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蕭坊
據廣州市維修資金管理中心透露,今年年內,管理中心將制定本市《住宅維修資金管理辦法》及維修資金購買國債的操作細則。以後全市各個小區可通過業主投票,取七成維修資金購買國債(2月16日《南方都市報》)。
隨着房地產市場的發展,商品住宅項目大量增加,與此相應地,也產生了數額巨大的維修基金。在我國,這筆資金主要是由隸屬於政府部門的“專項維修資金管理中心”代管。爲了維護資金的安全,管理中心一般只把維修基金以活期的形式專賬存儲,不會去投資理財。由此,維修基金實際上成了躲在深閨的“死錢”、“呆錢”。
以廣州爲例,全市大約有58億多元的維修資金,而這筆巨資,目前主要是以活期的形式存儲在農業銀行在越秀區小北路的北秀支行。近年來,CPI指數節節攀升,銀行存款幾乎是零收益甚至負收益,因此,銀行存款的實際購買力是在下降。保守估計CPI爲5%,以活期存款利率0.5%計算,實際利率爲負4.5%。
根據建設部和財政部的《住宅專項維修資金管理辦法》,在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。可是,國債收益率又如何呢?以去年的數據爲例,存續期在10年出頭的國債收益率基本維持在4%左右,5年期爲3.5%左右,而存續期在2至3年的品種收益率略低於3%,這與3.1%(定期三個月)至5.5%(定期五年)的銀行存款利率相比,其優勢似乎並不明顯,能實現保值就不錯了,增值根本無從談起。
根據物權法的規定,建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。也就是說,專項維修資金是附有特別目的的財產,這筆財產的主人是業主,在法理上,只要業主同意,交多少,怎麼交,這筆資金怎麼使用及如何投資運作,這都是業主自個的事。只是,由於維修資金具有“準公共產品”和“共有財產”的特徵,政府應適當介入其中。然而,政府之手伸得太長,不但容易扼殺市場自由創新的活力,喪失效率,也容易帶來腐敗,最終連公平、公正也侵蝕殆盡。在某些人看來,這筆“死錢”閒着也是閒着,放在銀行實在太誘人。在廣州,2006年的時候,就曾發生了多宗維修基金被非法挪用,而導致房子損壞沒錢修理的案例。
如何才能讓住房“病有所醫”?在我看來,就是要在保證維修資金安全的基礎上,充分發揮業主的自主權。比如,對於維修基金的投資,目前,業主除了將資金上繳到政府部門指定的銀行賬戶,沒有別的選擇。沒有選擇,就等於失去了機會;沒有競爭,就不可能存在高效的運作。
在英、美、日及中國的香港和臺灣等地區,維修資金的管理就是完全的市場化運作。在香港,業主委員會(業主立案法團)具有獨立法人資格,擁有法律賦予的民事法律主體的權利、義務和責任,代表整個小區的業主來管理常用基金(包括維修基金)。在美國,業主將維修資金通過代管協議交予基金公司進行增值運作,所得收益除去管理費外,歸全體業主共有,同時,基金公司設立保證金,在投資遭遇風險時用保證金取代專項維修資金。
在我國,業主委員會並不具有獨立的法人資格,沒有財產保證,而且,業主委員會委員通常都是兼職、缺乏專業素質。但這些缺陷卻可以通過“信託制度”來解決。在信託制度之下,業主發揮自主權,請銀行(或其他信託機構)根據信託合同謹慎地進行低風險的投資。住房的“養老錢”只有給一個受權力干預較少,受市場影響較多的機構,才能真正做到安全經營、妥善管理,並最終實現保值、增值的目標。
要在保證維修資金安全的基礎上,充分發揮業主的自主權。比如,對於維修基金的投資,目前,業主除了將資金上繳到政府部門指定的銀行賬戶,沒有別的選擇。沒有選擇,就等於失去了機會;沒有競爭,就不可能存在高效的運作。
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