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隨着樓市調控的深入,土地市場上也掀起新一輪調控。今年國務院發佈針對土地調控的“國五條”,表示將加強土地監管;同時在“香河事件”之後,河北省政府將環京13縣市土地問題納入重點監控範圍,在大小政策和市場的夾擊之下,環首都區域大規模拿地將成過去式,動輒上百萬體量的大盤時代恐一去不返。
環京土地遭“監管”
7月下旬,國務院召開國務院常務會議,研究部署近期加強土地管理的重點工作。作爲首次針對“改善土地調控”而提出的措施,環首都經濟圈的13大縣市很可能成爲首要“嚴打”的對象。
緣於“環首都經濟圈”影響,環京區域用地問題早已成爲國家重點“關注”對象。2011年年初,北京督察局將廊坊市列爲2011年度土地例行督察的7個地級市之一,同時,對環首都經濟圈土地供需矛盾突出等問題較爲嚴重的香河、三河、固安等縣市作爲例行督察工作中的重點督察對象。同時,還將加強對城市住房用地開竣工情況的監管。這意味着房企在環京區域拿地將面臨更嚴格的審覈,同時,總價高的大規模拿地也將面臨較高的政策風險。
業內人士認爲,在“環首都經濟圈”規劃中,產業佈局纔是其中的重點,未來區域70%以上土地將用於產業園區的建設,房地產開發用地則處於次要地位,而隨着土地監管的嚴格化,大規模的樓盤開發的實現難度將越來越大。
低密度大盤或面臨終結
“在政策和市場的雙重擠壓下,環京區域大規模、低密開發將一去不返。”專家指出,而那些已經佈局的項目將表現出強烈的先發優勢。
據瞭解,規模化、低密度開發曾經是環京區域主流開發形式,規模化是爲了彌補郊區配套的短板,而低密度則是爲了與市區高密度居住構成差異化優勢。目前北京周邊的熱點項目如孔雀城、富力丹麥小鎮等均屬於大規模低密度社區。
與普通項目相比,這些大規模低密社區除了在產品硬件上具備宜居特點,而且往往會因爲體量巨大而搭配有“海量”的生活居住配套,如永定河孔雀城規劃有5萬平方米的大型商街;而潮白河孔雀城除了規劃河岸商街之外,還引入北京軍區總醫院、匯佳幼兒園、精品超市等6大類型重量級生活配套,目前這兩大孔雀城已有超過6000戶業主入住,居住氛圍十分成熟。
“這些大規模的配套足以令項目內部構成一個十分完善的城市功能區,爲業主的居住品質提供重要保障。如果項目體量不足,在配套打造上就難免顧此失彼,宜居度也必將大打折扣。”業內人士認爲,環京土地的“戒嚴”決定了未來區域內大規模低密項目將極度稀缺,隨着這一趨勢逐漸顯現,孔雀城等低密度小鎮的獨特定位和搶先佈局,成爲當下自住和投資的首選,關注度也持續攀升。
大庭院產品升值潛力大
受供應縮減預期影響,北京周邊低密大盤的價值前景受到業界的一致看好。隨着低密居住用地被限,其稀缺度將只增不減,低密大盤價值也將隨之會上升,而擁有大庭院的低密產品的價值潛力最大。
之所以如此,首先是大庭院產品本身價值所決定的。作爲一種高端主流的居住形態,庭院是低密度生活的核心體現,也是類別墅產品和公寓最大的不同。孔雀城的臺地美院產品普遍具有多重庭院設計,也因此吸引了大量的市區客戶成交。每戶均配置前後兩個庭院,端戶三重庭院,實現獨棟全庭院感受。而中央景觀城堡則擁有超大花園,面積大於100平方米,接近底層居住面積。
其次,隨着生活水平的提高,人們對大庭院低密居住生活的需求呈日益攀升的趨勢。專家指出,住房經歷了從多層到小高層,再到電梯房,並逐漸向低密度社區的發展過程,高端客庭的置業觀念也呈階段式升級。人們對居住的要求,朝着更加人性化、追求精神享受的方向發展,更多的人產生了提升居住品質的置業升級觀念。這種觀念的左右下,大庭院產品作爲終極居住形態,在居住質量、生活方式的營造上所表現出來的優勢將成爲市場追逐焦點。
邱永
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