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自樓市限購住宅以來,商住項目受到投資者青睞,迅速躥紅。今年6月,北京“商改住”項目被全面叫停,將不再有增量,而對於成都樓市,雖還未有明文禁止,商改住項目也正在逐步受到調控。換句話說,目前存量的“商改住”項目或將逐步成爲“稀缺”產品,這也許會吸引更多投資者來分享“最後的盛宴”。
新聞名詞
“商改住”,是指用地單位爲了規避風險,將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用,並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出,其本質是在50年產權的商業用地上建築的住宅,使用性質爲商、住兩用,一般底層(或數層)爲商場、商店、商務,其餘爲住宅的綜合性大樓。
北京叫停,成都商改住或成稀缺品
今年6月1日,北京市關於“商改住”一紙禁令的實施攪亂了全國火熱的商住市場。北京市住房城鄉建設委員會聯合多部門出臺的《完善商業、辦公類項目管理的通知》目前已執行,這意味着,從6月1日起,北京“商改住”項目將不再有增量,符合“限購”條件的外地人可購買房屋的最後一條路被堵死。
對於成都而言,儘管官方還沒有明確的政策出臺,但記者在調查中發現,在北京全面叫停商改住政策後,開發商如果想將商業用地規劃成住宅項目進行銷售,則很難通過規劃。
據瞭解,目前正在市中心開發大型寫字樓項目的某知名開發企業便遭遇了這樣的尷尬,其在之前準備將該公司位於雙流的一個商業項目規劃成LOFT產品上市銷售,最終並未被通過。
專業地產機構負責人告訴記者,儘管成都官方還沒有明確的叫停商改住政策出臺,但成都部分區縣已經在規劃等口子上對商改住項目進行了限制。成都以後也將禁止擅自進行商業房屋分割測繪,商業、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用並有明確唯一編號的房屋作爲登記基本單位,商業辦公項目“分而賣之”的路從此也被堵死,這是全國的宏觀調控政策使然。換句話說,目前成都市面上銷售的“商改住”項目,由此可能逐步走入稀缺商品的行列,“賣一套少一套”的情況或將出現。
不受限制,規避住宅調控大受歡迎
長時間以來,商住兩用項目遊離在房地產調控之外,每一次調控政策出臺後,商住兩用項目都可以和調控打打“擦邊球”。從去年年初開始,住宅市場開始遭遇接踵而來的調控政策,“二套房首付由最初的三成提到五成進而加升至六成,貸款利率加升到1.1倍,三套房直接停貸”,這和一直是“首付最低五成,利率1.1倍”的商業地產持平甚至更高;而就在今年2月15日,成都樓市出臺的“主城區住宅限購令”則完全斷了投資者投資主城區住宅的念想,目標開始逐步轉向不受限制的商業地產;連番加息又讓“通貨膨脹壓力越來越大”的預期更加接近,閒散資金急於尋找出口。在這樣的背景下,商業地產大受歡迎,作爲其中投資門檻較低、可商可住、收益又較爲穩定的商住項目更是賣得風生水起。特別是當北京全面叫停“商改住”的消息傳來以後,將逐步成爲稀缺產品的存量
“商改住”項目,市場行情得到進一步提升。
記者來到位於城南的某項目現場採訪時發現,正在瞭解該項目LOFT產品的購房者非常多。該項目銷售人員稱,最近幾日她已經接待了數十組客戶,而且絕大部分都直接交付定金排號,準備購買LOFT的;而記者在市中心的另一個商改住項目現場也看到,銷售現場的購房者有10多組,該售樓人員表示,自他們項目開始銷售以來,前來投資購買的購房者一直絡繹不絕,而且購買商住項目的投資者居多,自住的少。該售樓人員還表示,他們項目的水、電費等均按住宅來收取,而且還能協調關係,辦理分戶房產證。調查中,記者發現,目前正在銷售的商改住項目,大多數銷售情況都非常不錯,部分項目的水、電、氣等還能夠按照住宅項目收取,只有少數項目表示,他們還在協調水、電、氣等的收費問題。
超低門檻,首付10萬起進駐萬達商圈
商住項目還是有很多優勢的,比如其可自住、可辦公的用途以及比起住宅和其他商業地產都便宜的價格。而隨着當今住宅市場“限購令”影響的逐漸深入,以及商住項目逐步成爲稀缺產品的可能性,主城區的優質商務公寓勢必將更加“搶手”。
今年以來,東二環的“索爾龍舟”項目銷售情況便十分可觀,一直處於區域領先地位,電話訪問量和售樓部到訪量也維持在一個相對較高的水平。項目相關負責人告訴記者:“自今年1月開盤以來,我們項目銷售一路呈現高走的態勢,這可能歸結於兩個原因。一是限購令的落實以及叫停商住樓的風聲引來了大部分觀望中的購房者,二是項目多方面的優勢慢慢被更多人所發現。”
“索爾龍舟”的優勢主要體現在地段、產品和價格上。從地段上講,該項目處在萬達商圈和川師大校園經濟圈的中間點,萬達商圈是近年成長起來的最具代表性的繁華商圈,而川師商圈的強勁校園經濟不容小覷,坐擁兩大商圈,升值潛力不可忽視。不僅如此,項目還具備“沙河畔,零距離感受沙河公園”的環境優勢;就自身產品而言,項目以MINI小戶、MINI總部、MINI主題酒店爲核心,配備高品位城市中心配套,精確打造沙河畔中央核心區的國際化、高品位、定製型城市綜合體。目前,項目正在銷售的是23-35平方米精裝商務公寓,全部採用世界500強級頂尖奢侈品牌打造,樓宇全域高科技配備熱水到戶系統、新風系統、智能安防系統等,大師物管戴德樑行全程服務;而項目在7月也新推了23-1400平方米清水寫字樓自由組合。從價格來看,首付10萬元/套起,總價20餘萬元/套的價格很具誘惑力,這在大盤雲集、成交均價破萬的萬達商圈基本算是最低門檻了。
兩月前曾在“索爾龍舟”購房的李女士算了一筆賬,“房子買成30萬,現階段該地段每月租金1500元,一年租金收入18000元,十年後該地段房價若漲到1.5-2萬元/平米,到時候出手就能賺到33-48萬元,前景很可觀啊!”本報記者