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【案情回放】
2009年12月5日,楊濤與劉雲通過北京市博友園房地產經紀中心(下稱博友園中心)居間介紹簽訂房屋買賣合同,約定劉雲購買楊濤所有位於北京市通州區玉橋西里的訴爭房屋,建築面積46.58平方米,房價款47萬元。因未確定貸款數額和申請時間,雙方對於房屋交付及辦理所有權轉移登記的時間未做約定,但約定於2010年2月5日前履行完畢,否則合同終止。簽約當日,劉雲支付楊濤定金5萬元。簽約後三方定於2009年12月7日由劉雲支付剩餘首付款11.5萬元,用於償還楊濤的訴爭房屋的剩餘銀行貸款,但楊濤未到場,電話中稱其在外地。後劉雲與中介公司多次聯繫楊濤要求辦理訴爭房屋的解押與過戶手續,楊濤不予配合。後劉雲起訴楊濤要求解除合同、退還定金5萬元,並賠償因房價上漲造成的損失27萬元。經北京市通州區人民法院委託某房地產評估公司對訴爭房屋進行評估,訴爭房屋現價值爲74萬元。
北京市通州區人民法院經審理認爲:因合同在約定的期限內未履行完畢,故合同已於2010年2月5日終止。楊濤在合同約定的有效期內未協助劉芸辦理產權轉移登記手續,致使合同超過有效期無法繼續履行,構成違約,應返還劉芸定金5萬元並賠償損失。劉芸要求楊濤賠償損失27萬元的訴求證據充分,理由正當。一審宣判後,楊濤不服,提起上訴。
北京市第二中級人民法院經審理認爲:一審法院判決認定事實清楚,適用法律正確。關於賠償數額,一審法院參考評估機構評估的房屋現值與合同價格,判決楊濤向劉芸賠償損失27萬元,依據充分。遂判決駁回上訴,維持原判。
【各方觀點】
關於事實問題,雙方存在如下爭議。
劉芸:2009年12月5日,其與楊濤經博友園中心居間介紹簽訂房屋買賣合同,購買訴爭房屋。其支付定金後,楊濤以種種理由拖延辦理房屋過戶手續,房價大幅度上漲,給其造成非常大的損失。
楊濤:雙方在簽約後口頭約定2009年12月10日劉芸支付首付款20萬元,但劉芸未支付。合同有效期到2010年2月5日,劉芸未能在有效期內主張,合同有效期已過,其已沒有合同義務。劉芸在合同的有效期內未對房屋進行評估和支付首付款,致使房屋現在仍在銀行抵押,導致合同目的沒有實現。
博友園中心:楊濤所述雙方口頭約定於2009年12月10日給付20萬元一事其公司不知曉,其公司同意解除居間合同。當事人的其他意見和訴訟請求與其公司無關,不發表意見。
關於房屋差價損失賠償的相關法律問題,存在一些爭議觀點。
第一,締約過失責任中的信賴利益與違約責任中的可得利益的關係。有人認爲,二者不同,前者僅包括締約過程中所付出的費用,後者則包括如履行合同可獲得的利益;有人認爲,二者沒有太大區別,尤其在房屋差價賠償問題上二者一致;有人認爲二者法律關係與請求權基礎不同,但在個案處理上可能出現相同的賠償範圍。
第二,存在約定違約賠償計算標準情況下的賠償計算方法。有人認爲,應當嚴格按照合同約定的計算方法進行計算;有人認爲,如果該約定實際上是違約金,則適用違約金酌減規則;有人認爲如果該約定計算出的數額不足以抵償實際損失時,當事人還可以主張損失賠償。
第三,關於房屋差價損失性質的認識。有人認爲,房屋差價損失是可得利益損失,典型表現爲一房二賣的情況下,後合同與前合同之間的差價。有人認爲,房屋差價損失是實際損失,是指房價上漲時另購同等條件房屋需多付出的價款,或者房價下跌時另售房屋少獲得的價款。
【法官迴應】
要切實維護買房人的合法守約利益
損害賠償是一個在二手商品房買賣糾紛中常見的問題,一般發生在合同履行中的違約產生的賠償責任與合同被撤銷或被宣告無效後產生的締約過失責任。這一問題與二手商品房交易中的其他問題交織並存,在一房多賣、連環買賣、陰陽合同、共有房屋、無證售房、中介問題、承租人優先購買權等糾紛中均有可能出現。二手商品房交易損害賠償諸問題中,由於近年來房價波動較大,房屋差價損失就成爲司法實踐中的一個焦點問題。
1.人民法院堅決打擊賣房人非法投機行爲
二手房交易中賣方惡意違約行爲頻發,考慮其主要原因,包括兩個方面:
從客觀方面講,在二手房交易價格攀升過快的情況下,在二手房買賣合同簽訂幾天後,房價就可能出現大幅上漲,即所謂的“一天一個價”。這種房地產市場動態交易環境就成爲促使不誠信的賣房人萌發失信違約、一房數賣等念頭的客觀誘因。另外,大部分的二手房買賣都是通過中介機構居間促成,中介機構參與交易整個過程。在此過程中,由於監管不力,中介機構工作人員違規違法操作頻發,導致陰陽合同、雙方意思表示送達不暢等問題。
