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珠海樓市今起“雙限”新盤限價11285元/平方米
預售價報備不超11285元/平方米預計有200萬平方米樓盤銷售受新政影響
前日深夜,珠海傳來推出樓市“雙限”新政消息。昨日,珠海市住房建設局召開發佈會,正式對外公佈這一新政。從昨日起,珠海戶籍家庭和能提供購房前兩年內在珠海市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險費繳納證明的非本市戶籍居民家庭,在香洲主城區內只能新購1套商品住房;不能提供證明的非戶籍居民暫停在香洲主城區內購房。同時規定從昨日起預售房申報備案價格不得超過11285元/平方米。
昨日,珠海市住建局對新政解釋稱,“雙限”主要只針對一手樓,“限價”是爲了完成珠海市年初提出的今年調控目標,明年根據調控效果再作決定。實際上珠海市主城區在售新樓均價在14000元/平方米以上,所以業界普遍認爲想不降價都難,昨日業內有人預測均價降1000元/平方米。
首個樓市“雙限”突襲珠海
昨日,珠海市住房建設局對外通報,珠海市政府前晚緊急批覆《關於深入開展珠海房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》),《通知》要求,自2011年11月1日起,本市戶籍居民家庭(含駐珠部隊現役軍人和現役武警家庭)、可提供購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險費繳納證明的非本市戶籍居民家庭,在香洲主城區內只能新購1套商品住房;不能提供購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險費繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在香洲主城區內購房。
讓地產界震驚的是,在衆多城市“限購”“限價”二選一的情況下,珠海選擇了“限購”“限價”雙管齊下,業內有人認爲,“雙限”珠海開了先河,出乎所有開發商意料。
預售報備均價限11285元/m2
“主城區限購已在衆多開發商預測範圍內,但限價讓在售和在建樓盤開發商措手不及,目前還沒聽說哪個城市同時限購限價”,一在售樓盤市場經理如是說,“限價纔是致命的”。根據《通知》,自2011年11月1日起,房地產開發企業應當按照《廣東省物價局關於商品房銷售明碼標價的規定》,將商品房預售價格報價格主管部門備案,持同意備案的文件向商品房預售管理部門申請預售。報備項目的住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標(11285元/平方米)的,價格主管部門暫停備案,商品房預售管理部門暫停核發商品房預售許可證。
嚴格執行差別化住房信貸政策
在信貸政策方面,《通知》要求各商業銀行要堅決執行國家住房信貸政策,金融管理部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行爲嚴肅處理。
此外,還要求切實加強住房保障工作、加強住宅用地出讓管理以及建立房地產市場調控聯席會議制度,進一步穩定珠海市新建住房價格,確保實現珠海2011年度新建住房價格控制目標。
解讀1:限價到年底只限一手樓
昨日,珠海市住房建設局局長陳哈理在新聞發佈會上解釋,“雙限”政策是基於國家調控政策以及珠海的實際作出的,珠海房價非常不平衡,主城區房價確實較高,“雙限”的範圍僅限香洲主城區,橫琴、高新區以及珠海西部地區不在雙限範圍。另外,陳哈理還解釋“雙限”政策針對一手新商品房,“二手樓”不在限購範圍。今年3月珠海對外公佈的調控目標是房價增速不超過GDP增速,基於此目標此次將新推出的預售房均價控制在11285元/平方米之內。陳哈理稱限購政策可能是較長期,但限價是今年的調控目標,至於明年如何限,要看屆時的調控效果以及珠海的樓市實際。
解讀2:會否拆分合同規避限價?
因爲此次限購的價格是按合同價爲準,但目前珠海市主城區的帶裝修一手房普遍大大超過這個價,限價出臺會不會導致有些樓盤拆分合同?一份爲樓盤的毛坯價,一份爲裝修合同從而規避“限價”。陳哈理稱,房產買賣是大宗商品合同,如果這樣對於購房者有一定的風險,尤其影響房產轉售增值,市場上很難接受這種行爲。
另外,有記者問到此次“雙限”會不會出現像上海一樣,樓盤大幅降價從而引發已購房者羣體性不滿,陳哈理稱之所以下猛藥調控樓市,說明我們的樓市確實出現了問題,但調控的目標是讓房價迴歸到正常的軌道,對於任何買賣都存在市場風險,置業者應該預見市場風險。
開發商普遍選擇靜觀其變
前晚大部分開發商並不知情,昨日得到消息普遍感到很突然。有多個樓盤開發商連夜開會討論政策了。
昨日在售樓盤金地伊頓山的一位負責人向記者表示,公司剛剛開完會,明確要求不要就此對外隨便發表言論,該負責人強調“限價”纔是致命的,但目前公司正在研究對策,但近期內不會降價,先看看其它樓盤的動向。該負責人稱實際上珠海近幾個月開盤的樓盤,已經調低了原先的預期,報價普遍已有回落,“雙限”出臺後是否再降價的前提是其它樓盤已採取了大幅降價措施。
贏聚力策劃總監程廣平表示,雖說此次“雙限”政策是珠海局部,限價即使是暫時性的,但最重要的是影響購房者心理,因此必然波及全市樓市,對於“雙限”之外的區域同樣是個利空的消息。
此時出臺“雙限”以避“鋒芒”?
自8月17日住建部下發二三線城市限購五大標準以來,兩個月過去了,珠海一直沒有任何迴應,昨日如此迅猛地出臺“雙限”政策,讓衆多開發商有些“蒙”。
程廣平向本報記者表示,他認爲,珠海在這個時間點實施“雙限”政策,既響應了中央的要求,也在房地產銷售轉淡時減小了對市場的衝擊,是一種博弈的結果,近年,珠海樓市60%左右是依賴外來市場,限購對珠海樓市衝擊可想而知,但是珠海主城區房價確實普遍偏高,很多二三線城市都盯着珠海,珠海又不能不限,此時限購避開“金九銀十”的銷售高峯,現在出臺政策對市場影響相對減小,且響應了中央的要求。另據當地地產網調查,珠海八成網友認爲珠海應該出臺限購政策,只是一下子出了套“限購+限價”的組合拳出乎意料。
均價預期降
1000元/m2
昨日,記者市場調查發現珠海主城區五洲花城二期、金地伊頓山等幾個主要在售的樓盤其銷售價格都是在每平方米14000元以上,贏聚力策劃總監程廣平接受本報記者採訪時表示,目前珠海市區已經預得預售資格的在售樓盤均價在14000~15000元/平方米左右(含裝修),今年底到明年珠海主城區將有200萬平方米的樓盤推向市場,“雙限”執行,這些樓盤預期均價(毛坯)將下降1000元/平方米左右。
昨日記者從珠海市區的幾個在售樓盤的開發商處瞭解到,大部分開發商處於恐慌狀態,一些開發商認爲近期不可能有人購房,甚至有個別已購房者要退房,並將向開發商“討說法”。
很明顯,“雙限”政策對購房者和開發商的心理影響在較長時期不能消除,無論是在售還是年底或明年推出的樓盤不可能不降價。
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