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前幾天,包括中央人民廣播電臺“經濟之聲”在內的許多媒體,都報道了華遠地產股份有限公司董事長任志強——就是坊間稱爲“任大炮”的那位——新拋出的“暴漲論”。“暴漲論”的要點有二:首先是“一年半到兩年後房價將暴漲”;其次是“在負利率時代不買房就是傻瓜”。但隨後很快,任志強就通過微博表示:“暴漲論”不是他的原話和本意,都是媒體在故意炒作。儘管任志強出面否認,但是報道的內容還是引起了人們的高度關注。
人們關注“暴漲論”是完全可以理解的:那邊廂,溫總理剛剛表示“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此,調控不能放鬆”,這邊廂就冒出個“一年半到兩年後房價將暴漲”,着實讓人感覺不對勁兒,甚至很反感,而且連任志強本人都不願意要這個“暴漲論”的“著作權”了。其實,這話是不是任志強的原話和本意,已經不重要。重要的是它放出了一種信號,那就是有些人還對炒房投機發大財這件事心存幻想。
一年半或者兩年後房價會不會暴漲?這種預言本身其實是一個徹頭徹尾的僞命題,就和算命先生算你的財運差不多,也和所謂“股評家”們用各種令人眼花繚亂的技術分析和政策分析來判斷股票走勢一樣,根本就是在蒙。不信你可以百度一下前幾年的那些所謂股評、預測文章,不令你哭笑不得那才叫怪。即使有少數蒙對了的,也純屬瞎貓碰上死耗子。市場經濟條件下,具體的漲落判斷基本上都帶有賭博性質,並沒有實際意義。
有實際意義的是什麼呢?只有宏觀趨勢分析、中長期判斷纔有意義。那麼,中國房價的宏觀趨勢是怎樣的呢?最有說服力的,就是和別的國家,特別是地理條件、人口條件與中國相近的發達國家、市場經濟比較成熟的國家去比較。一比較,您就心明眼亮、胸中有數了。
筆者手頭能拿到的最權威數據,略顯老化,是截止到2009年12月31日的,但很可靠,來源是中國住房和城鄉建設部部長姜偉新:中國城市人均住宅建築面積約30平方米,農村人均住宅面積33.6平方米。考慮到時間過去了兩年多,兩年時間又賣出了多少套房子,估計現在的人均住宅面積只會比上述數據更大而不會減小。同一時期,同屬東亞的日本,人均住宅面積是19.6平方米,韓國是19.8平方米,地處歐洲的英國、法國、德國、西班牙四國,分別是35.4、35.2、39.2、25.8平方米,只有美國是真寬綽,達到67平方米。這就是說,中國的人均住宅面積,已經達到了市場經濟成熟國家的水平,對東亞地區的水平更是已經大大超出,而且不論城鄉均是如此。再考慮到進城農民的新居,理論上不大可能超過他自己在老家的住宅面積,這就意味着,即使加上未來城鎮化的變數,目前這個人均面積也是足以媲美髮達國家的了。中國需要改變的,主要是結構性的不平衡問題:一些人手握多套住房,待價而沽,另一些人主要是剛畢業不久的青年學生和進城農民工,住房困難。這些是可以通過增加保障住房供給和宏觀調控這兩手來調整的。這樣算起來,未來的“剛需”還能有多大的上升空間,已經不言自明。這也正是一些學者判斷不久的將來住房會成爲一種過剩商品的主要依據所在。
中國還有一個特色,就是傳統上喜歡“買房子置地”。這導致我國的住房自有率,已經超過發達國家的水平。束克欣、聶梅生、張維爲等知名專家甚至都持“中國住房自有率世界第一”的觀點。即便如復旦大學管理學院特聘助理教授陳杰先生這樣的明確反對派,提出“住房自有率不等於住房私有率”的觀點,也不能不承認國人的私有住房比例“在世界上是比較高的”。筆者有一種強烈的預感,那就是在未來一段時間內,這個比例將會下降,可能會向大多數市場經濟成熟國家的平均水平靠攏。這倒不是什麼“歐洲中心論”,而是感覺中國人的“買房置地情結”是一種農耕文明的遺產,未必代表生產力的發展方向。也許,未來會有越來越多的人選擇主動租房——不是買不起房,而是不願意養房,是主動放棄當業主的角色。不信,把這篇文章放在這裏,過二十年以後再看。本報評論員韓曉波
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