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熱點案件
夫妻離婚翁婿對簿公堂
近日,男子徐銘提起離婚訴訟,並要求法院分割夫妻倆共同居住的位於密雲縣城內的一套房子。而女方周燕堅決不同意分割。她心急如焚地跟父親商量,將房子恢復登記在父親的名下。2009年6月,父女倆簽訂了房屋買賣合同,北京市住建委爲周燕辦理了房屋產權轉移登記手續。
哪知,不久周燕和父親就同時收到了法院傳票,徐銘將父女倆告上了法庭,請求法院判決父女倆於2009年簽訂的房屋買賣合同無效。
“可這房子是我父親在2002年買的,花了老人大半輩子的積蓄呀!2005年我父親才把這套房子過戶到我名下了。”周燕不得不道出了緣由。
原來,2004年周燕所在的公司提供了一項福利,員工名下房子的供暖費和有線電視費可由公司統一報銷。正是這一年幾千元的供暖費報銷,讓當時無房的周燕起了把房子過戶的念頭。周燕回家跟老父親商量,老人也覺得這是好事,於是欣然同意,並於2005年以買賣的形式,將房子過戶到周燕的名下。
但讓周燕父親萬萬想不到的是,如今小兩口打離婚,女婿要爭房子了! (雙方當事人爲化名)
切脈診斷
第一次的買賣合同無效
周燕找到北京市銘滔律師事務所錢學志律師諮詢求助。錢律師告訴周燕,這房子確實是在夫妻倆婚內取得的。那麼,在婚姻存續期間,夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋的,除非第三人是善意取得,否則該房屋買賣合同無效。很顯然,周燕的父親並不構成善意取得,他明白周燕將房屋過戶的原因。
難道這個老父親的大半輩子積蓄就這樣要被女婿分走了嗎?錢學志律師多次追問詳情後,周燕道出了一個極爲重要的線索。2005年,父女倆簽訂房屋買賣合同時,作爲房子共有人之一的周燕的母親郭女士(化名)並不同意房屋過戶,也沒有在合同上簽字。
“也就是說,這房子在第一次過戶時簽訂的買賣合同就是一個無效合同。”錢學志律師認爲,如果法院將第一次簽訂的房屋買賣合同判定爲無效,那麼老人就可以挽回這房子。
訴訟策略
老伴被侵權起訴要房產
隨後,周燕的母親郭女士以原告的身份,將周燕父女倆起訴到法院。郭女士認爲,當年老伴在未徵得自己同意的情況下,擅自將房子過戶到女兒的名下,侵犯了自己的合法權益,因此請求法院確認父女倆簽訂的房屋買賣合同無效。
近日法院經過審理,認爲該房屋原系郭女士及周燕父親的共同財產,周燕父親將房屋過戶給周燕時,沒有經過妻子郭女士的同意。因此,法院最終同意了郭女士的請求,判令周燕與其父於2005年簽訂的房屋買賣合同無效。
此時,小兩口已被法院判決離婚。不久,徐銘也收到了一份判決書,他要求分割房產的訴訟請求被法院駁回了。
答疑解惑
哪些購房合同是無效的?
錢學志律師認爲,在現實生活中,如果是通過買賣形式將房產過戶的,尤其是屬於夫妻共有的房產,在簽訂房屋買賣合同時務必要注意。因爲你所簽訂的購房合同是否有效,決定着所購房產的權屬問題。
根據最高人民法院相關司法解釋,婚姻存續期間,夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋的,除非第三人是善意取得,否則該買賣合同無效。
那麼,怎麼樣才屬於善意取得呢?首先,買房人在購房時是善意的,並不是爲了協助一方轉移財產或有其他非正當目的。其次,買房人需要支付合理的價格,任何低於或高於房屋合理價格的買賣行爲都可能被法院認爲是非善意購買行爲。最後,所購買的房屋依照法律規定進行了登記,也就是說房屋完成了過戶手續。在滿足上述三種條件下,買房人才屬於善意取得,因善意取得所簽訂的購房合同才屬於有效合同。夫妻另一方不能以不同意或不知道爲由,對抗善意第三人。
本案中,周燕的父親在未經周燕母親同意的情況下,擅自與女兒周燕簽訂了房屋買賣合同,周燕也明白將房屋過戶只是爲了報銷取暖費,並沒有支付任何購房款。在這種情況下,父女倆簽訂的房屋買賣協議是無效的。
律師提示
房產過戶最好籤協議
錢學志律師說,一般來說,房產登記在誰的名下,根據《物權法》的規定,誰就應該是該房屋的所有權人。但是,如果本案中周燕的父親與周燕及其配偶簽訂了正式的書面協議,聲明“該房產因相關費用問題暫時過戶登記在周燕的名下,但其實是由周燕的父親全款購房,該房屋實際所有權人實爲周燕的父親所有”;並且協議中還可以約定“如果老人需要,可以隨時收回該房屋,周燕應無條件將房屋過戶登記在父親名下”,那麼,根據《合同法》的規定,該協議是有效的。這樣的協議對協議雙方均有約束力,可以證明該房屋實際所有權人並不是周燕,而是周燕的父親,從而能夠避免不必要的法律糾紛。
今日我坐堂錢學志律師
北京市銘滔律師事務所合夥人,北京市律師協會會員。在多年執業經歷中,錢學志律師一直關注婚姻家庭法領域,訴訟經驗豐富,辦案方式靈活,注重保護每一位當事人的合法權益,尤其是弱勢羣體的利益訴求。 J151
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