從主觀方面講,一些二手房交易中的賣房人缺乏市場交易的誠信意識,易受非法經濟利益的驅使,企圖以惡意毀約的不誠信手段來牟取房屋價格上漲帶來的非法收益。在這種非法動機的驅使下,失信違約的表現可以概括爲六大典型行爲:一是惡意拖延交付房屋;二是惡意拖延協助辦理房屋所有權變更也就是過戶手續;三是拒絕受領買房人交付的購房款;四是無理由故意退還購房款;五是以不充分、不正當的理由提出要求或者單方解除房屋買賣合同,不再履行;六是在辦理房屋所有權過戶手續前進行“一房二賣”或者“一房數賣”或者無交易基礎的惡意過戶,故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實際履行的後果。
綜上,不論具體表現如何,賣房人惡意違約的最終目的是使得房屋買賣合同無法履行,從而獲得房屋價格上漲帶來的非法投機利益。這種非法投機利益損害了守法買房人的正當利益,觸犯了法律法規與道德底線,破壞了正常的市場交易秩序,踐踏了誠實信用基本原則與精神。人民法院在查明事實的基礎上,對這種投機行爲應堅決打擊。
2.人民法院切實保護買房人合法守約利益
人民法官是百姓合法權益的守護者,人民法院承擔維護百姓切身合法利益神聖使命。房屋是普通百姓賴以生活的安身立家之所,大部分的買房人爲了生計攢錢買房,一旦賣房人惡意違約,雙方的房屋買賣合同的履行發生障礙,就會使買受人遭受莫大的傷害。這種傷害是有形可見的。對於大部分的二手房購房人而言,其經濟條件並不寬裕,爲求一居安身,傾注全家人的心血。如果因爲不誠信的賣房人惡意違約導致房屋買賣合同無法繼續履行,則不僅在精神中受到打擊,而且由於房價的上漲,不可能再以同樣的價格購買到同等地段同等面積的住房。由於房價上漲,由於賣房人違約導致合同解除時的房屋價值與簽訂房屋買賣合同時的房屋價格之間存在的差額,俗稱爲房屋差價,屬於賣房人違約使買房人遭受的經濟損失。這種經濟損失是違約行爲造成的實際損失,應當由賣房人進行賠償。應當明確的是,只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示,任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬於商業風險,即使房屋價格上漲過猛,也不能認爲是情勢變更的情形,賣房人不能以此爲由拒絕履行合同,善意的買房人向賣房人主張因其違約行爲造成的經濟損失的,人民法院堅決支持。
差價損失的法律依據在於合同法第一百一十三條第一款之規定,“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”房屋買賣與其他買賣合同不同的一個特點在於,守約方如要達到合同履行後的利益狀態,必然要以當前市場價購入或賣出房屋。由於房地產市場是波動的,當前的房屋市場價和訂立合同時雙方約定的房屋價格之間存在差價。這種差價就是守約方的期待利益損失,也是合同雙方在訂立合同時應該能夠預見到的。
關於房屋漲跌損失的確定,可參照以下方式:如雙方對房屋差價有約定或事後達成一致的,應尊重當事人的意思自治,從約定。雙方不能協商確定的:原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區域內房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;無最相類似房屋比照的,可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。上述方法中,專業機構評估是認可損失的最爲客觀的方法,本案中即爲如此。
3.老百姓應當樹立三個意識
二手房交易市場秩序涉及國計與民生。筆者認爲,由於房價上漲導致的賣房人失信違約的案件層出不窮,成爲一段時期內的典型案例。通過審理相關此類案件,也同樣折射出一些現實問題,需要引起百姓警惕。在進行二手商品房交易時,作爲普通百姓,應當注意樹立如下三個意識。
第一,應當強化遵法守約的誠信意識。一份份判決書彰顯着社會公正的價值。隨行就市、希圖謀利者,不可能因失信行爲得到非法利益,反而承擔了賠償守約者損失的代價。對於一些不誠信的賣房人而言,購房人的實際損失和房屋上漲的預期差價損失都是違約失信者沉重代價。
第二,應當強化慎重交易的嚴謹意識。由於一些二手房買賣當事人欠缺謹慎交易的意識,出現諸多問題,如簽訂合同不明確或有遺漏,對房屋權屬與抵押登記疏於審查,過分依賴個別不誠信的中介機構的工作人員等。如此,給糾紛的產生埋下了隱患。不誠信的賣房人往往利用這些隱患鑽空子,牟私利。
第三,應當強化自我保護的維權意識。一方面,簽訂合同、錢房交付、貸款抵押、辦理過戶等環節均應依法進行,避免違法違規行爲造成自己權利威脅隱患。另一方面,注意留存相關票據書證,在糾紛發生時以正當的法律途徑維護自己的合法權益。人民法院是守法者尋求保護的神聖港灣。
(作者單位:北京市第二中級人民法院)
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