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新華網北京5月10日電(“新華視點”記者)近期,沉寂了兩年多的房地產市場交易量出現反彈,多家一線房企5月公佈的銷售業績大漲。專家認爲,這主要得益於房企降價促銷,促使壓抑已久的剛性需求集中釋放。
然而,讓人難以理解的是,近日我國多地出現保障房“遇冷”局面:鄭州4002套經適房中兩成多“沒人要”、武漢913套公租房中七成多“租不出”……剛需強勁背景下,保障房爲何“遇冷”?如何讓保障房市場健康發展、較好發揮房價調控“蓄水池”作用?
商品房“熱銷”保障房“遇冷”
保利地產5月8日披露的銷售數據顯示,今年4月,公司實現簽約面積71.90萬平方米,同比增長45.10%;實現簽約金額91.48億元,同比增長36.86%。
除了保利地產,金地集團、恆大地產等多家一線房企4月份的銷售業績均大增,其中恆大地產4月銷售額環比翻番。
記者近日在湖北、河南等地採訪時,也感受到了樓市的“熱度”。6日下午,在武漢福星惠譽某樓盤現場,不到40平方米的售樓中心被擠得水泄不通,幾名售樓小姐在人羣中跑來跑去,忙得滿頭大汗。
“這個樓盤優惠幅度較大,都是經濟型戶型,專門針對工薪族及年輕人,一天就吸引數百位顧客前來看房。”一名銷售人員告訴記者。武漢億房研究中心統計也顯示,5月第一週,武漢主城區銷售樓房1397套,同比增加21.16%。
據瞭解,在北京、濟南、合肥等地部分樓盤商品房也出現熱銷,甚至購房者徹夜排隊、一房難求的場面也“重出江湖”。
然而,在商品房“熱銷”的背景下,經濟適用房、公租房和廉租房等類型的保障性住房卻在多個城市遭到冷遇。5月3日,河南鄭州推出4002套經濟適用房,當天僅60餘位購房者登記選房,並連續幾日“遇冷”,主管部門不得不把選房截止日期由5月6日延長至5月9日。
然而,即便將截止日期推遲,目前鄭州經適房登記選房情況仍不理想。根據鄭州房地產網10日公佈的數據,截至9日,4002套房源中還有866套剩餘。
記者瞭解到,廣東、湖北、河北、海南等省份部分城市都曾出現經適房銷售明顯“供過於求”的現象,許多樓盤的銷售比例不足一半,甚至只有一二成。
除了經濟適用房銷售“遇冷”,廉租房、公租房等其他保障性住房也存在申請熱情不高的現象。今年3月,武漢在南湖新城公租房小區供應的913套公租房中,只有210戶有人入住,剩下的700餘套房屋無人問津。
武漢市洪山區房管局局長何繼文說,原本計劃在去年12月底就讓符合條件的居民住進公租房,但由於申請人數太少,這才推遲至3月份。即便這樣,入住率仍然很低,大量公租房閒置浪費。
“有資格的買不起,買得起的沒資格”
合富輝煌山東區域市場總監許傳明等業內人士表示,在限購政策等樓市調控絲毫沒有放鬆的情況下,近期樓市出現回暖,是因爲部分樓盤大力降價促銷,導致購房者壓抑兩年多的剛性需求集中釋放。
然而,讓人難以理解的是,在剛需集中釋放情況下,購房者爲何不偏愛價格低廉的保障房?
一些購房者認爲,對於低收入羣體而言,保障房價格依然偏高,他們根本負擔不起,而有經濟能力的購房者又不具備購買資格,這讓保障房陷入了“有資格的買不起,買得起的沒資格”的尷尬境地。
山東省青州市國泰置業有限公司負責建設了525套經濟適用房,董事長李根偉表示,這些經適房售價爲1900元/平方米,僅比周邊商品房均價低700元,一套房子就按六七十平方米計算,對低收入羣體而言,動輒十幾萬的房價也是天文數字。
專家還認爲,申報條件過於嚴格也將部分潛在購房者“卡在門外”。目前,我國不少地方對保障房申請者的住房、收入等有嚴格要求,比如規定住房困難家庭人均面積必須在8平方米以下、人均月收入在1500元以下,稍微寬裕的家庭就被剝奪了購房資格。
記者瞭解到,也有不少“有保障房申請資格”並且“有經濟能力”的購房者也沒有選擇購買。鄭州一名通過經適房審覈卻放棄購買的市民告訴記者,當前不少樓盤都在降價促銷,然而保障房價格卻“巋然不動”,兩者差價日益縮小。並且,商品房在地段、戶型、面積等方面選擇範圍較寬,而不少保障房還有“5年不得轉讓”等多種限制條件,綜合考慮下來還是買商品房划算。
許傳明也認爲,在當前嚴厲調控背景下,樓市成交量能否上升,房價是關鍵因素。比如,濟南銷售量較好的樓盤都是降價幅度較大的,這些樓盤普遍降價15%至20%。保障房如果不降價促銷,“遇冷”也是情理之中。
此外,交通、環境等配套不健全也是一些保障房遇冷的重要原因。濟南八里橋新居廉租住房項目小區與一個商品房小區僅一牆之隔。記者發現,兩者距離雖近卻有巨大的差別,商品房小區可直通主馬路,並且環境較爲優美。而廉租房小區三面都是低矮平房,要想去往主馬路,只能繞遠路,或者從一條雜亂而擁擠的小路擠過去。
保障房如何“應保盡保”分流剛需?
保障性住房是政府爲中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房,是一項惠及民生的重要舉措。根據安排,2012年全國新開工建設700萬套以上保障性住房,整個“十二五”期間要開工建設3600萬套。
對於樓市回暖情況下出現的保障房“寒流”,許多業內人士認爲,這並不能說明保障房總量過剩、沒有市場,而是制度設計不完善及區域結構性過剩。
他們表示,保障房惠及千萬低收入家庭,是分流剛性需求、確保房地產市場健康發展的重要“蓄水池”,未來應通過在城區商品房中配建保障房、降低申請門檻、發放貨幣補貼等措施,最大限度發揮保障房滿足低收入羣體住房需求功能,做到“應保盡保”,從而分流剛性需求,避免購房者單一追逐商品房造成房市過熱。
鄭州市房地產管理局局長王萬鵬說,應在城區商品房中配建一定比例保障房,解決目前部分保障房位置偏僻、環境不好、配套設施不齊全等問題。在大型保障房社區選址時,應充分考慮周邊地鐵、BRT(快速公交)等交通條件是否便利,並配套好醫院、學校、超市等場所,保障居民交通順暢,生活方便。
此外,還應進一步降低保障房申請門檻。華中科技大學公共管理學院教授王國華等不少專家認爲,應適當放寬保障房的申請條件,並加大對外來務工人員的保障力度。“比如公租房,不需設立太多門檻。只要能保證支付租金,除了申請人‘在當地沒有自有房產’和‘沒有同時享受其他住房保障’兩個條件外,其他條件都可以撤銷。”王國華說。
在加強住房實物保障的同時,也應增加貨幣補貼。山東師範大學房地產研究中心主任程道平說,在保障房的戶型設計、面積等方面應儘可能的考慮到住戶的需求和經濟承受能力,並對部分低收入羣體的物業費給予適當補貼,從而降低他們的經濟負擔。(記者潘林青、袁軍寶、徐海波、王橙澄)
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