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從1999年進京,經過12年的發展,珠江駿景、珠江國際城、珠江摩爾、珠江壹仟棟……珠江投資旗下的項目涵蓋了普通住宅、城市公寓、獨棟別墅、寫字樓、商業MALL、城市綜合體,成功在北京實現了珠江集團的“全系地產平臺”戰略,使得珠江躋身於北京一線地產品牌。
作爲珠江華北區的掌舵人,珠江投資華北公司董事長黃韶海不僅是珠江成功的見證人,更是其引領人。面對新一輪樓市調控,當不少同行還在徘徊時,在黃韶海的帶領下,珠江已經積極投入保障房建設、城市綜合體運營,同時大舉進軍環渤海。在黃韶海看來,“守正出奇”不僅僅是珠江的理念,更是珠江發展的行爲準則。
保障房建設是大勢
大望路珠江北京總部一間不大的辦公室裏,記者見到了黃韶海。清爽的平頭短髮,整潔的白色短袖襯衫,坐在記者面前的珠江投資華北公司董事長黃韶海處處流露出幹練與沉穩。
喜歡看地圖的黃韶海將一張北京地圖貼在醒目的位置。對於珠江的成功,黃韶海掛在牆上的八個字已然給出了答案:惠人達己、守正出奇。在新一輪樓市調控之下,珠江已經開始通過率先參與保障房建設,探索出一條企業、政府、民衆、政策實現多贏的保障房建設良性運作模式。
“十二五”規劃明確提出,未來5年,中國將建設3600萬套保障房,從而使保障房的覆蓋率達到20%,而今年建設的1000萬套保障房任務已經下分各省市。
“保障房建設是大勢,在未來幾年將是房地產主流,也將成爲一項基本的民生政策。”
對於保障房未來,黃韶海表示樂觀,“要想房價實現平穩,最核心的就是保障房建設,通過保障房建設,一方面可以消化存量資金,另一方面,通過保障房作爲突破口可以釋放居民消費能力,實現經濟轉型。”
在黃韶海看來,對於企業而言,如何儘快進入保障房建設並找到適合保障房發展模式,已經成爲房企“不掉隊”的關鍵。事實上,珠江早在2009年底參與保障房建設,目前珠江正在參與3萬平米雙限房、10萬平米定向安置房,未來還將參與3萬廉租房,未來在珠江的產品中,保障房的比例肯定將不斷加大。
速度纔是盈利的關鍵
在保障房建設大提速之下,與之伴生資金、利潤率等方面未解難題,成爲民企參與保障房建設的瓶頸。不過,將近3年的實踐,黃韶海帶領珠江地產已經初步探索出一條可持續發展的道路。
在實踐中,黃韶海認識到,與商品定價房隨行救市規則不同,保障房最大的特點把後期人羣與價格提前鎖定,“在後期價格定了之後,整個資金週轉效率決定成敗,保障房超過兩年賺錢已經很困難,因此速度成爲能否取得利潤的關鍵。”
在政府部門大力支持下,珠江2009年建設拉維小鎮4萬平方米配建的兩限房時,從拿地到竣工交房僅用了一年零四個月,比商品房建設快了半年左右。在加快速度的同時,珠江在保障房品質上並不打折,黃韶海表示,“房子品質與是不是保障房沒有關係,珠江原則是所有產品類型都要把品質做好。”
黃韶海表示,保障房的特性使其不可能在裝修、用材上有過高的追求,但是作爲現代化城市的一分子,保障房的外立面應該時尚化,同時戶型設計應該精益求精,提高功能使用率。在此要求下,珠江的“兩限房”做出了80平米的小三居戶型,3個房子均採光。這種對戶型的苛刻要求反過來對珠江商品房的戶型設計產生了積極的促進作用。黃韶海笑言:“將建設商品房心思去建設保障房,反而能提高商品房品質。”
通州樓市開始迴歸
除了保障房外,面對嚴厲樓市調控帶來商品房市場低迷,珠江已經通過主動讓利在局部地區探索出一條開發商、購房者與調控部門三方共贏的模式。
2009年房價曾經看齊市區的通州樓市,如今因爲宏觀調控的深化而不得不面臨深度調整。而今年5月,珠江國際公館1.58萬元/平方米的定價在通州乃至整個北京樓市引起震動。
據悉,珠江國際公館位於通州新城核心區,位於即將建設的6號線二期和S6、R1三軌道交會處,項目本身配套10萬平方米國際一線品牌商業,涵蓋4萬平方米大型品牌購物中心。無論從自住還是投資,珠江國際公館都具有鮮明的優勢,爲什麼選擇了超低價入市?
