|
||||
律師提醒:小心購房合同無效
高昂的房價,讓市民紛紛將購買房屋的目光投向臨近城區的農村,希望用比較便宜的價格,購買農村居民在自家宅基地上修建起來的房子。
這些投資者認爲,用較低價格購買的農村宅基地房子,不僅能解決目前的居住問題,還可以投資。畢竟隨着城市的不斷髮展,近郊農村的房子隨時都有可能進入城市總體規劃進行拆遷。現在以較低的價格買下來,等到拆遷的時候可以獲得一筆豐厚的賠償。
但律師提醒廣大購房者,修建在農村宅基地上的房子,還是需要謹慎購買,因爲這樣的購房合同,完全可能屬於無效合同。
3年前在農村買的房現在卻要求我退還
近日,本報維權熱線接到雙流張先生的電話,他稱自己3年前在雙流某村購買了房子,現在卻被房主要求退還。
記者和四川致高律師事務所林方平律師一起趕到雙流張先生家中。張先生介紹說,2008年,做房屋裝修的他手上有了一些閒置資金,想購置房產用於投資。正巧當時鄰村的朋友王先生有意將自己建於宅基地上的小別墅出售。他想,王先生欲出售的房屋遲早是要拆遷的,現在以較低的價格買下來,等到拆遷的時候可以獲得一筆賠償,不失爲一種投資的好方法,況且王先生又承諾簽訂房屋買賣合同還可以讓村支書來當證人,保證以後不反悔。於是他與王先生簽訂了購房合同,並支付了房款。讓他萬萬沒有想到的是,今年9月,他突然接到王先生的電話,說當初的購房合同無效,要求退還房子。
四川致高律師事務所林方平律師明確告訴張先生,隨着城市化進程的加快,拆遷工作大面積展開,因拆遷而帶來的收益使宅基地房的原業主發現了其原有房屋的巨大升值潛力,並要求購房者退還房屋的事情屢屢發生。在司法實踐中,他也曾遇到過諸多農村宅基地房屋出賣多年後,出賣人反悔要求法院判定《房屋買賣
合同》無效的情況。而且目前法院對此類案件判決《房屋買賣合同》有效和無效的情況都有,並不能肯定地說明購房合同有效還是無效。
農村宅基地房屋城鎮居民謹慎購買
那宅基地房屋究竟能不能買,關於農村宅基地的《房屋買賣合同》是否有效呢?林律師認爲,這不能一概而論。
他介紹說,根據國務院辦公廳在1999年《關於加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在農民集體土地上建住宅,有關部門不得違法爲建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;2004年11月,國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁爲城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發〔2007〕71號)中也指出,“農村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。”
因此,林律師指出,根據我國現行土地管理法律,宅基地使用權不得賣與非農村集體經濟組織成員。
風險很大最好不買農村宅基地房屋
對於張先生應該如何維護自己的權益,林律師認爲,由於張先生並非城鎮居民,而是宅基地所在集體經濟組織之外的農村居民,並未在行政法規規定的禁止性規定之列。況且我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓,但法律、法規及國家相關政策並無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。另外,關於該類禁止性規定並不屬於最高人民法院《關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》第4條規定“合同法實施以後,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規爲依據,不得以地方性法規、行政規章爲依據”中所指的法律和國務院制定的行政法規。因此,不能認定張先生當初的《房屋買賣合同》無效。
當然,法律雖然有規定,但是上述的觀點在司法實踐中還是存在一定的爭議,張先生的申訴要求,也完全可能出現“同案不同判”的結果。因此,林律師提醒廣大購房者,宅基地上修建的房屋,在交易中存在比較大的風險,購房者在購買二手房時,如果是近郊或者城中村的房子,一定注意辨別土地性質是否是宅基地。如果可能,還是最好不要購買這類風險比較大的房子。
華西都市報記者江先海
| ||