花兩百多萬買的豪宅，卻幾年沒過戶，結果房價漲了一倍多。這時，賣方提出，交易違反限購令，要解除購房協議；買方反駁說，買賣行爲是在限購令出臺前進行的，因此不受限購令約束。近日，福建省廈門市中級人民法院對此案作出終審判決，法院認爲，“法不溯及既往”，限購前的房產交易仍然有效。

　　購房者是來自三明市沙縣的餘女士，賣方是廈門的一對“70後”夫妻。雙方簽訂協議約定，賣方將一套廈門藍灣國際的房產出售給餘女士，建築面積爲174.4平方米，購房款共計235萬餘元。之後，餘女士向賣方支付了購房首付款98.7萬元(含定金)。他們的交易時間是2008年12月23日，當時恰逢全球金融危機，也是廈門樓市的最低谷。和當時的房價相比，現在的市場價漲了至少一倍。

　　但這套房子一直沒有過戶到餘女士名下。開始是因爲賣方自己還沒有辦理產權，因此未能過戶。於是，他們雙方到公證處辦理了委託公證。賣方簽署了一份委託書，委託餘女士辦理訟爭房產出租、出售、訴訟的相關事項。

　　2009年7月24日，賣方取得訟爭房產的產權。但是，由於賣方說需要將戶口遷入到這套房子，需要一段時間，因此，還是沒有將房子過戶給購房者餘女士。實際上，賣方的戶籍於2009年12月17日遷入訟爭房產，又於2010年1月8日遷出。

　　不過，在此期間，餘女士一直代替賣方向銀行償還該房產的按揭貸款。據瞭解，當時，一方面餘女士付了部分購房款後，還剩下130多萬元沒給賣方；另一方面，賣方的按揭貸款也還剩下130多萬元未還。因此，餘女士每個月都在以賣方的名義，向銀行償還8444元的按揭款本息。

　　後來，由於產權一直未過戶，餘女士起訴到法院，要求賣方協助其辦理訟爭房產的產權過戶手續。但賣方則反訴請求法院解除雙方簽訂的房地產買賣協議，並收回訟爭房產。賣方還搬出限購令，說餘女士擁有兩套房產，屬於限購對象，已不具備再次購房的條件，根據政策也不可能將訟爭房產過戶至其名下，同樣應該解除協議。

　　法院經審理認爲，餘女士依約支付首付款98.7萬元，並一直依約支付銀行按揭貸款本息，而未支付剩餘購房款的原因是雙方在合同的履行過程中產生了重大分歧，尚不構成根本違約。而且，由於賣方並無足夠證據，證明其在辦理完過戶手續後有立即通知餘女士付款而餘女士拒絕支付，合同亦未約定餘女士未支付款項，賣方即享有解除合同的權利。賣方以此要求解除合同、返還房屋，依據不足，法院不予支持。

　　針對限購令的問題，法院認爲，雖然本案審理期間因國家房地產市場調控政策的出臺，廈門市自2011年2月20日起暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售房屋，但本案交易行爲發生在2008年12月23日，在限購政策出臺之前，故賣方仍應依約履行協助辦理房屋產權過戶義務。因此，廈門中院終審判決駁回賣方的上訴，要求賣方應在餘女士履行支付房款5萬元及償還銀行貸款義務後，十日內協助辦理產權過戶手續。

　　-專家說法-

　　房屋限購令不溯及既往

　　本報記者鄭金雄

　　廈門大學法學院教授黃健雄認爲，法律作爲應當爲公衆所知曉、服從和遵守的具有普遍約束力的規範，首先應當讓普通老百姓而不是法律專家所理解。法律溯及既往的效力，是指法律頒佈後，對它生效以前的行爲和事件是否適用的問題。

　　簡言之，法律溯及既往就是用明天的法律來調整今天的行爲和事件。由於法律是一種行爲規則，並且只有公佈的法律纔有可能成爲約束人們行爲的準則，所以近代各國一般採用法無溯及力的原則，即“法不溯及既往”，特別是民商事實體法。這裏的法律是採用廣義解釋，因此也包括一些帶有強制性的政策如限購令。

　　法在一般情況下不溯及既往，也就是說明天的法律不能管今天的行爲和事件，今天的法律不能管昨天的事。但是，爲了更好地保護公民、法人或者其他組織的權利和利益而作的特別規定除外。如我國刑法的溯及力問題實行的原則就是從舊兼從輕。