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一處黃金地段帶租約銷售的店面,給福建省廈門市四位業主帶來的不是財源滾滾,而是一場法律糾紛。由於認爲租賃合同顯失公平,曲小姐等四位業主將租用其房產的廈門肯德基有限公司告上法庭,要求法院撤銷雙方簽訂的《租賃合同》及《補充協議》。
2008年2月19日,肯德基公司與廈門萬聯房地產有限公司簽訂租約,約定萬聯公司將其所有的一處使用面積爲367平方米的房產出租給被告使用,租賃期爲10年,租金按照租賃房產所開立的餐廳營業額的8%計取租金。同年5月7日,萬聯公司將這處房產賣給了曲小姐等四位業主,雙方簽訂了《商品房買賣合同》和《補充協議》,約定自2008年6月3日起,被告與萬聯公司簽訂的《租賃合同》的出租方變更爲曲小姐等四人。
之後的11個月,肯德基公司逐月向四位業主以《營業額及租金和其他款項的通知單》(以下簡稱《通知單》)的形式告知業主們前一個月餐廳的營業額及其應交納的租金。
在法庭上,幾位業主認爲,租金金額的確定依賴於肯德基公司單方提供的《通知單》,導致業主們無法對被告的營業額進行監督。由於這份租賃合同的期限爲10年,業主們自己算了一下,肯德基支付的租金將少於市場行情價格幾百萬元。
對此,被告肯德基公司辯稱,其和業主約定的屬於“風險租金”,營業額越高,租金也越高。該合同並沒有違反我國的相關法律。而業主們對於同等地段的租金的計算,與本案不存在可比性。
讓曲小姐等業主無法接受的還有合同中關於拆遷賠償的約定。合同第9.3條第二款約定:如因拆遷、批租、市政府規劃或徵用引起的任何有關經營、裝修、設備、搬遷等方面的補償,應歸被告所有。“拆遷補償歸作爲承租人的被告所有,明顯侵害了原告作爲房屋產權人的合法權益。”四位業主的代理律師說。
廈門市湖裏區法院經審理認爲,四原告在簽訂房產買賣合同時,已知房產處於租賃狀態及租賃合同的內容,並在此之後又與萬聯公司、被告簽訂了《補充協議》,對租賃合同的內容及租金支付方式等進一步進行確認。由此可見,四原告對租金的支付方式及合同風險是明知的和可預知的。而法律、行政法規對租金的計算及支付方式並無強制性規定,當事人可自由約定,並應承擔相應的法律後果。至於租金是否明顯低於同等地段店面租金,經過法庭委託相關鑑定機構鑑定,被告實際支付的租金大多在評估價格範圍內,租金亦可隨被告營業額的上升而高出鑑定價格範圍。在拆遷補償的約定上,原、被告雙方對拆遷、徵用後的補償款支付給房屋承租人的約定並不違反法律、行政法規的強制性規定,而原告提供的證據亦不足以證明該約定構成了顯失公平。因此,判定雙方合同有效,各方均應遵照履行。原告的訴訟請求缺乏事實與法律依據,法院不予支持。
曲小姐等業主不服,上訴至廈門市中級人民法院。近日,廈門中院作出終審判決,駁回上訴,維持原判。
-採訪手記-
帶租約銷售
呼喚誠信與制約
在住宅地產調控手段愈加嚴厲的當下,商業地產迎來了蓬勃發展的春天。其中,帶租約銷售作爲一個新生的房產業態,在一些大中城市出現。
帶租約銷售,面對的客戶羣主要是投資型客戶。由開發商拿出部分商業面積用來出售,其中包括已經出租的商業面積,使投資者成爲業主,並獲得租金收益。
在網絡上的一些房地產行業論壇中,記者發現這種經營方式被許多人看好——對開發商來說,可以回籠部分資金;對業主來說,是一個相對安全的投資渠道;對商家來說,租金和營業額掛鉤,風險就會變得很小。帶租約銷售的擁躉者認爲,這種銷售模式把業主、商家和開發商三者的利益捆綁在一起,從而實現“共贏”。
但是正因爲這種“一榮俱榮,一損俱損”的捆綁模式,才更要求各方坦誠以待,監督到位。既要求租戶能提供真實的經營數據,也要求業主能隨時監控租戶的經營情況。對於期望高投資回報率的業主來說,不應僅看租戶名氣及規模就盲目簽約,而應謹慎考察租賃合同中是否對相關細則做出規定,否則,很可能會落得“竹籃打水一場空”。
-連線法官-
主觀期待很美簽訂合同要冷靜
曲小姐等業主的遭遇,無疑將給很多懷着“靠租約賺錢”的投資客們的美夢澆一盆冷水。對於此類捆綁營業額的租約,業主們有哪些需要特別注意的問題?
“關鍵在於房屋買受人對所購房產現狀是否清楚瞭解。”該案承辦法官,廈門市湖裏區法院民二庭法官吳永福告訴記者。市場交易中,往往由於買受人的目的性的差異和關注點的不同而對房產的要求各不相同,但對房產現狀的充分了解可以使得買賣更合目的性,避免產生糾紛。
爲此,法官建議買受人在購買房產時,首先要對房產的現狀有充分的瞭解,其次是買賣的時候避免欺詐、重大誤解或乘人之危情況的發生,再次是當自身的合法權益受侵害的時候要及時提出和主張。本案中,買受人購買房產前,房產就處於租賃狀態,且租金的計算方式即爲根據租賃方的營業額進行計算,可見,出租人對租金的主觀期待與租賃方的資信(包含盈利能力)息息相關。而買受人在購買房產的時候對房產的該狀況是知悉的。通過鑑定,租賃方此前支付的租金並未明顯違背市場的租金金額,且買受人並未在法定期限內及時行使其撤銷合同。因此,從合同的角度,買受人的合法權益並未當然受到侵害。至於租賃方營業額的把握問題,吳永福法官建議買受人可以在合同中進一步明確約定,在有異議的時候,可以以雙方均能接受的方式對租戶營業額進行審計。