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限購使新建住宅市場正逐漸擠出投資、炒房的泡沫,然而限購形勢下,商業地產風生水起,市內六區一些性價比較高的小戶型受到投資者的追捧,無論是地處住宅小區內的小戶型還是商業地產範疇內的公寓產品,都成爲一些投資客的精明之選。
小戶型投資緊跟市場
目前天津市內六區適宜投資的小戶型基準價在70萬元~120萬元,面積一般在40-80平方米。現在小戶型種類比較多,市場定位也很細,必須考慮小戶型的特點是否符合租賃市場的需求。同時爲了保證小戶型功能齊全以及將來較高的出租率,面積不能過小,一般35平方米以上的纔好用。
首先,從商業地產的小戶型投資來看,人們選擇公寓作爲投資、自住主要考慮三點因素:一是門檻,二是回報率,三是產品硬件。前兩者是浮動變化的,而第三點是有標準可依的。以公寓產品舉例來看,是否用的是民水民電有煤氣,產權是40年還是70年,這些都是投資者十分關心的硬件指標。相比較而言,前兩者“門檻”與“回報率”則是可變的。
好地段收益更高
投資小戶型更要看準地段,小戶型一般坐落在大型商圈內,交通方便,利於工作、上學,周邊配套比較成熟,屬於鬧市區。可選擇居住人口龐大、居住密度較高的中心區域。還有一些用地緊張度高的城市功能區和商務區也是投資的首選。住宅小區內的小戶型也是部分投資者的偏好。這些住宅小區在規劃時爲了滿足不同層次客羣的需求,大戶型與小戶型,剛需與改善性以及投資性需求穿插設計,網羅更多消費者的同時,也讓投資客在選擇了成熟住宅社區小戶型的同時,選擇了優質的鄰居、高品質的社區環境。
投資雙重要素:門檻+回報
投資房地產的浮動性因素,一是門檻,二是回報。綜合考慮以上兩點浮動因素就可以幫助投資者找到合適的房子。
2011年,樓市的政策門檻尤其突出,限購限貸將一部分投資者擋在了門外。年初以來,房地產限購政策使商業地產風生水起,所以商業地產成爲房地產投資的藍海。然而,本市相關規劃部門特意爲規範酒店型公寓項目建設管理行爲,下發了《關於加強酒店型公寓建設管理有關要求的通知》,其中明確規定酒店型公寓應採用公開出讓方式供地,出讓年限爲40年;酒店型公寓應按照公建設計標準執行,工程竣工驗收執行非住宅技術規範等。此舉讓人們感受到政策對商業地產的嚴禁把控,也迫使投資者加快了腳步。
而從小戶型產品的投資回報率來看,回報主要分爲物業價值和租金這兩部分,持有物業的升值潛力與其綜合實力相關,如地段商圈、大品牌開發商、交通等因素都是影響商業地產小戶型物業價值的重要因素。而租金收入,從保利香檳國際項目來看,一年期能有8%-10%的回報率,這在業內處於中等偏上的水平。作爲投資,小戶型的投資回報週期一般爲10年左右。月租金只有在總房款的1%左右才能保證合理的投資回報週期。
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