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□羊城晚報記者趙燕華
6月15日,廣州市國土房管局發佈出讓公告,掛牌出讓天河區珠江新城B2-11地塊商業金融地塊,起始價爲9.8499億元,摺合樓面地價1.38萬元/平方米,超過了此前保持的13538元/平方米的珠江新城“地王”紀錄。換言之,此次土地出讓尚未開拍,卻已鐵定誕生新“地王”。
至於地塊搶手的原因,廣州市房管局認爲,經過20多年打造,珠江新城已建成爲廣州的中央商務區,當前此處絕大部分地塊已出讓並開發建設,因此該地塊具有資源稀缺性。
據記者調查,近期珠江新城的寫字樓大體量的優質新供應呈現井噴態勢,在內資及跨國企業對寫字樓日益上升的擴充和升級的強大需求推動下,珠江新城甲級寫字樓售價和租金均呈結構性上漲。
淨吸納量創歷史新高
“預期今年下半年全市甲級寫字樓的淨吸納量將突破70萬平方米,超越歷史高位。在過去的9個月內,全市甲級寫字樓售價也實現了50%的漲幅。”仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪介紹,珠江新城寫字樓年內新增70萬平方米,現在良好發展趨勢僅僅是開始,廣州的甲級寫字樓市場還未進入成熟階段。
以月租金最高的廣州國際金融中心(IFC)爲例,去年開始漲幅有了明顯上升,今年初更從260元/平方米飆升至280元/平方米,“2014年,該項目租金有望到達350元/平方米。”吳仲豪分析,一般在寫字樓市場成熟的地方,地標性建築的租金甚至會高出平均租金水平4-5倍。
吳仲豪分析,良好的國內經濟環境爲商業地產市場帶來機會,並由此帶動寫字樓需求,各行各業對甲級寫字樓需求全面升溫,特別是擴充需求明顯,數據顯示,擴充部分佔2011年上半年租賃成交56%。
兩年後空置率或超20%
據瞭解,截至2010年末,廣州寫字樓總存量約270萬平方米,較其他一線城市偏低,反映了廣州寫字樓供應與經濟的高速增長不匹配,顯示高檔寫字樓物業的潛在需求巨大。去年全年,廣州甲級寫字樓淨吸納量已達到42萬平方米,較2009年同比增長87%。其中一季度的淨吸納量已達到20萬平方米,接近去年全年的半數。
據瞭解,目前廣州甲級寫字樓均價仍在2.5萬元/平方米左右徘徊,比起售價已超過4萬元/平方米的北京、上海、深圳仍然偏低,物業潛在投資價值突出。
去年,廣州甲級寫字樓資本值同比大幅上漲了28.4%。吳仲豪預期未來上漲空間持續,未來租金將呈結構性上漲已成定勢,商用物業將成爲房地產投資市場的熱點。
仲量聯行2011年全球企業房地產調查報告顯示,後金融危機時期,全球企業將資源投向新興市場,預期投放在中國的房地產資產組合淨增長率爲50%以上。
但吳仲豪同時提醒,預計往後五年,即2011年至2016年,隨着寫字樓項目供應空前增加,商業地產項目將進入競爭激烈的集中期。就廣州全市而言,今年一季度甲級寫字樓空置率超12%,預測到2013年,市場發展較爲成熟的時候,全市寫字樓整體空置率將超過20%。趙燕華