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天津北方網訊:中秋節三天假期拉開了限購後被開發商們寄予厚望的“金九銀十”序幕,今年中秋節樓市日均成交量也創下中秋假期實施4年來的最高水平。但從本市和全國各地的成交情況來看,價格回落已經成爲不爭的事實。
本市均價同比跌13%
據本市國土房管局公佈的《每日房價》顯示,2011年9月10日至9月12日即今年中秋小長假期間,全市新建商品房成交918套、成交面積91164平方米,成交均價8524元/平方米,環比去年中秋假期成交均價下跌約13%。其中,住宅成交均價8318元/平方米,同比降幅也爲13%左右。
新開樓盤優惠幅度大和中檔樓盤成交比例擴大都是今年中秋樓市成交價格明顯下跌的重要成因。“我們項目開盤價格與附近去年開盤的項目價格基本持平,而且在現場常規2%左右優惠的基礎上,開盤當日購買還有3個百分點的優惠,各種優惠加起來一平方米能便宜千八百元,平均一套百平方米左右的房子就能節省幾萬元。”津南區某項目銷售人員表示,由於限購令後,市場成交情況一直不樂觀,所以新開樓盤也不敢再延續以往“高於同區域在售樓盤”的定價方法,眼下多數新盤價格通常會比周邊在售項目更優惠些。
從中秋樓市各區域成交情況來看,三天假期市內六區共成交新建商品房47套,僅佔總成交量的5.1%,而濱海新區僅塘沽一地成交就有43套,環城四區中西青區和津南區的假期成交量則分別高達269套和109套,武清區成交量也達到183套。市區以外樓盤成交比例的劇增明顯拉低了市場整體價格基數,同時大批環外樓盤的上市也增加了產品競爭,大幅優惠促銷也進一步加劇了房價下滑局面。
成交量逆勢創新高
今年是中秋小長假政策實行的第四個年頭,從歷年數字對比可以看出,中秋節樓市成交商品房套數逐年攀升,而今年儘管價格下跌,本市中秋樓市的商品房成交套數依舊繼續攀升13.3%,日均成交306套的紀錄創下了中秋假期4年來的新高。
與天津市場成交量上揚的行情相悖,北京今年中秋前兩天假期的成交量同比去年下跌了40%;而南京在假期三天共有1800套左右商品房入市,實際銷售數量卻只有131套;上海、廣州、深圳等地假期市場也都頻現成交量探底的尷尬局面。業內人士直言,一線城市和此前投資比例過高的二、三線城市在限購令執行後都呈現出持續的下跌行情,而政策執行半年後市場基本穩定,剛性需求購房者成爲市場主要支撐力,各地市場的成交情況更多地取決於剛需買家比例。在此背景下,剛性需求佔據六成以上市場的天津則開始顯現出更加穩定的後勁,即在政策被市場逐步消化磨合後,天津市場的成交量下降速度更加緩慢,也更利於買家的軟着陸。
業內專家同時指出,剛性需求比例更高讓天津市場成交量相對穩定,但同時也會形成對房價更大的“下拉力”,畢竟中低購買力爲主的剛性需求面對的主要產品市場仍會以中低端產品爲主。
非住宅比例上漲經營不易
今年中秋本市新建商品房成交918套,其中住宅產品831套,非住宅產品比例達到總成交量的9.5%,僅次於投資型產品銷售最火爆的2009年,當年中秋假期非住宅商品房銷售比例曾達到12.7%。據統計,2010年中秋假期本市非住宅商品房銷售比例爲7.2%,2008年該比例爲4.4%。
非住宅商品房銷售比例大漲2.3個百分點,業內人士認爲,這一現象正是由於部分購房者規避樓市限購令形成的商業屬性商品房熱賣所造成的。據不完全統計,眼下本市在售的商業屬性樓盤多達40個以上,其中一半以上都是公寓類產品,其針對的主要購買人羣正是被限購令擋在門外的住宅買家。
