|
||||
天津北方網訊:二手房價值的提升除了受到區域規劃影響外,也與該區域不少大型綜合體及商品房項目的開發有着直接關係。從國內地產市場的行情規律來看,二手房價格通常都會參照周邊商品房行情,西站區域商品房高端項目的扎堆未來將改變高端居住人羣的置業流向,該區域土地價值也已經在3年之間漲了兩倍之多。
市民張女士對記者表示,“在西站改擴建工程剛開始啓動的時候,我弟弟在周邊買的新房是每平方米6900元,現在西站建好通車了,新房房價漲到了每平方米19000元,我很遺憾當初沒有選擇在這裏置業。”目前西站在京滬高鐵的帶動下成爲全國重要交通樞紐,同時天津地鐵1、4、6號線均在此交會,西站成爲全市重要的交通換乘站之一,加之城市副中心的重要地位,均使得該片區在硬件配套設施上不斷升級,帶動其周邊的商業繁榮以及住宅市場的活躍。
西站大板塊與老城廂板塊、海河板塊、大衚衕商業區互通有無,待售的水遊城城市綜合體、泰達商業區等項目的完善會使該區域房源價值進一步提升,位於城市副中心的西站區域也因此成爲改善及投資型買家青睞的新熱點。該區域目前仍有衆多在建的新建商品房項目都受益於大西站板塊的整體規劃優勢。
西站城市副中心整個區域的商品房價也因爲毗鄰老城廂以及規劃中軌道交通的優勢而迅速升值,幾乎與和平、南開等傳統旺區看齊。採訪中記者瞭解到,很多近期開盤的商品房價格呈穩步上漲趨勢,例如西站附近的新樓盤金領國際,2010年7月份開盤平均價爲16000元/平方米,目前平均售價18000元/平方米,價格同比上漲12.5%。華城領秀,2010年7月份平均價爲14000元/平方米,目前平均售價17000元/平方米,價格同比上漲21%。萬通上游國際2010年7月份平均價爲17000元/平方米,目前平均售價19000元/平方米,價格同比上漲12%。據統計,新開樓盤中多數項目售價漲幅均超過紅橋區平均房價漲幅。
商業地產特色鮮明看點多
與此同時,大型綜合體項目的落戶也是支撐西站區域房地產項目價值穩定的關鍵原因。眼下,已經有大批的商業項目落戶西站,主要包含了高檔商務、休閒娛樂、物流等行業,並且相關配套正在逐步的完善之中。
據瞭解,去年天津西站地區有泰達城商業區、紅橋廣場等8個新建大型商貿載體亮相,總體建築面積達到147.96萬平方米。而即將亮相的水遊城綜合項目,也是天津西站商圈今年最大的亮點之一,規劃總建築面積17.41萬平方米,其中包括一棟建築面積2.3萬平方米的星級酒店、沿大豐路而建的5.02萬平方米的商業裙房、四幢建築面積共3.64萬平方米的寫字樓等其他業態。項目集商業購物、影視、娛樂、健身、休閒、餐飲、酒店等多功能於一體,引入“時間消費”理念,將打造成爲一個一站式家庭消費購物中心。
業內人士透露,目前紅橋區將打造7個特色街區。除了已建成的估衣街和正在進行建設的湘潭道景觀步行街外,潞河風情街、芥園道商務金融街、龍悅南運河北路餐飲街、三號路酒文化街、西關北里清真小吃街也正在緊張籌建中。
另據某地產中介市場部統計數據顯示,西站周邊地塊在三年間也由每畝300萬元提升至1000萬元,固定投資佔紅橋區10年總和的一半,近兩年的招商額更是相當於此前5年的總和。僅住宅項目一項,2009年至2011年開盤量遠超過去三年。
二手房同比漲價近兩成
“當時覺得房價、位置、房型都符合要求就買了,大概8000元/平方米,現在已經漲到16000元/平方米左右了,離火車站近果然能升值啊。”2009年6月購買芥園道先春園社區房子的張先生切身體驗了交通動線帶來的升值力。
西站的建成通車讓原本房源量和交易量都不夠活躍的紅橋等西站附近區域迅速升溫,西站附近其他房源也在調控環境下表現出超過其他區域的抗跌優越性。某地產中介市場研究中心數據顯示,芥園道以北康華里社區由2010年6月均價14000元/平方米上漲至2011年6月的16500元/平方米,漲幅約17.8%,米蘭翠景小區由2010年6月均價16500元/平方米上漲至2011年6月的19000元/平方米,同比上漲15.1%。
