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華遠地產股份有限公司董事長任志強近日在某經濟論壇上表示:你們可以做一個分析,這十年過程中我們貨幣漲了多少倍?五到六倍。房價是多少倍?五到六倍。換句話說,房子一分錢沒有漲。因爲貨幣貶值了,按照購買力平價來講,應該是沒有漲。
以下爲任志強發言實錄:
房價漲不漲,他們說了,我就不說了。穩定壓倒一切這句話哪來的呢?我不知道,但是我知道,希特勒展覽館上寫了三條,其中第二條就是“穩定壓倒一切”。希特勒的時候是非常強調穩定壓倒一切。大家認爲德國來的是馬克思的,就寫上了,但是德國來的也可能是希特勒的。
房價漲不漲他們說完了。你們可以做一個分析,這十年過程中我們貨幣漲了多少倍?五到六倍。房價是多少倍?五到六倍。換句話說,房子一分錢沒有漲。因爲貨幣貶值了,按照購買力平價來講,應該是沒有漲。從改革來看,我們貨幣漲了50多倍。
個人收入問題我一會兒再說。年初我參加一個數字中國的會議,其中有網易、有騰訊、有新浪,會上大家都說都是因爲他們這些電子商務的人把房子弄高了,因爲他們來錢太容易了,敲敲手指頭就把錢賺了。這是我說的貨幣問題。
第二個是土地制度問題,如果你們認爲私有化是不可能的,那就是農民不能把土地變成錢,那還是一個壟斷性的土地,而且這種土地供應一定是政府拿大頭,所以政府可以給你也可以不給你,那麼房價可能還得漲。
第三,說我們市政基礎設施和政府投入會不會加大?換句話說,房子之所以貴,比如某地方的房子看着很偏,突然政府修路、修橋、修高鐵,把這個地方變成市中心了,這個地方中國政府也不會停下來,還會繼續做,房子爲什麼貴?貴在公共資源配置。所以,市中心地租價格是最高的,離市中心越遠的價格越低,因爲公共資源配置不一樣,比如學校、醫院、公共場所、酒店、購物中心等等。所以,這些都導致在政府不斷投入和規劃增加投入的過程中,那個地方的房子一定價格越來越高。
這些都和我們沒有關係,大部分的因素都是外部因素決定的,大家說房子漲一倍,收入漲一倍,我們還是買不起房子,這個對於年輕人來說是非常錯誤的觀點。如果收入漲一倍,你住房可支付指數可以漲三到五倍,比如一個女孩子他一個月兩千塊錢,他用600塊錢化裝,但是他的工資變成四千塊錢,他會用1200塊錢化裝嗎?也就是800塊錢。我們爲什麼?就是吃飯的時候一天吃三頓飯,工資收入增長一倍以後還是吃三頓飯,如果飯菜質量好了,這也不會翻番,所以有一個係數就是恩格爾指數,就是人們必須消費的日常生活品會隨着收入增長提高,但不會成倍增長,換句話說你買房子的空間就加大了,翻倍的時候不是翻一倍而是兩到三倍,不信你回家計一個帳。一萬塊錢的人,拿三千塊錢過日常生活就過了,一千塊錢買其他的東西,他會拿出六千塊錢買房子,等到他兩萬塊錢的時候,他會拿出一萬六千塊錢買房子。所以,你收入如果倍增,你買房的能力就加強了。可能很多人覺得不幸福,不幸福的原因就是你總想買天安門的房子,總覺得我買天安門房子的錢不夠。剛纔微博說有的人買不起房子,有的人有幾十套房子,他沒有那幾十套房子,你還是買不起。有人說我有一萬塊錢收入,我在北京買不起房子怎麼辦?你爲什麼不到賣三四千塊錢房子的地方去投資呢?股票你就投資,股票就是爛紙,你都投資,你爲什麼不買房子投資呢?董藩(微博)教授說的,如果沒有投資,也許你永遠不會發財,工資收入已經變成讓位於財產性收入的了,這就是你說的意思。
明年房地產的供應不會很好,明年供應量不會增加,今年住宅新開工是負的11%,保障性住房是負的,700萬變成500萬,投資能變成正的嗎?我覺得今年如果15-18%的投資增長,明年就是13%左右,還是下滑。供給方下降的情況下,如果需求不下降會導致什麼?你們自己找答案吧。
提問:
我想問一下任總,您認爲城鎮化建設會不會推高房價?
任志強:
可能不會影響很大,但是如果土地壟斷,應該是叫做差別化,你們別把房地產認爲一定是城鎮化,這裏面有一個巨大的錯誤,我們城鎮化率超過30%,進入70%這一段是高增長階段,全世界都如此,過了70%就出現下滑。但是,中國的毛病在哪呢?它分爲四個階段,第一個階段是農村向城市集中,我們在做。1992年以後農民從土地解放了以後,鄧小平南巡以後大量進入城市。第二個發展階段是中小城市向中大城市進,小城市空了,大城市人多了,我們正在進入第二個階段,這個階段還沒有結束。第三個階段應該是什麼?第三個階段應該是市中心向周邊地區轉移,比如向郊區轉移,全世界都經歷過這個過程。爲什麼?他的資源可以隨着財富向邊緣移動的時候同時移動。所以,德國一個30萬人的小城鎮裏面有最好的大學,我們就可以因爲移動把公共資源帶出去,特別是別墅。去過洛杉磯的人都知道,洛杉磯的人都知道是在淺山區建樓,不是平地,去過溫哥華的人都知道,最好的住宅在山上。而中國因爲不準蓋別墅,所以斷了。所以,很多人因爲農村土地是不能自由買賣的,所以也斷了,沒有辦法從市中心向周邊地區轉移,等於我們第三個階段過不去了。所以,我們大部分像北京所有的淺山區幾乎沒有用,都浪費了,而這些淺山區絕不是糧田,甚至不能種果樹,但是如果蓋別墅就可以,我們很多地方都很好,不讓建別墅,還有農村土地的性質,導致無法轉讓。這樣就無法實現圍繞中心城市形成的城市圈,德國柏林周邊沒有,因爲過去是東柏林和西柏林,所以周邊沒有小城市,社會主義制度國家的一般都是這樣。但是,原來西德那部分,一箇中心城市周邊一大堆小城市,中國現在唯一的問題就在這裏,他形成不了小城市羣。如果我們的發展只能停留在第二階段的話,房價一定是持續暴漲。但是,如果能進入第三和第四階段的話,未必。