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近日,正在主持國家教育部哲學社會科學重大課題攻關項目《我國城市住房制度改革研究》的中國房地產研究會和中國房地產業協會經濟政策專家委員會專家、南京大學不動產研究中心主任、博士生導師高波教授一行來到天津,在瞭解了中德住房儲蓄銀行個人房貸方面的創新後,高波向記者表示,住房儲蓄是當前住房保障體系有益的補充,課題組會將本次調研成果報送國家相關部門,希望能從國家層面推廣住房儲蓄模式。
記者:這次調研的主要目的是什麼?
高波:近年來,隨着住房改革的進一步深入,住房金融有了較大的發展。但從目前的發展現狀來看,仍不能滿足住房市場各個環節的要求。研究住房金融,建立與市場相適應的住房金融體系,已成爲關係到住房產業發展和金融體系的完善等方面的重大課題。這次來天津,主要是希望針對住房金融創新進行一些探討。
記者:爲什麼選擇中德住房儲蓄銀行實施調研?
高波:研究住房金融必須要來中德,因爲中德住房儲蓄銀行是專門從事住房儲蓄的專業化銀行,是住房金融領域的一次勇敢的嘗試,它的運作經驗是非常寶貴的。而且,其外方系德國施威比豪爾住房儲蓄銀行股份公司,是歐洲最大、最成功的住房儲蓄專業銀行,其實力姑且不論,僅就先進經驗就是我們在別的地方看不到的。
記者:您認爲我國住房金融產品的總體形勢如何?
高波:現行的住房金融產品無非公積金和按揭兩種。公積金住房金融體系屬於強制性儲蓄類型,雖然在一定程度上帶動了商品房銷售,但其覆蓋率有限,存款數額形式固定,貸款數額有限,支持中低收入人羣購房的效果不明顯。而按揭貸款屬於商業貸款,利息高,週期長,會給百姓帶來較大壓力。在這兩種產品之間,理應還有必要補充。
記者:那麼,您覺得這種補充該是什麼樣的呢?
高波:毫無疑問是住房儲蓄。研究發達國家住房金融發展,我們發現成功的模式可分爲強制儲蓄型、資本市場型和合同儲蓄型三種。強制儲蓄型是一種政府用強制手段籌集住房建設和消費所需資金的一種住房金融模式,類似我國的公積金。資本市場型是指通過資本市場籌集住房資金的一種住房金融模式,可以粗略理解成按揭等商業融資。最後,就是中德住房儲蓄銀行現在推行的合同儲蓄型,即借貸雙方通過契約籌措住房金融資金。
記者:您認爲住房儲蓄作爲住房金融產品創新有哪些典型優勢?
高波:住房儲蓄產品是中德銀行的一次勇敢的嘗試,其特色是,“先存後貸、固定利率、政府獎勵”,是客戶爲了獲得住房消費貸款而進行的有目的、有計劃的專項儲蓄,特別適用於目前市場狀況下手中持有部分購房資金,等待房地產市場趨於穩定後購房的人羣。客戶在滿足一定的存款期後,可享受3.3%—4.95%的利率,且不會隨着國家加息而上浮。另外,存款期間可享受年利率爲1.5%的天津市政府免稅利息獎勵。
記者:既然住房儲蓄需要客戶“先存後貸”,是否意味着它只適合有規劃的理性購房者?
高波:沒錯,這是住房儲蓄值得推廣的另一個原因。衆所周知,德國是全球最穩定的房地產市場之一,與其國內住房消費融資近一半來自住房儲蓄不無關聯。有住房消費打算的人士必須儘快行動起來,簽訂住房儲蓄合同並將觀望期閒置在手中的資金存入合同中。早籤合同早受益,否則,待觀望期結束您用款時,住房儲蓄無法及時助您一臂之力。這種有規劃的購房行爲,無疑是現在浮躁市場的一劑鎮靜劑。
記者:住房儲蓄是否會讓客戶手中的閒置資金凍結,從而影響使用呢?
高波:正相反,中德銀行的住房儲蓄產品相當靈活。客戶如有需要可進行合同的變更、分拆、合併或轉讓等。對於目前不少銀行都表示頭痛的提前還貸問題,中德銀行還作出了明確保證:任何時候,客戶都可以額外還款或者提前還款,銀行不附加費用。即便客戶已經在其他銀行獲得貸款,仍然可以遵循“先存後貸”的原則,在滿足條件後,用中德銀行的低息貸款將其置換。
記者:如何看待未來住房儲蓄的發展和趨勢?
高波:住房金融的發展是一國經濟、金融、居民生活質量等綜合指標的具體體現,也是一國經濟體制成熟的重要標誌之一。住房儲蓄貸款作爲一種新模式的低息貸款,將不可避免地對現行的組合商貸模式帶來衝擊,但由於存在根本性區別,住房儲蓄不會弱化公積金制度,相反可以成爲公積金貸款模式的有益補充。
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