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羊城晚報記者孫晶
實習生謝曉雯
2008年美國由房貸市場引起的金融海嘯至今將近四年,直接導致美國房地產價格跌入低谷。然而,危中有機。近日,有相關機構調查發現,包括中國在內的多國投資者加大了投資美國房地產的意願。到底此類跨國投資是陷阱還是金礦?
昨日,夏威夷銀行國際部副總裁張勝日在廣州的一場投資講座上提出,“金融危機後美國銀行對房地產貸款的態度更加謹慎,非現金很難實現房產的購買。而投資者在持有足夠現金流的前提下,投資美國房地產目前是好機會,但必須掌握更好的投資技巧。”
美國商業地產走向復甦?
美國的房價從2006年開始走下坡路,主要是受到次貸危機和銀行經濟狀況滑坡的影響。但是今年就夏威夷州看來,由於當地自然氣候環境的優勢,越來越多外國人包括中國人,前來航海、度假,高端房屋市場的需求一直非常強勁。
數據顯示,2009年夏威夷提交的瓦胡島房價排名前十的十幢海邊豪宅中,有3幢的買家是中國人,其中一箇中國人購買了排名第一的豪宅,價格約900多萬美元。2010年至今,夏威夷州的高爾夫球場中有4個被中國投資商買下,這種投資熱潮過去只出現在日本投資商身上。
2012年德勤公司關於地產趨勢的報告指出,外資進入將成爲2012年美國商業地產上升的最主要推動力。包括來自中東、日本、中國的國際投資者中,超過60%認爲他們已經準備好進入美國商業地產。
張勝日表示,從美國的商場、酒店、工業用地、寫字樓等商業地產主要投資方向來看,美國的房地產市場尤其是商業地產有迅速恢復的趨勢,房地產基金的復甦也預示着整個房地產市場即將復甦。
州與州之間的房地產稅相差10倍
在夏威夷,公寓目前的價格爲30萬-60萬美元,獨棟房子價格在50萬-60萬美元左右,摺合人民幣大約在300多萬元左右,比不少廣州的中高檔房子都便宜。
但是,由於稅務結構的不同,往往令不清楚相關法規的中國投資者在美國購房的成本高出房價很多。
“美國州和州之間房產稅不同,部分州的房產稅會超過房價的3%,而夏威夷的房產稅爲0.342%,差距約10倍。”不僅是這方面的差距大,張勝日進一步舉例,美國的房子價格也與中國不同,美國不按照每平方米單價計算,而是根據房子的整體狀況經過評估後以一個總價出售。同一個區域兩幢房子由於室內設計、方位等因素的不同,每平方米的價格可能相差10%到20%。
買房還需要考慮其他的後續支出。張勝日表示,如果購買的是高檔公寓,就需要支付公寓管理費。以夏威夷爲例,一般高檔的公寓每月管理費在600-2000美元左右。
外國人賣房要交15%的交易稅
美國在房地產投資方面還有針對外國人的特殊條例。
比如,外國人在美國賣房需要繳納房價15%的稅。張勝日指出,“在美國投資房地產應該找專業的會計師事務所巧妙避稅。比如,一個很流行的辦法是,先註冊成立一家美國公司,再以該公司的名義買房。由於公司在當地註冊,持有的房產也會按照當地的規定賣房時免收15%的稅。而在美國開辦一家公司非常容易,只需繳納75美元就可以。”
同樣,在美國賣出商場所得到的利潤也要交稅。張勝日說:“如果以50萬美元買入,以100萬美元賣出,所得到的50萬美元利潤就需要交稅。但是,如果在賣出商場的半年內買入了一個更大的價格更高的商場,利潤就自動滾到下一筆交易的成本中,那這筆稅款就可以免掉,這就是美國投資中‘以小換大’的方法。”
投資建議
在美買房
先找當地會計師事務所
目前,外國投資者在美國的商業投資項目比較寬泛,主要包括商業地產和賓館項目,以及零售、教育、旅遊等相關產業。而購買銀行收回的用作抵押的地產是房產投資的一個重要趨勢。另外,購買銀行地產債務項目、跟政府合作等都有利於在美國投資房產。
張勝日表示,未來將有更多中國的銀行走出國門,這將更有力地支持中國投資商在美國的投資行爲。對於美國商業地產的投資,進入越早競爭力就越強,“只要有成熟的想法就可以去做了。”
張勝日建議,投資者在美國買房子前先在當地找到會計師事務所,由會計師給量身做好購房規劃再購房,能夠實現有效避稅並節約成本。
孫晶、謝曉雯
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