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婚姻法第三次司法解釋從8月13日起開始實施,其中規定“父母給兒子買房,兒媳沒份”,消息一出,即引起廣泛爭議。身邊很多人開始忙碌起來,有人忙着給房產證加名,有人忙着給兒女買房,有人甚至遙想起離婚的那一天,名下的房產會如何分割?
關於“房子”與婚姻的若干問題,看起來是那麼的煩瑣,卻又如此現實。
關鍵詞1
關於首付
男方買房女方裝修成冤大頭?
個案:現在不少地方都有這個習俗,結婚時房產由男方婚前首付買下,而且產權登記在男方名下,婚後也由男方負責月供,而女方負責家用,但女方負責買汽車、家電以及裝修等陪嫁,如果離婚的話,房產是否跟女方一點關係都沒有了?
律師解答:根據《婚姻法司法解釋(三)》第10條規定:“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款並在銀行貸款,婚後用夫妻共同財產還貸,不動產登記於首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款爲產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。”
由此可見該套房產本身屬於男方婚前的個人財產,首先,離婚時雙方可以對所有權的歸屬及各自所佔的份額進行協商;其次,若雙方協商不成,根據上述司法解釋,房產應該歸男方所有,但男方須對女方進行補償,簡單來說就是共同還貸款項的一半及相對應財產增值部分,另由於女方對房屋進行了裝修,在補償時亦應適當考慮。女方負責買的車、家電等屬於女方婚前個人財產,歸女方所有。
關鍵詞2
關於加名
婚前房產加名免徵契稅
個案:以一套總價100萬元的房子爲例,婚前老公出資30萬元支付首期,房產證上署的是老公名字,剩餘70萬元婚後夫妻雙方共同出資還貸,現在女方要求加名,按照廣州的做法該如何辦理和收稅?
律師解答:根據財政部發布的通知,婚姻關係存續期間,房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有,變更爲夫妻雙方共有的,免徵契稅。廣州市房地產交易中心表示:“但必須要先去稅局辦一份免徵證明,房管部門才予以辦理。”而費用方面,大概60元就可搞掂。
而如果是婚後才購買的住房,因婚後財產是屬於夫妻共有(另有約定按約定),所以婚後購買的房屋,無論是否加名,都屬於夫妻共有(除非另有約定),一般情況下無需加名。
關鍵詞3
父母出資
雙方父母出資按份額歸子女
個案:李女士在兒子婚後幫忙首付買了房子,房子上面的名字是其兒子的。雖然是以兒子的名義還貸,但實際上夫妻兩人都有出錢,兒媳的父母也在幫忙還。此時,房屋的出資包括男方父母、女方父母及夫妻共同財產出資三部分組成。如果離婚後分房產,父母的出資是算夫妻共同財產,然後房產一人一半?還是父母的出資算作對各自子女的贈與,然後按出資比例分?
律師解答:《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第七條規定:“婚後由一方父母出資爲子女購買的不動產,產權登記在出資人子女名下的。按照婚姻法第十八條第(三)項的規定,視爲只對自己子女一方的贈與,該不動產應認定爲夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產,產權登記在一方子女名下的,該不動產可認定爲雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。”
據此,可以認定該房子爲雙方按照各自父母的出資比例共有。如雙方另有約定的,則按照約定執行。
而對於婚前由父母出資購房的房產,以及婚前自己出資首付的房產,如何證明是自己出資的問題,律師告訴讀者,可以通過購房款支付憑證、銀行轉賬憑證、收據、發票之證的票據來證明。
婚後房子增值屬夫妻共同財產
個案:讀者陳女士問:什麼是婚後收益?婚後夫妻一方的房屋收取的租金是否算夫妻共同財產?婚後夫妻一方的房產婚後的增值是否算作夫妻共同財產?
律師解答:《婚姻法若干問題的解釋(三)》第五條規定:“夫妻一方個人財產在婚後產生的收益,除孳息和自然增值外,應認定爲夫妻共同財產。”婚後收益是指夫妻雙方結婚後通過各自途徑取得的財產收入。
一般來說,如一方婚前房屋婚後收租,該房屋出租由夫妻一方或雙方經手處理,該租金收入應屬於夫妻共有財產。房屋增值,分爲自然增值(即被動增值)和主動增值。所謂自然增值,是指未經經營發展純粹依靠時間推移造成的增值,它是指非人爲的增值,是由通貨膨脹、供求關係變化等市場因素造成的增值。這種增值屬於婚前擁有該房產一方的個人所有。所謂主動增值,是指因爲夫妻中的一方或雙方人爲努力產生的增值。如裝修房屋、加建改建房屋等,因此造成的房屋相應的增值屬於夫妻共有財產,除非另有約定。需要說明的是,生活中常見的炒房取得的收入(即是以一方婚前房產作爲本錢炒房),屬於生產經營收益,所得淨收益應屬於夫妻共有財產,除非另有約定。 (詹青)
詹青