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多地樓市成交回暖的消息近日頻頻披露,樓市已見“小陽春”了嗎?記者昨天從分析機構獲悉,預計2月全月北京新建住宅成交總量不會超過6000套,低於限購一年來的月平均成交水平。再加上保障房大量入市,一月春節成交少的因素,二月成交即使環比上升,仍難言“小陽春”已經到來。
誰在支撐成交量?保障房、低價房
綜合北京住建委的公開數據顯示,截止到2月27日,北京新建住宅簽約套數爲5242套。剔除保障房,純商品住宅簽約2515套,佔48%。北京中原市場研究部總監張大偉判斷,加上最後兩天的數據,預計2月新建住宅簽約套數不會超過6000套。
“2月北京成交量仍低於限購後從2011年3月到2012年1月這12個月的月均7000套的平均水平。難以判斷已出現小陽春。”張大偉說。
亞豪機構市場總監郭毅透露,雖然2月第四周北京新建住宅成交量激增至2737套,但其中純商品住宅成交1032套,保障房佔大頭。亞豪機構統計顯示,2月簽約量超過50套的純商品住宅,多數都屬於郊區、且單價低於2萬元/平方米的項目。偉業我愛我家副總胡景暉分析認爲,“其實成交中沒炒房客身影,房價也沒反彈,所以說是正常範圍內的回暖。”
樓市回暖?或出現“倒春寒”
北京中原市場研究部統計數據顯示:在2月份截止到27日,銷售過億的單個項目僅4個,包括金茂家園1.85億、龍湖時代天街1.42億、國風美唐1.24億、百合灣嘉園1.07億。而在去年1-2月份同期,單月銷售過億的住宅項目達到了60個。
亞豪機構副總經理高姍指出,樓市隨時可能出現“倒春寒”。“一是樓市整體的銷售壓力不容小視,截至2月27日,北京商品住宅存量已逼近13萬套大關,且新增供應有增無減;其二,此前各地方鬆綁限購令的政策很快被叫停,充分凸顯了中央調控樓市的決心。雖然現在略有回暖,但後市難言樂觀。”她建議,在此背景下,開發商搶佔更多的市場份額已是刻不容緩的事情了,不如一降到底。
開發商什麼招數奏效?降價、降付、不限購
北京中原市場研究部統計數據顯示,自去年9月份以來,北京市場共有125個項目開盤,累計供應了35259套住宅,但截至今年2月26日,僅售出9865套,總體銷售率僅28%,尚不足三成。記者發現,目前市場上銷售情況較好的項目具有三大特點:一類是降價幅度較大的項目或者低價入市的項目;第二類是商住項目;第三類是付款方式比較靈活的項目。
以2月份(截至27日)成交量排名前十的項目爲例,降價明顯或低價入市的項目佔到了近三成,亞豪機構監測數據顯示,興海園2月房價環比下調19%;龍湖時代天街,開盤均價僅12000元/平方米,被稱爲成本價“裸售”,華業東方玫瑰本月成交均價僅13587元/平方米,遠低於通州目前的平均銷售價格。
此外,像北京城建·N次方因首付分期付款促銷手段登上了前十名的排行榜。同時郭毅透露,住總萬科·金域華府、金茂府等項目也因首付分期付款的政策,收效也不錯。除了降價、讓利外,記者注意到,成交高的中弘·北京像素、北京城建·N次方、香悅四季、K2百合灣等項目均是“不限購”商住項目。
-後市預測
政策不變 開發商難過下半年
北京中原市場研究部分析認爲,3月份歷來是一年的最關鍵時期,庫存壓力以及3月份即將到來的信託兌付高峯,會壓迫開發商降價促銷。
北京中原預測,當下北京商品住宅的庫存量已接近13萬套,上半年還將有5萬套增量商品住宅入市,而目前樓市單月成交量均低於5000套,可以預見上半年樓市庫存量可能將達到15萬套的峯值水平。張大偉說:“全國樓市已經入冬,開發商積極維持現金流,在放慢建設步伐的同時,亦將減少買地,預期土地市場將繼續冷清,房價調整將持續。”
SOHO中國董事長潘石屹更是認爲,如果限購政策不變,“下半年開發商們會更難受。”
-新聞鏈接
上海重申限售政策從嚴執行
晨報訊(記者王麗婭)上海房管局昨天重申上海執行住房限售政策沒有變化。上海市房管局發佈通知,稱當前房地產市場調控正處於關鍵時期,住房限售政策只會從嚴執行。並明確本市戶籍居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭,以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭,這意味着持有上海居住證滿三年的家庭限購第二套房。
據悉,浦東新區、普陀、黃浦、嘉定四個區域取消之前媒體報道“外地人住滿三年可購二套房”的政策。嘉定區已經接到正式通知,持居住證滿三年也不可購二套房。