考和借鑑的經驗十分有限。 成都市作爲國家統籌城鄉發展綜合配套改革試驗區之一,在此次立法中,堅持與城鄉統籌發展的改革思路相適應,及時將城鄉房產管理體制改革的成功經驗反映到條例中,並以法規形式固定下來。 成都市城鄉房產管理局副局長李涌表示,當前,擅自拆除或破壞房屋主體結構、擅自改變房屋使用功能、加層改建超標準增大荷載等危害房屋使用安全的現象大量存在。同時,現行的《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》只針對城市房屋的裝修結構安全這一特定領域,難以適應城鄉房屋使用安全管理的實踐需要,由此帶來的安全隱患和矛盾糾紛逐年增多。 記者發現,條例堅持以爲廣大城鄉居民的人身、財產安全提供堅實的法律保障爲立法基本原則,結合成都市實際,在城鄉一體的統一監管制度下,按各類房屋使用安全管理活動的性質差別,實施分類指導。 強調公共建築安全使用
實踐中,房屋安全管理主要分爲建設和使用兩個階段。對建設階段的房屋安全管理,從立項、可行性研究、徵地、規劃、設計到開工建設、質檢、監理、竣工驗收等各個環節均有相應的法律法規規定,也配備了與之相適應的管理機構和技術部門,已形成了一系列較爲完善的管理體制。 相比之下,對於使用過程中的房屋至今仍沒有一套科學、完整的安全管理辦法,造成實踐中疏於管理、主體不明、多頭管理、責任不清等現象長期存在。 李涌認爲,這是長期以來“重建設輕管理”的傾向造成的。現行的《城市危險房屋管理規定》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》,規範的是房屋安全管理的局部和最末階段,不能涵蓋房屋安全管理的全過程。 記者看到,條例正是涵蓋了房屋使用安全管理全過程,分設白蟻防治、裝修改造管理、安全鑑定、危險治理等章節,包括了房屋從“投入使用”到“滅失”的各個環節。 此外,條例還設置了“強制鑑定制度”,特別規定了“學校、醫院、場館、車站、商場等大中型公共建築交付使用後,達到設計使用年限三分之二時應當委託實施安全鑑定”。 “這突出強調了公共建築安全的重要性,將有力地維護廣大羣衆的人身安全。”張蓉生指出,特別是汶川特大地震後,房屋安全使用及其管理問題日益凸顯,對成都市房屋使用安全提出了更嚴格的要求。 注重釐清各方主體責任
房屋使用安全管理是一項系統工程,法律關係極其複雜,導致實踐中時常出現責任主體不清的情形,其實質就在於房屋使用安全責任由誰承擔的問題。 記者發現,條例在釐清公權與私權界限,房屋產品質量及保修責任、第三方侵權責任與使用安全責任界限,業主與使用人管理責任承擔,業主與業主、業主與物管之間的管理責任分擔等一系列關係的基礎上,專設了一章對房屋使用安全責任主體加以規範。 條例還規定了房產管理部門和街道辦事處、鎮(鄉)政府基於保障公共安全和社會共同利益,具有監督管理業主的管理行爲,督促其履行安全管理義務的職責;業主基於所有權負有日常檢查、維修、養護、委託實施安全鑑定、白蟻防治、加固改造、危險治理等使用安全管理責任,同時明確特殊情形下承租人、借用人等實際使用人的安全管理責任;開發建設單位的質量保修責任;物管基於物業服務合同對共有部分的使用安全責任等。 明確房屋裝修禁止行爲
記者注意到,條例突出強調了房屋裝修、改造和維修加固的禁止行爲和需要嚴格監管的行爲。 條例第二十五條對裝修、改造和維修加固房屋按照物權法的規定作了一般性規定,“任何單位和個人裝修、改造和維修加固房屋,應當遵守法律、法規,尊重社會公德,不得影響共有部分的使用和修繕、毗鄰房屋的使用安全,不得損害公共利益和他人合法權益。” 條例還規定,未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建築主體和承重結構;降低底層室內標高;超過設計標準、規範增加房屋使用荷載;安裝設施、設備影響房屋結構安全等法律法規禁止的危及房屋使用安全的行爲屬於絕對禁止行爲。 對於在實施房屋裝修、改造和維修加固中,需要拆改房屋結構、增加夾層等可能影響房屋整體性、抗震性和結構安全的行爲,要向房產行政管理部門提出書面申請,取得《房屋結構安全批准書》後方可實施。條例對違規裝修、改造規定了相應的處罰條款。