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12月,杭州樓市硝煙四起。12月3日,田逸之星以11800~12800元/平方米的價格推出138套房源,定價比周邊在售樓盤低2000~3000元/平方米;12月9日,與吉祥半島一路之隔的嘉凱城·名城公館擺出搶客架勢,推出8.4折優惠的選房活動,折後均價18500元/平方米,比11月的定價降低2000~3000元/平方米;12月11日,順發吉祥半島在蓄勢多日後終於開盤,均價17800元/平方米;12月15日,龍湖灩瀾山推出團購優惠,243套房源,均價12780元/平方米……
作爲12月的促銷先鋒,這批樓盤開盤基本已過半月。按照規定,所有預定房源過了杭州市房管局規定的最長15天有效預定期。也就是說,原先預定的房源多數應該已經成交,樓盤的實際成交率也該在此時基本可“塵埃落定”。它們“試水”的成績究竟如何?
降價樓盤開盤半月,成交率約五成
這些樓盤的促銷力度不可謂不大,價格都是直接賣點。以吉祥半島爲例,17800元/平方米的開盤均價相比該板塊之前22000元/平方米的在售價格,相當於打了8折。田逸之星也是如此,華豐板塊的樓盤如嘉裏樺楓居毛坯房爲15000元/平方米左右,相比較而言,也是8折左右的促銷力度。再看灩瀾山,這批促銷房源實際成交均價約12780元/平方米,相比11號樓與12號樓今年5月的成交均價21142元/平方米,降價近四成。
也許,正因爲這批樓盤率先砸開了樓市冰封已久的價格,達到了許多購房者的心理價格,它們都取得了理想的預定成績。如吉祥半島,352套房源,開盤當天宣稱預定8成;名城公館,226套房源對外預定也稱8成;田逸之星開盤當日稱預定九成;灩瀾山則宣稱當天售罄。
隨着15天預定有效期的結束,到底有多少預定轉爲成交?截至發稿時,記者查詢杭州市透明售房網發現,4個促銷樓盤實際成交率在眼下的市場中還算不錯。
名城公館、灩瀾山屬於回籠資金較理想的樓盤。名城公館這次參與促銷的3號和10號樓共成交房源135套,減去促銷之前成交的20多套,這次活動的去化率爲110套左右,約佔促銷房源的50%。根據杭州透明售房網成交數據,12月20日~25日是灩瀾山的成交高峯,共成交房源222套,成交率達到89%。
田逸之星12月3日開盤,截至發稿時,已售80套。特別是臨開盤前“臨門一腳”降了1000元的均價爲11800元/平方米的一號樓,成交套數更佔到了71套。整體成交房源佔了總推盤量138套的約58%。
相比之下,吉祥半島的成交速度比較慢一些。截至發稿時,吉祥半島成交65套。
眼下的市場行情,一開盤能賣20%~30%就算好了。相比而言,這些大幅降價的樓盤平均50%左右的成交率已經相當不錯。
手續繁雜、籌錢慢、購房者觀望,導致成交速度減慢
“我們的真實成交量其實不止這41套,接下來,簽約量會慢慢上升,但簽約速度如此之慢也是我們沒有想到的。”採訪時,順發吉祥半島銷售經理魯穎倒了一肚子苦水,她說,覈實這些準業主們是否具備購房資格成了這次預定轉成交過程中進展最緩慢的一個環節,“現在,各種證明的查詢非常麻煩。‘查檔’也就是看一個人是否不被限購,只有10天的有效期,而購房者的預定有效期爲15天。一旦購房者拖過10天,不籤正式合同,就必須重新查檔。”
華元旗下項目11月14~30日期間全線降價。美林公館90平方米精裝修多層公寓8折促銷活動,是旗下項目銷售較火的一個。華元房產營銷總監張安娜介紹,美林公館正式成交的共有40多套,還有80多套尚未轉爲成交。“現在簽約都很慢,一些購房者無法按揭,選擇一次性付款,而他們必須等到年關時錢收回來後才能簽約。”張安娜說。
華盛達·閱城近期促銷的酒店式公寓悅公館也是如此。80套毛坯房源以11000元/平方米的價格促銷,而原先的售價爲精裝修15000元/平方米,截至12月27日,網上預定量爲零,成交1套。“實際預定有30套左右,但我們沒有上網。想等正式成交時才上網。”華盛達營銷總監蔣琛說。
雖說簽約速度慢離不開手續繁雜、購房者手頭現金不多這些因素,但也有業內人士說,促銷樓盤預定量難轉爲成交量的最主要原因還是購房者的觀望情緒,對房價是否會繼續下降沒把握,怕買虧了。
要撬動市場,價格已不是唯一因素
就在首批降價樓盤還未完全回收戰果時,杭州主城區的降價大幕再次拉開。上週六晚上,泊林印象11號和12號樓共160套房源再次領降九堡,以均價14800元/平方米的價格入市,相比該樓盤之前售價直降5000元/平方米,對外稱首日預定率也達到80%。
杭州的降價區域從橋西、金沙湖再次延伸至九堡。有人質疑,隨着降價面的擴大,以價換量的效果是否會越來越淡化?
“現在的市場,不是價格沒降到位,而是購房者的心態在作怪。總擔心房價還會再跌,不敢真正下單買房。”一位房產公司的營銷負責人說。
還有一位房產公司老總無奈地表示,現在是買方市場,購房者的情緒是無人能左右的。即使一批以較高價格取得土地的樓盤,其房價確實已砍到肉裏,但很多購房者仍然不買賬。
某促銷樓盤的遭遇很能說明問題。該樓盤預定時付了20萬元定金,爲了吸引更多的客戶並讓他們買得放心,當時承諾定金可退。現在看來,也許正是這一“自信”的做法讓很多預定量遲遲無法轉爲成交。“購房者觀望主要有兩種心理,一是簽約期其它樓盤也開始降,擔心房價還會再跌;二是聽說首套房貸利率可能下調,希望再等等,等到年後籤,按揭成本低一些。甚至還有些人擔心收房產稅。現在的購房者心理多疑又脆弱,市場的任何一點風吹草動都可能導致其觀望。”該樓盤營銷經理介紹說。
“再看看,再看看。”這似乎已成爲眼下購房人的一句口頭禪。不知何時,這股觀望情緒能夠散去?
本報記者張卉卉
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