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-銷售:錯開推貨,蓄客量多於貨量
高力國際助理董事陳厚橋分析,下半年廣州寫字樓一手供應量有所減少,全市好的項目就那麼幾個,推貨節奏掌握在開發商手裏,預計寫字樓價格將會進一步上漲,尤其是一些地理位置好的物業,在今年第四季度到明年年初,上漲空間還有10%-15%。
四季度,進軍商業地產的開發商或會延續有意錯開時間的推盤戰術。如保利地產在廣州有保利中辰廣場、保利克洛維等幾個商業項目推出,要麼位處新中軸線,要麼位處中央商務區,產品戶型間隔比較靈活,百餘平方米的面積,總價不高,適合投資者買入。但開發商並不想賣得太快,而是根據市場反應,再決定推貨的數量和節點。比如前兩個月熱銷的保利克洛維,過兩個月賣一棟單位,推出300套產品,但認籌者多達千餘人,留有餘地,將買家順勢引導到下一期產品。
戴德樑行監測的數據顯示,四季度一手寫字樓的供應量不會多,特別是甲級寫字樓的貨量不多。中原地產分析認爲,商用物業不受限購、限貸政策限制,加上短期內不太可能出現其他對商用物業成交施壓的政策,以珠江新城爲中心的優質寫字樓一手成交均價已接近2.5萬元/平方米的水平,天河北也往2萬元/平方米靠攏。就供求關係而言,下半年市場對商用物業的成交需求依然上漲,供不應求的供需關係下,商用物業成交價格會有所上升。
-租賃:靈活調整定位,保持出租率
根據高力國際預測,四季度將有4-5個大型購物中心進駐廣州,爲廣州零售市場提供近40萬平方米的新增供應。陳厚橋表示,近幾個月廣州商用物業的空置率一直在下降,主要是因爲中小企業的需求旺盛。雖然四季度的供應加大,租金有一定的壓力,但開發商在商用物業的出租定位上,將繼續保持靈活的政策以應對市場變化。
比如有一些項目,包括天河區的太古匯等,開始只想做高端,但看市場不是太理想,便會主動調整定位,改爲將中高端商戶也納入目標客戶,這樣就可以有效地控制空置率。戴德樑行商業部助理董事伍林指出,四季度開發商“隨行就市”的特徵更爲明顯,比如爲了吸引大品牌,會犧牲一些租金,把人氣帶起來,對於一些流失的商戶,則會快速調整引進新商戶,“這些,消費者都不會感受得到”。
(趙亞洲)
趙亞洲