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天津北方網訊:雖然樓市新政實施已經3個多月,但是“限購令”下成交量持續低迷的“寒意”卻仍然困擾着濱海的新建商品房市場。對於目前有十餘個新建商品房項目處於在售以及待售階段的漢沽而言,這種“寒意”體現得尤爲明顯。相比其他區域各種產品種類的豐富,漢沽幾乎處於高層產品“一統天下”的局面,產品類型的單一、戶型的相似、價格差距不大讓漢沽區域內衆多項目之間的競爭呈現出越來越激烈的趨勢。
十餘項目在售競爭“白熱化”
目前在漢沽新建商品房市場之中,洋房、別墅產品難覓蹤跡,在售項目幾乎無一例外地以十幾層的小高層產品或者超過二十五層的高層產品作爲“主打”。由於產品類型單一,各個項目也幾乎不約而同地將80至100平方米之間的兩室作爲主推戶型。同質化產品和戶型在最大限度“瞄準”市場潛在客戶的同時,也讓項目之間的競爭變得“白熱化”,不少項目開始採取加大活動力度、實施價格優惠的形式爭搶更多市場份額。
“項目預計將於6月底7月初進行開盤,此次開盤將推出4棟樓約350套房源。”學仕府項目一位工作人員介紹,項目推出的產品面積區間爲90至130平方米,其中90平方米的產品爲主推。“目前價格尚未敲定,但是預計將在6400元至6500元每平方米左右,開盤期間還將有大幅的優惠政策推出,應該會讓購房者感到滿意。”該工作人員表示,作爲一個純新盤,項目選擇以較爲“實惠”的價格入市,目的很明確,就是要在不好的市場情況下,撬動更多的觀望人羣出手購買,實現開盤產品在較短的銷售週期內售罄,讓項目實現快速回款。
“目前產品主推的戶型爲88、89平方米的兩室戶型。目前均價爲6300元每平方米。”麗景名苑項目銷售顧問紀先生介紹,項目在5月份進行了一次開盤,共計推出房源100餘套,截至目前已經銷售了20餘套。“在調控政策影響下,投資性的客戶幾乎沒有了,目前的購房者主要是滿足婚房、養老房等剛性需求的客戶,或者改善住宅條件的客戶。”紀先生坦言,“調控對漢沽區域的新房成交量影響還是很大的,銷售進度也明顯變慢了。各個項目之間的競爭越來越大,各個項目價格上雖然還沒有太大的變動,但是各種類型的促銷活動明顯增多了。”
“項目5、6月份的銷售成績還是不錯的。”華城公邸項目是位於漢沽河西區域的一個大盤,項目營銷人員徐小姐告訴記者,項目5月份對一棟樓王進行了開盤,總房源達到100餘戶,主推80至106平方米的兩室、三室戶型。相比不少項目的成交“慘淡”,華城公邸項目開盤後銷售情況良好。“除了之前積累的客戶,漢沽蔡家堡拆遷帶來的剛性需求是成交量上揚的重要原因。”徐小姐說,針對拆遷剛性需求,項目採用了積極的營銷手段,將項目推廣延伸到了這部分客戶的“家門口”,利用項目距離拆遷位置近的優勢贏取客戶。
“目前,成交客戶之中,改善型購房者佔據了很大比例。”張先生是漢沽某項目的銷售主管,他向記者介紹,相比塘沽、開發區等其他區域,漢沽具有流動人口少、購買人羣相對固定的特點,在實施“限購令”的政策背景下,曾經讓漢沽新房樓市一度繁榮的投資性購房幾近消失,本地剛性需求、改善型需求客戶成爲主要購房羣體。“這種改善主要是一種初步改善,漢沽地產市場發展相對滯後,區域內原本的建築主要以3至5層的房齡較大的低層建築爲主,目前的改善型客戶主要是指從這種老房子中過渡到居住環境好的小高層、高層建築之中。”張先生認爲,這部分客戶是目前各個項目的“主力”客戶羣之一,是拉動項目銷售的重要力量。
業內人士徐先生認爲,現在漢沽在售、待售項目較多,多數項目走的是“平民化”路線,在品質、價格等方面差距並不明顯,項目之間的競爭以優惠、促銷等價格競爭方式爲主。考慮到漢沽流動人口較少,地緣性客戶的“口口相傳”對產品銷售影響較大,因此在漢沽新房市場存量房數量巨大、競爭激烈的情況下,減少負面信息、贏取良好口碑是項目突出重圍,最終勝出的重要因素。
東擴區首個項目7月開盤
即將於7月份開盤銷售的泰達漢郡華庭項目是漢沽東擴區的首個住宅項目。作爲區域內爲數不多的高端住宅產品,該項目預計最終將成爲區域內價格最高的項目。
據漢郡華庭項目營銷人員國先生介紹,東擴區是漢沽以大豐路爲界打造的一個全新城區,根據規劃這裏將會成爲漢沽未來的行政、商業和文化中心。作爲該區域第一個住宅項目,漢郡華庭首次開盤預計推出5棟11至18層的高層,產品爲面積區間在90至120平方米的兩室、三室。其中,90至100平方米的兩室戶型是項目的主推戶型。
“目前儲備客戶已經達到了300餘組。”國先生告訴記者,儲備客戶中剛性需求客戶和改善型客戶平分秋色,各佔據了二分之一,對於所有潛在客戶而言,東擴區未來的發展潛力是他們最爲關心的問題,對東擴區潛力的認同或者認爲其偏僻的意見都在一定程度上決定着購房者的購買意願。“除了看中未來東擴區作爲新城區的發展潛力,項目力圖打造的高端產品也引起了客戶的關注。”國先生表示,項目採用了大樓間距、園林式綠化的設計,並且配備了增強居住安全性和舒適性的智能化系統,車位的配比也將達到1:1,這在漢沽各個新建項目之中尚不多見。
“項目的價格還沒有最終確定,但是綜合各種因素,預計項目首次開盤的價格將不會低於8000元每平方米。”國先生說,目前區域內各個項目的均價一般集中在6600元至6700元每平方米,一些在位置、景觀等方面擁有優勢的項目價格一般也僅在7000元至7500元每平方米之間,漢郡華庭項目的價格預計將大大超過這一均價,成爲漢沽目前在售樓盤的“價格之最”。“作爲區域內的高端品質樓盤,能否在不利的市場條件下爭取區域內高端客戶羣的認同將成爲項目實現良好業績的關鍵。”國先生表示,在新政實施之後,項目的儲客確實受到了很大的影響,項目的一些意向客戶因爲限購令的原因不得不放棄購買計劃,雖然從這一角度而言,項目開盤面臨着一些不利的因素,但是考慮到目前漢沽新房市場上高端品質項目並不多,東擴區作爲一個全新區域擁有巨大的發展潛力,因此項目對於開盤銷售還是擁有信心的。文/攝 記者 付獻傑