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天津北方網訊:李先生與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定李先生花46萬元購買該公司開發的商品房一套。合同簽訂後,李先生依約支付了全部房款。但房地產公司遲延549天才與李先生辦理房屋交接手續,爲此雙方發生糾紛。李先生認爲雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效,應當得到全面履行,房地產公司沒有按合同約定履行交房義務,應支付逾期交房的違約金。因房地產公司不同意承擔違約責任,李先生遂將該公司訴至法院,請求判令支付違約金。
【法院判決】
法院經審理認爲,原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示,合法有效,當事人均應嚴格按照雙方約定全面履行自己的義務。被告逾期549天交房已構成違約,應當按照已交付房款的日萬分之一承擔違約責任。一審判決被告房地產開發公司支付原告李先生違約金25206.4元。
【律師評析】
本案是一起購房者與開發商因逾期交房而引發的糾紛,該案爭議焦點爲開發商是否構成違約。筆者認爲,開發商逾期交房構成違約。首先,李先生與房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示,合法有效。同時,雙方簽訂的合同不存在合同法規定的任何一種導致合同無效的情形。所以,李先生與房地產公司訂立的房屋買賣合同在雙方簽字蓋章時合同即成立並生效。其次,房地產公司未嚴格按照合同約定全面履行自己的義務,最終導致遲延交付房屋,構成違約。訴訟中,房地產公司以在報紙上做了公告爲由抗辯,既未提交按李先生確定的通信地址直接送達交房通知書的證據,亦未提交已經交付郵寄的證據,顯然違反了合同必須是書面通知的約定,該公司遲延549天才與李先生辦理房屋交接手續,系構成違約。最後,房地產公司遲延履行合同義務,應當按照合同約定向李先生支付違約金。
根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條和第一百一十四條的規定,“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”據此,房地產公司應按合同約定,支付給李先生549天已交付房款的日萬分之一的違約金。
綜上所述,在房屋買賣合同合法有效的情況下,房地產公司遲延交付房屋構成違約,法院判決該公司按照合同約定向李先生支付違約金是正確的。天津擊水律師事務所鄭曉雲張振宇(吳薇整理)