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2012年2月6日,元宵節,濃濃的年味還未散去,福建省廈門市海滄區人民法院迎來了兩撥客人——曾經是原告和被告的部分業主代表、廈門加州海岸房地產開發公司同時把兩面錦旗送到了陳進傑法官手中。
加州房地產公司開發的海岸莊園項目因逾期交房、延期辦理產權證與79名業主發生羣體糾紛,在廈門造成了很大影響。在海滄法院和承辦法官陳進傑的悉心調解下,歷時近一年的紛爭終於畫上了休止符,不僅維護了各方利益,而且實現了社會的和諧穩定。
開發商逾期辦產權
引爆業主羣體訴訟
2010年8月,購買了廈門加州海岸莊園商品房的很多業主很揪心:眼看孩子馬上就要入學了,卻因爲開發商產權證遲遲未辦落不了戶口而無法正常入學。無奈之下,部分業主只好大費周折另行擇校,爲此支付了昂貴的費用,業主們對加州公司的違約極爲不滿。
在購房時簽訂的售房合同中,雙方就已約定:加州公司應當在2008年12月30日前交房,並應當在交房後的360日內辦理權屬登記,否則應按實際支付房款每日萬分之一標準支付業主違約金。
然而,直到2009年1月,加州公司才陸續將房屋交付給業主。而由於該項目地塊內尚有多處村民建築未拆除,周邊還有果樹、排洪渠、地下管網等問題,產權證遲遲無法辦理。這一拖就到了2010年12月底。
“產權證逾期辦理,我們這些業主有的落不了戶口,孩子上不了學,還有的業主房貸問題直接受到影響,損失有多大啊!”由於加州公司的逾期辦證行爲,許多業主受到了不同程度的影響。2011年4月起,劉軍等79戶業主陸續將加州公司訴至海滄法院,要求加州公司支付逾期辦證違約金。
利益雙方針鋒相對
法院調解停滯不前
收案後,海滄法院高度重視,院領導親自與雙方當事人進行溝通,多次組織專案會議聽取案件彙報、討論案情和解決方案,並提出指導意見,要求即時彙報案件進展及當事人的意見。承辦此案的法官陳進傑深入分析案情,尋找當事雙方都能接受的調解方案。
“此案涉及當事人衆多,除已起訴至法院的79戶業主外,還有276戶業主處於觀望狀態,隨時可能效仿起訴,而且已經有部分業主屢次集體到市、區有關部門上訪。雙方矛盾衝突激烈,若處理不好極易引起羣體性衝突,必須儘快調解結案。”辦案經驗豐富的陳進傑告訴自己,無論如何也要把這個案子調下來。
然而,調解工作在一開始並不順利。經過幾輪磋商,業主同意違約金從實際交房滿360天起計算至2010年7月14日止的補償方案。根據該方案,加州公司預估整個小區355戶需支付違約金總額大概爲305萬元,這與加州公司原提出的補償總額200萬元相去甚遠,第一階段的調解無果而終。
工作陷入了僵局。一方面,開發商始終沒有露面,只通過代理人傳話和反饋。另一方面,業主情緒激動,毫不讓步,“開發商推遲交房,交房後產權證又遲遲辦不下來,我家的房貸問題遇到麻煩,讓我們怎麼生活!”“我爲了孩子的入學問題,天天晚上睡不着覺,還要四處找學校,耽誤了不少時間,精力也不知道花費了多少,開發商賠償天經地義,並且一分錢都不能少了!”
打的“邂逅”業主代表
法官智解思想“疙瘩”
面對停滯不前的局面,陳進傑並沒有氣餒,他鼓勵自己:“一定要找到雙方都能接受的方案,避免事態進一步擴大化。”他主動放棄休息時間,加班加點分析案情,尋找案件的突破口。經過分析,他發現,在調解過程中,不肯讓步的主要是十幾個河南籍業主,因爲交房晚,他們能拿到的補償有的才幾百元,因此情緒最爲激動,言行最爲激烈,始終不肯再讓步。陳進傑覺得,只要說服這些人,調解工作或許能有所進展。
但是,如何說服河南籍業主成了擺在陳進傑面前的一大難題。正當他爲此一籌莫展之時,一次偶然的打的經歷卻讓案件變得柳暗花明。2011年10月的一天,打的外出辦事的陳進傑注意到的哥操着一口濃厚的河南口音,而且似乎在哪裏見過。
“師傅,您是河南人吧?”得到肯定回答後,陳進傑繼續問:“您是不是住在‘加州’,最近在打官司啊?”
“是啊,你怎麼知道?”的哥一愣。
陳進傑心中一喜,趕緊趁熱打鐵,與的哥套起了近乎:“我是承辦這個案件的法官啊!”
“哦,是陳法官啊”的哥一下子與陳進傑拉近了距離。
“我說您啊,把工夫用在打官司上面多不值得。好好開幾次車,這個錢就賺回來嘍!開發商辦證遲了也不是故意的,他們也有他們的難處!你們雙方各退讓一步,事情不就解決了嘛!這樣死槓着對誰都不好啊!”
一路上,陳進傑把調解室搬到了出租車上,入情入理地分析案件的利弊,再次充當起了“和事老”,說得的哥頻頻點頭稱是。最後,的哥承諾將說服自己的十幾個河南老鄉第二天到法院接受調解。
乘勝而追尋求突破
數十次調解克難關
案件取得了突破性進展,但陳進傑並沒有放鬆下來,他按照“重點突破、以點帶面、先易後難、集中攻克”的調解策略,趁熱打鐵約談業主及加州公司重新坐到談判桌前。
功夫不負有心人,經過數十次調解,雙方各讓一步,最後達成一致:業主接受加州公司違約金打八折的方案,而加州公司將給交房比較晚的河南籍業主的違約金補齊至5000元,雙方均滿意接受。
在調解過程中,加州公司一方的律師因爲產子而退出該案。爲了案件順利調解,更好地維護雙方當事人的權益,陳進傑與合議庭成員承擔起了本應由律師落實的基礎性工作。他們親自操刀,一家家聯繫業主,一家家送材料,悉心爲當事人講解相關事宜。在各方的共同努力下,調解工作終於圓滿完成。
調解成功後,海滄法院利用該案件的示範效應,將調解方案向小區其他業主公佈,並通過立案前的耐心疏導,引導其他未起訴業主與加州公司達成庭外和解,取得了良好的社會效果,維護了轄區和諧穩定。
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