而對於以個人交易爲主的二手房市場,西站附近房子的不少房主則已經開始醞釀漲價。“5月份開始就有一些房主表示要提高標價,但由於今年受到樓市調控影響,整體成交情況都不理想,所以最終只有個別房主調高了標價,但西站附近的二手房求購很活躍,所以房屋成交的議價空間普遍比周邊房源更小。”地產中介經紀人小李透露,西站周邊二手房受到通車消息影響,表現出更強的抗跌性,在二手房市場整體議價空間放寬的背景下,西站區域二手房不但求購活躍,成交價格同比去年也上漲了15%以上。
同時,由於紅橋區具有新房較少,二手房存量較大的特點,西站的建設進度在二手房市場最先體現出了行情上漲的變化。經紀人孫小姐透露,房齡在5至10年的二手房是目前西站區域最受置業者青睞的房源,如水木天成、龍禧園、水竹花園、龍悅花園四個項目,成交價同比漲幅分別爲15.38%、16%、16.7%、19%。其中,水竹花園是最靠近西站的項目,龍悅花園則房齡較新,成爲銷量最好的二手房項目,目前的供需比已經超過1:1。
2009年至今的兩年多裏,是西站區域房價上漲最爲明顯的一段時間。根據天津市國土資源與房屋管理局《每日房價》統計數據顯示,市內六區整體二手私產住宅成交均價從2009年2月的8289元/平方米上漲至2011年5月的9551元/平方米,兩年房價漲幅約15.2%。而西站周邊多個二手房社區的房價漲幅則都在三成以上,漲幅最高的社區甚至達到八成左右,例如從西站步行約15分鐘即到的芥園道先春園社區成交均價由2009年的8500元/平方米上漲至目前的16000元/平方米,漲幅超過80%。我愛我家富力城店經紀人馬先生透露,西站大板塊內的房源供應充足,類型豐富,5年以內的次新房自2009年至今每平方米約上漲2000元-3000元,光榮道以南的部分社區房齡較大,在10年-17年左右,2009年至今每平方米約上漲1000元-2000元不等。
西站附近都是啥樣房
大西站板塊主要指以西站爲中心,東至河北大街、西至紅旗北路、南至芥園道、北至丁字沽三號路-新紅路的範圍。按照目前的區域劃分,將整個大西站板塊劃分爲東南西北四大片區。四大片區在二手房的房源供給、產品類型、價格上也各有差異,從房齡5年以內的次新房到20年左右的成熟社區均有涵蓋,產品供給較爲豐富,適合不同需求類型的購房人羣。
西站以東
河北大街兩側,5年內次新房集中。該片區是大西站板塊內房齡5年以內二手房次新房最爲集中的區域,區域靠近鼓樓及老城廂地區,鄰近大衚衕商業區,在交通及配套等方面有着得天獨厚的優勢,已經入住的金領國際、萬通上游國際等項目是該片區的典型代表,目前均價18000-19000元/平方米之間,在產品戶型及社區品質方面較高,適合部分高端改善型購房者選擇。
西站以西
紅旗北路兩側,大型成熟社區集中。該區域內房源較爲充足,交易活躍。千禧園、龍禧園、水木天成、仁愛花園等大型社區集中,且房齡多數在6年-10年左右,緊鄰中環線,交通便利、配套成熟,均價在14000-15000元/平方米左右,絕大多數爲私產住宅可貸款,其總價相對不高,比較適宜用作婚房。
西站以南
芥園道以北,坐擁紅橋繁華商圈。該區域處於紅橋區最南端,與南開廣開區域毗鄰,地段優越、配套完善等優勢使該地區目前在紅橋區內最受追捧。明華里、康華里、先春園、米蘭翠景等,平均房齡10年左右,均價在16000-17000元/平方米左右。該地區二手房在戶型及社區品質和區位優勢上可滿足絕大多數家庭的置業升級要求。
西站以北
光榮道以南,地鐵拉動效應顯著。該片區是二手房較爲集中的區域,主要以房齡10年-17年之間的產品爲主,可以滿足不同購房者的需求。在地鐵1號線的影響下,是目前租售均較爲活躍的區域。洪湖裏區域房齡較長,性價比較高,天驕公寓、祥居公寓房齡較短,社區環境較好,均價13000-14000元/平方米,交易較爲活躍。