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近年來,房地產價格像脫繮的野馬一路高歌,而房地產也成了吸金最猛的暴利行業。作爲廣東第三大城市的佛山,中心地區每平方米的房價也從不足4000元一躍到如今的動輒破萬。可限購令一下,佛山的一些樓盤卻出現退房潮,炒房客開始與開發商展開一場“生死”博弈。今年以來,佛山市南海區人民法院已受理了61宗因限購引發的退房糾紛案件,目前仍有案件不斷起訴到法院。
城市中央的別墅誘惑
獨立的私密空間,附送私家花園、游泳池。2010年4月,佛山市南海區某房地產開發公司的300多平方米別墅單位因地處城市中央、環境優美、交通便利,一經推出就受到熱捧。
已貸款擁有2套住房的林女士看了之後愛不釋手,但當得知該別墅必須分四個房產證出售,也就是典型的“拼接別墅”時,有些抱怨。
這是房地產業內人士所共知的潛規則,是規避建設部“70/90”政策的一貫伎倆。林女士對“一房四貸”也表露出了自己的擔心:“現在國家房貸開始收緊,二套房首付不低於四成。我之前貸過兩套,加上這四套,就六套了。銀行能貸嗎?即使能貸,但首付四成,我還負擔不起。”
誰知售樓小姐立刻拿出了一打銷售合同複印件給林女士看,打消了她的顧慮:“一房四證都可以做到首付二成,而且還能省下一大筆豪宅稅呢。”
如此上佳的投資項目,如此優惠靈活的貸款條件,立刻堅定了林女士“入市”決心。當月11日,她與房產商簽訂購房確認書四份,約定以總價432.5萬元價格購買了別墅一套,房款採取按揭方式。林女士應在簽訂確認書後三日內與開發商簽訂買賣合同,並於簽訂後二日內首付20%房款,另外80%房款通過銀行貸款支付。簽約後,林女士支付10萬元保證金。
同期在該樓盤購買另一別墅戶型的曾先生更是享受到了房產商提供的一種“輕鬆按揭”的貸款服務,即一成由業主首付,另外三成由開發商預先墊付(其指定的貸款公司),在辦理完按揭後兩年內由業主無息還清,其餘六成由開發商負責向銀行按揭,貸款時間爲20年,業主只要提供詳細資料就可以了。
而曾先生在簽訂《商品房買賣合同》之後立刻全額支付了首期購房款205265元,物業維修基金18552.65元。
被逼上斷頭臺的“一房多證”
就在林女士和曾先生購房後六天,房產新政“國十條”頒佈實施,明確對貸款購買第二套以上房屋的家庭的貸款條件進行嚴格限制,將二套以上房屋的首付比例提高到了50%以上,利率也大幅增加,甚至限制購買第三套商品房。同年6月8日,廣東出臺配套細則,要求嚴格限制購買第三套及以上住房貸款。
新政出臺讓林女士、曾先生等人措手不及,紛紛吃到銀行的“閉門羹”。
“一房四證!銀行不貸款,我們只能退房!”
“貸不了款是買家的過錯,按照合同約定,我們不可能返還保證金、購房款!”
與之前4月份炒房客趨之若鶩、爭搶房源的景象相比,7月的某房地產開發公司卻與買家之間劍拔弩張。房貸新政無疑將房產商“一房多證”的伎倆逼上了“斷頭臺”。
曾先生表示:“一房四證就意味着同時購入四套房,我們根本無法從銀行處獲得按揭貸款!”在這種情況下,同期購房者紛紛找到房產商要求退房退款,但均遭遇拒絕,無奈之下,十幾名購房者將房產商告上了法庭。
在庭上,原告曾先生堅持認爲,在簽訂購房合同時,其無法預見國家金融政策的變化。國家打壓房價、停止發放第三套按揭貸款屬於重大情勢變更,致使原、被告均無法按照原來合同約定繼續履行合同,必須解除合同。另案原告林女士也表示了相同意見。
但被告房產商代理律師則堅決否認房產新政在類似案件中可作爲重大情勢變更適用。他認爲,限購政策出臺後還有一段緩衝期,國十條的頒佈時間是4月17日,而廣東細則頒佈時間是6月8日。所以,涉案原告在4月初購買涉案房產其申請銀行按揭貸款並未受到上述國家政策的實質性影響,銀行完全可以向其發放按揭貸款。
合約裏暗藏陷阱
林女士、曾先生等購房人訴訟前做了充分準備,勝券在握,沒想在法庭上卻發現自己掉進了房產商設置的一個“合約陷阱”。
庭審時,被告房產商出示了其與林女士簽訂的確認書,該條款約定:若林女士未按約定交付全額首期款、物業專項維修基金及按揭等相關費用,或未按約定簽訂《商品房買賣合同》及其補充協議的,房產商有權解除本確認書,且保證金不予退回並可以不通知原告而將該物業另行出售。
而在曾先生作爲原告的另案中,被告房產商則出示了一份雙方簽訂的《合同補充協議》。該《合同補充協議》第二條約定,“如買受人選擇以銀行按揭方式支付給出賣人的,買受人須按合同第六條約定期限前往指定的銀行辦理銀行按揭手續並提交全部所需資料,……逾期超過30日,出賣人有權要求買受人在15天內一次性支付包括按揭貸款在內的剩餘房款”,“如因買受人的原因致使買受人提出的銀行按揭申請全部或部分未獲銀行批准,買受人須於出賣人發出通知之日起15日內一次性支付包括未獲銀行批准的按揭貸款在內的剩餘房款”。
據此,被告房產商認爲,對於原告不按約定向銀行辦理按揭貸款,或由於其自身原因全部或部分貸款申請未獲銀行批准的兩種情況及補救措施,實際上合同雙方是可以預見並已經明確約定的,原告有義務對自身的履約能力、貸款條件等作全面考慮和謹慎注意,即使出現國家房貸政策調整導致原告因自身條件不符而不能獲得銀行貸款的情況,原告也須一次性支付相應房款,雙方的合同仍應繼續履行。
林女士、曾先生等人看到合約內容時傻了眼,他們在簽訂這些協議時,有的根本沒有注意到這些條款,有的看到了,但根本沒有想到房產商是在合同裏爲他們挖了個“坑”。
南海法院審理後依法作出判決,判決被告返還原告林女士保證金10萬元,返還曾先生已交購房款205265元和維修基金18552.65元。