某代理公司銷售人員私下透露,由於住宅產品中很多改善型和投資型買家都已被限購,因此該公司可以選擇同時代理住宅項目和公寓項目兩類產品,並將住宅項目銷售中遇到的被限購客戶推薦到公寓產品項目,留住購買力即“肥水不流外人田”。
但事實上,非住宅類產品的銷售並不樂觀。記者假期採訪的多位購房者都表示,在限購令局面下,大部分“售轉租”的購房者也都是實力有限的工薪層,其對房租要求都不會超過1500-2000元,而對於總價百萬元的公寓產品來說,如此低的租金並不適合其定位,除了租售比過低以外,出租難度也很大。因此,非住宅商品房的長線經營眼下也並不樂觀,很多投資者或過渡性居住者對公寓產品都表示會持謹慎態度。
4年中秋新建商品房成交數據對比
數據來源:據市國土房管局《每日房價》統計 數據整理安元
時間日均成交量漲跌幅 成交均價漲跌幅
(套) (元/平方米)
2011年306 13.3% 8524 -12.9%
2010年270 36.4% 9788 22.5%
2009年198 73.7% 7990 11.5%
2008年114 -- 7163 --
樓市投資找準方向感
投資樓市,方向感在哪裏?恐怕這個話題會引起很多人的興趣和關注,面對各種各樣的樓盤項目,投資人心裏糾結的不是何時出手,而是如何做好出手的選擇。
2011年的樓市註定很不平凡,2010年接連出臺的樓市新政餘音未消,1月26日,新國八條又高調出臺,其中限定了二套房首付比例提高至60%,不足5年房屋轉讓全額徵營業稅。本地2套房和外地1套房家庭將停購,商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套房及以上住房貸款。
新政的出臺讓樓市戰火戛然而止,人們開始觀望,開始深入地考慮如何將資金效益最大化。樓市新政是要遏制投機樓市,是對房地產市場良性發展的規範。投資樓市的吸引力讓人們垂涎,那就應該關注樓市投資的方向。一直以來,樓市投資客一是憑自身對市場的感覺;二是借鑑周圍熟人的“經驗”;三是聽信項目宣傳而作出決定。從根本上說,樓市投資的關鍵環節是捕捉市場的方向感,要有區域未來發展的方向、要有產品細節優勢的方向、要有項目擁有成熟配套的方向、要有未來價值提升的方向。曾經讓很多投資者作爲經典案例的上海,浦東與浦西的快速發展打破了上海人原有的區域概念,讓一些人嚐到了投資樓市的甜頭,仔細分析,當然還是找對了投資的方向感。
今天的樓市,儘管人們仍把區域、地段作爲選擇樓市產品的主題,但已是弱化了很多,人們的目光正在從對區域、地段的選擇轉變成對產品以及項目未來發展的認知與認可。天津大發展帶動了新的區域價值,濱海新區的發展建設聚焦着人們的目光,響螺灣、于家堡等新的區域規劃顯現着未來價值的提升。
于家堡位於天津市塘沽海河北岸,東西南三面臨海河,北到新港路,規劃用地面積3.44平方公里,是濱海新區中心商務商業區的核心地區,其主要具備金融創新基地、城市商務、高端商業、都市旅遊、生活居住等功能。中央已批准在天津于家堡金融區建首個低碳示範城鎮。
當投資于家堡金融商務區的呼聲越來越高,人們開始分析這裏未來的價值走勢。不僅是投資人對於這個區域加大了關注,更有有實力的開發企業將目光投向這裏,寶龍地產宣稱,進入于家堡是基於于家堡集合了金融創新優勢、國家級定位規劃,政府優厚政策扶持、豐富自然資源、優越交通配套等多重利好。隨着這裏交通樞紐的完善,于家堡與市內核心區將更加接近,爲此,寶龍選擇于家堡來佈局天津有其深遠的意義。文/楊翔雲