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被徵收的房屋到底由誰來評估?補償標準怎麼定?
24日,記者從相關部門獲悉,《臨沂市國有土地上房屋徵收與補償暫行規定》已經印發,這個新規就百姓關心的焦點問題作出了詳細規定。
房屋徵收先評估社會穩定風險
根據新規定,作出房屋徵收決定前,徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。此外,市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前,應當開展社會穩定風險評估。
評估內容包括是否符合公共利益的需要、符合大多數羣衆的利益;評估時要考慮地方財政保障能力和大多數被徵收人的意願,是否符合臨沂市現行的徵收補償安置標準,是否會引發其他徵收項目被徵收人的攀比,是否具備了實施的時機和條件等。
同時,評估還包括了是否落實了補償資金、調換房源,是否落實了低收入、住房困難家庭的保障措施等。
多數人不同意改建就要召開聽證會
新規明確,由徵收部門擬定徵收補償方案,報同級人民政府。政府應當組織有關門對徵收補償方案進行論證並予公佈,徵求公衆意見。徵求意見期限不少於30天。
因舊城區改建,多數被徵收人不同意的,政府要組織召開聽證會,就項目的可行性舉行聽證。縣(區)人民政府發佈徵收決定,應同時公佈徵收補償安置方案,告知被徵收人行政複議和行政訴訟的權利。
積極搬遷最高獎2萬市區獎勵期限爲15天
新規明確,對在規定的獎勵期限內簽訂補償協議並騰空房屋的,給予被徵收人獎勵。市區獎勵期限爲15天,各項目可根據情況制定具體的獎勵操作辦法,最高獎勵不超過每戶2萬元。
同時,實行高層安置優惠。原則上安置房屋套內面積不低於被徵收房屋的套內面積,滿足原套內面積所增加的公攤面積按建安成本價計算,再增加的建築面積按市場價計算;套內面積部分按貨幣補償價格找回差價。
只有一套不足45㎡住房的按45㎡給予補償
根據規定,徵收補償的方式可以實行貨幣補償,也可以實行產權調換,被徵收人有權選擇補償方式。
貨幣補償的,由按規定程序選定的評估機構進行市場評估,貨幣補償的標準不低於被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收人只有一套住房,且被徵收房屋建築面積不足45㎡的,按45㎡給予補償,但不得再享受購買經濟適用房或租住廉租房的住房保障政策。
產權調換的,對應合法產權面積予以還建。被徵收人與徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價,安置房屋的產權歸被徵收人所有。
被徵收人只有一套住房,且被徵收房屋建築面積不足45㎡的,選擇多層住宅的,按45㎡進行安置;選擇高層住宅的,按47㎡進行安置。
這些問題,新規均有解答
1.房地產價格誰來評估?房地產價格評估機構由被徵收房屋所在單位、街道、居委會組織被徵收人協商選擇。如果15日內協商不成,可以通過投票、抽籤、搖號等形式,按體現大多數被徵收人意願或者隨機選定的方式確定。評估結果現場公示,公示期不少於7天。
2.臨時安置費如何補償?新規明確了搬遷補助費的標準,即市區每戶600元。臨時安置補助費按被徵收房屋同地段月平均租金水平確定。多層安置房過渡期爲18個月,高層安置房過渡期爲30個月。超過過渡期的,增加一倍的臨時安置補助費。臨時安置補助費按月發放,不足一個月的,按一個月計發。
3.房屋價值如何補償?被徵收房屋價值的補償,要根據被徵收房屋的區位、用途、權屬性質、新舊程度、建築結構等評估確定。
而根據新規,貨幣補償的,由按規定程序選定的評估機構進行市場評估,貨幣補償的標準不低於被徵收房屋類似房地產的市場價格。
4.裝飾裝修如何補償?被徵收房屋裝飾裝修的補償。各項目可根據實際制定操作辦法。一般由徵收當事人協商確定,也可確定一個基本補償標準,協商不成或不認可基本補償標準的,可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。
5.宅基地院落如何補償?依法以宅基地方式獲得的院落補償,按房屋建築的容積率計算,容積率1.0(含)以上的,不予補償;不足1.0的,宅基地面積減去應補償建築面積部分,按基準地價給予貨幣補償。
6.停產停業損失如何補償?因徵收非住宅房屋造成的停產停業損失的補償,整體被徵收的單位,對職工一次性發放3個月的停產停業補助費,補助標準按勞動部門公佈的上年度最低工資標準計算。補助人數按繳納職工養老保險費的人數確定。事實已停業、停產的,不發放從業人員停業補助。
機器設備、物資等搬遷費用,按合法建築面積計算,補助標準爲8元/㎡。特殊設備的搬遷費用,由評估機構評估確定。
因徵收造成停產、停業的,一次性發放3個月的停產、停業損失。按合法建築面積計算,標準暫定爲100元/㎡/月。國家和省裏出臺明確規定後,按國家和省裏規定的標準執行。
7.“住改非”房屋如何補償?有工商登記和納稅記錄的“住改非”房屋的補償標準。在住宅補償標準的基礎上,適當提高補償標準,最高不超過40%。
8.未確權房屋如何補償?未確權房屋的補償由產權認定組進行合法性認定。1990年《規劃法》出臺以前建設的,按合法產權補償。各項目可根據實際情況制定具體的認定辦法。
本報記者周廣聰孟君