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房產冷暖“案”中知,房地產市場的行情變化往往直接影響到房產案件的數量和類型。受政策等因素影響,去年是申城房產市場“冷暖”變化較大的一年,在房地產審判白皮書中也有所體現。房產買賣案件新特點
2011年,市二中院共受理各類房屋買賣合同糾紛案件665件,較上年697件下降4.59%。受房地產市場調控的直接影響,房屋買賣合同糾紛主要呈現出以下特點:
-一手房買賣合同糾紛出現新類型。2011年因開發商逾期交房、逾期辦證引發的商品房買賣合同糾紛案件呈現出總體下降的態勢。房產調控政策引發的解約糾紛開始出現,主要表現爲購房者受限貸限購政策影響,無法辦理貸款或房屋產權過戶,於是訴至法院,要求解除房屋買賣合同。此類案件中,購房者是否應當承擔違約責任往往成爲案件的爭議焦點。
同時,調控政策下銀行不斷嚴格貸款審批程序且減緩放款速度,導致大量依靠銀行貸款買房的購房人延遲支付房款。
【典型案例】該院已受理首批房產開發商要求業主支付逾期付款違約金的商品房預售合同糾紛上訴案件。
-二手房買賣違約主體“換位”。2009年至2010年,由於房價持續攀升,出現的多是賣方違約“跳價”。調控政策實施以來,不少買方因無法辦理貸款或貸款延遲而違約;尤其是新房與二手房之間的差距縮小,致使部分二手房買家在簽訂合同後反悔導致違約。
B涉老公有住房買賣合同糾紛增多。2011年,該院共受理公有住房買賣合同糾紛案件44件,較上年35件增加9件,同比上升25.7%,大多數案件均涉及60歲以上老年人的居住權益。
【典型案例】老年人有多個子女,在房屋公轉私過程中老年人基於傳統觀念或出於養老考慮,將房屋產權登記至某一子女或其他晚輩名下。之後老年人多因養老或其他家庭矛盾,與獲得房屋產權者發生糾紛而想對房屋產權作出新的安排,於是以《職工家庭購買公有住房協議書》簽字不真實爲由,要求確認公有住房買賣行爲無效。
法官提醒
-提高風險意識關注合同條款
市二中院在2011年房地產審判中發現,不少違約糾紛都是因購房者不符合限購條件,或受銀行貸款影響無法及時支付房款所引起。除了客觀上的政策變動因素,房地產買賣當事人風險意識不足、對政策影響缺乏預期也是糾紛產生的原因之一。
部分購房者過分關注房價,忽視自身經濟能力,在資金上準備不足,導致政策發生變動時缺乏應對措施。還有的購房者過於依賴或輕信房地產中介和開發商銷售人員,對政策及相關流程缺乏瞭解而盲目購房,在簽訂買賣合同後才發現不符合限購條件,白白損失一筆不菲的定金。
此外,不少當事人在簽訂合同時未盡謹慎注意義務,忽視了合同對交易風險的防控作用。例如,目前上海各開發商提供的《商品房預售合同》規定房貸支付到位的期限普遍在一個月與一個半月之間,並約定了現金補足條款。但從相關案件審理情況來看,相當一部分購房者未注意到相關條款,主觀認爲其對因貸款延遲造成的逾期付款不承擔違約責任,從而未採取防止損失擴大的有效措施。
-建立聯動機制減少物業糾紛
在房地產案件中,物業糾紛也是重要部分。2011年,該院共受理物業服務管理合同糾紛212件,較上年下降20.9%,收案量持續下降與社會公衆理性維權意識增強有關。
爲此,市二中院建議,相關政府職能部門及行業協會應加緊調研,在深化分等定級收費的基礎上,儘快建立物業管理費與物價消費指數增減的聯動機制,並逐步推行由政府指導價向市場調節價轉化,建立“以質論價、質價相符、合同約定”的服務收費體系。
業主與物業公司在訂立物業服務合同時,應當事先對物業費調價機制提前作出約定。如將調價機制的啓動與物價消費指數直接掛鉤、定價時引入第三方評估機制、建立業委會及社區居委會的第三方協調及監督機制等,保障廣大業主的利益。
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