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當前房地產存在的許多問題,都是由於房地產政策定位不清,讓住房市場的居住功能逐漸喪失,住房成了一種投資賺錢工具所導致的結果。巨大的房地產泡沫是不可持續的,因此必須讓過高房價迴歸到合理的水平,讓住房市場迴歸到居住功能,必須嚴厲打擊住房投機炒作,使中國經濟“去房地產化”。
溫家寶總理在今年全國“兩會”回答中外記者提問時指出,“我們在2003年已經提出了6條調控措施,2005年又制定了國八條,2006年又制定了國六條,但是,爲什麼調控不見成效?羣衆也在責怪我們,說房價越調越高,政策不出中南海。我覺得房地產市場關係到財政、金融、土地、企業等各項政策,涉及到中央和地方的利益關係,特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入,涉及到金融企業和房地產企業的利益,改革的阻力相當之大。”
從溫家寶總理的講話中,可見中國房地產調控的困難前所未有。房地產宏觀調控爲何如此糾結,真是利益關係盤根錯節嗎?如果回答是肯定的,那麼這種盤根錯節的利益就無法打破嗎?可以說,如此巨大的市場與行業,利益關係的盤根錯節是必然,不過,如果有好的價格機制,市場是能夠理順這種錯綜複雜的利益關係的。
如果回答是否定的,其原因又是什麼?要給出問題的答案,就得從中國房地產市場性質入手。從根本上說,中國房地產市場是一個政策市,房地產市場政策指向哪裏,那麼就會有一個什麼樣的房地產市場。因此,中國房地產市場政策不出中南海、房地產市場利益關係盤根錯節、房地產市場改革阻力巨大,基本上是既有和當前的房地產製度安排決定的。這纔是中國當前房地產市場一切問題的根源。也就是說,當前房地產存在的許多問題,都是由於房地產政策定位不清,讓住房市場的居住功能逐漸喪失,住房成了一種投資賺錢工具所導致的結果。這樣一個住房市場,不僅嚴重超支了中國未來幾年甚至十年的住房需求,住房消費者被高房價嚴重擠出,產業結構嚴重扭曲,金融體系潛在風險增加等;而且由此引發了一系列社會和政治等方面的問題,比如與房地產利益關聯的貪污腐敗盛行,房地產市場發展與經濟發展不可持續等。
可以說,國十條之後,政府對房地產宏觀調控逐漸形成一個共識:巨大的房地產泡沫是不可持續的,因此必須堅決擠出這個大泡沫,必須讓過高房價迴歸到合理的水平,讓住房市場迴歸到居住功能,必須嚴厲打擊住房投機炒作,使中國經濟“去房地產化”。
但是仍然有兩個方面的糾結無法解開。一是政府對房地產宏觀調控的態度十分堅決,也知道要嚴厲打擊住房市場投機炒作,要讓住房市場價格迴歸合理水平或讓住房市場轉型爲以消費爲主導的市場。而要做到這點,國際上成熟的住房市場都通行政策組合及法律制度。但是國內政府偏偏不研究及出臺嚴厲打擊住房投機炒作的稅收制度,而是採取對這些住房投機炒作作用十分有限的行政手段。二是政府一直在擔心住房價格下跌多少對經濟增長之影響,認爲房價只能跌到什麼水平纔可以,否則跌幅過大會給經濟帶來危機,而沒有看到這是早幾年房地產泡沫吹得巨大要付出的代價。其實,政府只要促使住房市場性質的轉型,至少房價走到哪裏是市場使然。
“住房市場宏觀調控政策工具性”的觀念還在持續,只不過,這種工具性由大造保障性住房來替代。當然,建設保障性住房是重要的,但它必須與政府財政能力、保障性住房分配製度及當前住房市場的價格水平相適應。否則,大造保障性住房僅是作爲經濟增長之動力,那麼住房市場宏觀調控的工具性同樣十分明顯。
可以說,當前中國房地產宏觀調控糾結與困難,不是投機炒作者對抗,也不是房地產開發商不願意,更不是地方政府土地財政的需要及住房市場利益關係巨大複雜,而是政府對房地產宏觀調控政策認識不到位,政策目標與實施執行不到位。如果政府房地產宏觀調控政策不在這些方面改進,那麼要化解當前房地產宏觀調控中的糾結與困難是不可能的。
作者系中國社會科學院研究員
易憲容
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