對此,黃韶海解釋稱,珠江國際公館主力戶型是77平米的小戶型,目標客戶羣是剛性需求的購房者,對價格非常敏感,因此公司決定將該項目作爲專門針對目前剛性需求購房者的一個“特價盤”。
“我們可以賣一萬七八,市場完全可以接受,但是速度會慢很多。現在的定價,對購房者而言,性價比最高,同時還可以藉此活躍通州市場氣氛”。據瞭解,珠江國際公館開盤至今已經賣出85%,在當前的通州市場創造了奇蹟。“通州樓市已經開始迴歸。”黃韶海表示,目前通州合理價位應該在1.8萬元/平方米到2萬元/平方米合理區間。
商業地產是未來發展重點
從單純的“蓋房子到帶動城市羣帶、中心城市區域內的市政配套成熟與經濟發展,加之多元產業形成的豐富的社會資源和雄厚的資金實力支持,讓珠江地產遙遙領先於其他開發商,走出了一條具有珠江特色的道路。
在產品結構中,珠江站在一個城市運營商的角度,願意積極參與政府規劃的城市建設,以綜合體爲代表的商業地產將成爲珠江下一步的發展重點,珠江摩爾國際中心就是珠江地產在昌平斥資100億打造的208萬平方米的全球第二大城市綜合體。經過三年的運營,其中的永旺國際商城已經成爲城北重要商業中心,並於今年9月啓動中國首家花園奧特萊斯、國際傢俱中心,後續仍在開發的還有七星級鉑金酒店、河岸酒吧街、國際會展中心等。
黃韶海表示,如此大規模的高端商業配套,不但給高科技產業園區的居民生活帶來便利,也爲政府解決了交通壓力,更大程度上爲大中關村這個未來佔據京城四分之一GDP的經濟核心區的發展奠定了基礎。
此外,珠江地產深耕通州新城多年,百萬平方米的珠江國際城曾帶給通州強烈的衝擊,如今,珠江又在北關環島西南角運作一個140萬平方米高端綜合體,涵蓋豪宅、高端酒店、商務辦公、休閒娛樂、醫療等模塊,填補新城在綜合體領域的空白。據黃韶海透露,“我們已經聘請了日本的頂級團隊設計該項目,預計8月份就會設計完畢。”
下半年適機
再拿地
從2003年進京,至今,黃韶海已經北京度過了近9年。其間,以合生珠江係爲首的粵派開發商對北京樓市產生了巨大的影響,但同時,北京發展速度也給黃韶海這樣從廣州過來的地產人留下深刻印象。
“我們剛來北京時,北京的地產水平跟廣州差不多相差五六年,但此後北京市場發展的‘速率’遠遠超過了廣州。”黃韶海舉了精裝修的例子。
1998年,廣州已經開始出現精裝修,直到2004年,北京纔開始做精裝修。但隨着南派開發商北上,北京市場迅速適應了新的趨勢,並且迎頭趕上,形成了具有北京特色的精裝修風格。“北方的產品在精細化服務上越來越到位,而我們作爲南方企業,也在適應北京本土的文化氣氛,將概念、理念和文化做足。”
同時,北京作爲首都的大氣與高度也讓黃韶海感觸頗深。“不同的視角高度,對個人成長的帶動力是不一樣的,這一點從北京團隊出去的人特別有體會。”
12年,珠江在深入北京的同時,也被北京“同化”着。
作爲“異地作戰”的地產企業,北京珠江成功實現了企業特質與京城本土環境的創造性融合——每一次本土化適應的努力,都是一次超越自我的創新——珠江地產能在北京迅速立足並取得長足發展,正是得益於此。
當珠江在全國做大做強,在華北進軍渤海灣的同時,珠江依然視北京市場爲重中之重。在黃韶海的計劃中,下半年的工作重點之一就是拿地。
“獲取土地資源機會將在今年下半年出現。”黃韶海透露說,國家宏觀政策的調整,正使地價處於一個較低的階段,對於企業來說,此時出手拿地應該是個比較好的時機。“這將爲珠江未來3至5年在北京發展奠定基礎。”
黃韶海表示,珠江目前各個板塊已經自我平衡,通過資源大聯動獲取資源分配資源,從而使得房地產業務可以輕裝上陣,在環渤海經濟圈崛起之下,珠江2011年初成立華北區域,目前已經在天津濱海新區寶坻區等拿下11塊地,並參與大港工業園一級開發,未來還將進駐大連,“隨着環渤海區域經濟聯動的加強,珠江在立足北京的同時,進入天津、大連等環渤海區域發展”。