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兩年前,李某與某房地產開發商簽訂《商品房買賣合同》,購買該公司某樓盤商品房一套和附屬花園,總價爲185萬元。隨後,李某向開發商支付了首期房款60餘萬元,並約定剩餘房款辦理銀行按揭,開發商於第二年5月31日交付房屋等。隨後,房價呈不斷上漲趨勢,李某喜上眉梢。不料,同年7月10日,開發商以200萬元的價格又將該房賣給了侯某。侯某按約交付了首期購房款,餘款也按約辦理了銀行按揭手續,合同在房地產管理部門辦理了預告登記手續。到去年6月,李某才震驚地從開發商嘴裏得知了這個事實,於是他憤而將對方告上法庭。
擊水律師事務所吳鳳穎律師兩份合同都是合法的
首先我們要弄清楚什麼叫預告登記,它是指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時,爲了限制債務人處分該不動產,保障債權人將來取得物權而作的登記。李某雖然未辦理預告登記手續,但他已履行了交付首期房款的義務,所以簽訂的合同是有效的,雙方應當依約繼續履行合同約定的權利義務;開發商對侯某隱瞞向李某出售房屋的事實,再次出售該房屋,雖然具有欺詐性,但侯某在簽訂合同時並不知曉該房屋已出售給李某,現在他要繼續履行合同也是合法的,所以侯某和開發商簽訂的合同也是有效的。
李某與開發商的合同成立在先,且李某已履行了與合同相對應的主要義務。侯某與開發商的合同雖已辦理了登記備案手續,但物權的歸屬並未發生實質性的變化,該登記備案不能對抗已合法成立在先的債權。因此,李某的合同應該受到法律保護,而侯某與開發商的合同不能履行而產生的法律責任應當另案處理。
在此提醒廣大購房者,選擇房子的時候,別隻考慮戶型、價格和地段等因素,同時應考慮開發商這個重要的因素,應當選擇那些資信良好的開發商開發的房屋,減少購房風險。
紅橋區法院研究室主任南寶龍開發商屬嚴重違反誠信
一物數賣的現象,根據債權的平等性和相容性,出賣人與數個買受人訂立的數份買賣合同均可有效,除非出賣人與新的買受人惡意串通。侯某與開發商訂立的買賣合同在房地產管理部門辦理了預告登記,打破了債權的平等性,侯某的買賣合同優先履行。但這顯然對李某不利,其無法使自己訂立的買賣合同繼續履行。最穩妥的辦法是依照最高法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》確立的懲罰性規則解除合同並追究開發商嚴重違反誠信的違約行爲,挽回自己的損失。當然,本案也並不能完全排除李某與開發商訂立的買賣合同繼續履行的可能。假設開發商因房價上漲產生投機的動機,與侯某串通訂立買賣合同並辦理預告登記,此時李某可依照《合同法》有關確認合同無效的條款,請求確認侯某與開發商訂立的買賣合同無效。合同被確認無效後,根據物權效力(或債權優先效力)的原則,預告登記也就失去效力,此時李某就掃除了要求開發商繼續履行與其訂立的買賣合同的法律障礙。